Comment évaluer la valeur de votre studio ?

Auteur : David LELONG

Que ce soit pour vendre ou pour mettre en location votre studio, il est nécessaire d’avoir connaissance de la valeur de votre studio. Comme pour tout type de bien immobilier, il convient de prendre en compte un maximum de facteurs de façon à faire l’estimation la plus précise possible de sa valeur.

Parmi les éléments les plus influents, la situation géographique du petit appartement va faire varier considérablement le prix de votre bien. Afin de réaliser une estimation juste et précise de la valeur de votre studio, il s’avère essentiel de s’intéresser en détail à tous les éléments qui caractérisent votre logement.

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Pourquoi faut-il estimer un studio ?

Estimer un bien immobilier n’est jamais aisé. En effet, lorsque l’on possède un studio, il est difficile d’être totalement objectif et les propriétaires ont tendance à surévaluer le prix de leur logement. Pour réaliser une estimation immobilière juste, il convient donc de s’intéresser aux prix du marché en France en fonction de logements similaires au vôtre. Une estimation adéquate de votre studio vous permettra de le vendre plus rapidement ou bien de trouver facilement un locataire en proposant le prix le plus juste. Avoir connaissance de la valeur de votre studio apparaît donc comme essentiel pour réussir vos projets immobiliers.

Comment estimer un studio ?

L’estimation d’un bien immobilier peut être faite par le propriétaire lui-même notamment, en s’appuyant sur les différents simulateurs proposés en ligne. Pour l’aider à réaliser la meilleure évaluation possible, il est également possible de recourir aux services des professionnels du secteur (un agent, une étude de notaires, un cabinet d’experts, etc.). Quelle que soit l’option choisie, plusieurs critères doivent obligatoirement être pris en compte. Pour une estimation la plus juste possible, différentes méthodes existent.

Comparaison avec des biens similaires

Afin d’évaluer facilement son bien immobilier en France, cette solution apparaît comme l’une des plus simples. Effectivement, en s’intéressant aux biens présents sur le marché immobilier à la même date et dont les caractéristiques sont similaires (superficie, nombre de pièces, équipements…), il est possible de se faire une idée de la valeur de son studio. C’est beaucoup plus simple que pour une estimation de maison notamment. Pour affiner le prix estimé, vous pouvez consulter différentes bases de données répertoriant les biens immobiliers :

  • Sites d’annonces immobilières en ligne : attention, les statistiques basées sur les annonces immobilières ne reflètent que les prix souhaités par les vendeurs et peuvent être éloigné des prix réels de vente dans votre ville de France.
  • Fichier Perval
  • Base d’Informations Economiques Notariales (BIEN), destinée plutôt pour Paris et l’Ile-de-France
  • Base Patrim avec les données et statistiques des notaires
  • Base DVF

En consultant ces différentes sources de données vous pourrez ainsi avoir une idée assez précise sur la valeur de votre studio dans votre secteur géographique au moment où vous consultez ces informations.

Comparaison par capitalisation

Cette méthode est généralement utilisée lorsque vous souhaitez vendre votre studio à des investisseurs dans le locatif. La capitalisation consiste à comparer le taux de rentabilité et le loyer de façon à en déduire la valeur de votre studio. Si cette méthode peut légitimer le prix de vente de votre bien, il convient cependant de bien maîtriser les différents facteurs de l’investissement locatif. Pour vous aider, il peut donc être préférable de faire appel à un expert de l’immobilier.

Estimation par un professionnel

La vente d’un studio est un projet important qu’il convient de bien préparer. Pour vous aider dans cette étape et notamment pour l’évaluation de la valeur de votre studio, il peut être intéressant de recourir aux services d’un professionnel. Cela vous permet ainsi de vendre votre bien plus sereinement et au meilleur prix selon la conjoncture du marché. Selon les professionnels, vous obtiendrez différents documents :

  • L’avis de valeur : document élaboré par un agent immobilier mais qui n’a pas de valeur juridique. C’est souvent un point d’entrée du service transactions d’une agence pour prendre contact avec un vendeur en lui proposant de réaliser une estimation immobilière gratuite.
  • L’expertise immobilière : document payant réalisé par un expert de l’immobilier qui a une valeur juridique. Cela peut être utile en cas de divorce, d’héritage et de succession, de donation ou encore pour les impôts.

En fonction de votre projet et de la valeur de votre bien, vous pourrez ainsi choisir l’estimation qui vous convient le mieux afin de réaliser votre projet dans les meilleures conditions possibles. Lorsque vous présenterez l’un de ces documents aux acheteurs, cela sera un véritable argument pour la négociation.

Il est également possible d’obtenir une estimation immobilière en ligne gratuite. La fourchette de prix ou le montant indiqué ne seront qu’approximatif même si les bases de biens immobiliers vendus sont importantes. Rien ne remplace une véritable analyse précise des notaires, des agents ou des experts certifiés.

Comment estimer la location d’un studio meublé ?

En ce qui concerne les appartements vendus avec un bail locatif déjà en cours, ils apparaissent comme une aubaine pour les investisseurs. En effet, étant donné qu’ils ne peuvent être occupé par l’acheteur, ces studios subissent une diminution de leur valeur au moment de leur revente. Selon la situation, cette décote sera plus ou moins importante :

  • Selon la durée restant du bail en cours : plus la durée de location restante est longue, plus le pourcentage de décote sera important.
  • Selon le montant du loyer : la décote sera plus importante lorsque le loyer est inférieur à la moyenne du marché.
  • Selon l’âge et la situation du locataire : décote plus importante lorsque le locataire est âgé (plus de 70 ans) ou s’il dispose de faibles ressources.
  • Selon la superficie du logement : la décote est moins importante pour les petites superficies qui sont privilégiées par les investisseurs.

Les critères à prendre en compte pour l’estimation de votre studio

Pour que la transaction immobilière se déroule dans les meilleures conditions qui soient, il est nécessaire que le vendeur réalise une bonne estimation de l’appartement. Pour que l’achat du studio soit intéressant, le prix estimé va avoir un rôle déterminant. Afin d’évaluer le plus précisément possible la valeur du bien, certains critères apparaissent comme déterminant :

  • Emplacement : quartier et commerces
  • Surface : superficie et nombre de pièces
  • Caractéristiques : équipements et luminosité
  • Petits plus : balcon, terrasse et performance énergétique
  • Entretien : refait à neuf ou travaux à prévoir
  • État de l’immeuble : éventuels travaux et charges importantes
  • État de l’électricité, du gaz, du DPE de toutes les autres caractéristiques analysées dans les diagnostics à fournir aux acquéreurs

En achetant un studio, l’acquéreur peut avoir différents objectifs : occuper le logement, faire un placement financier, faire une location du studio. Pour que la transaction soit intéressante pour lui, il va donc d’abord s’intéresser au prix du studio. En tant que vendeur, il est donc essentiel de réaliser une estimation précise de la valeur de votre appartement.

En complément, découvrez comment investir dans un studio et ce que cela peut rapporter. Il conviendra d’optimiser tous les éléments de votre achat de ce type (le prix du bien immobilier, le crédit et l’assurance de prêt, les différents frais d’achat). Cela a généralement un rendement plus élevé que pour une maison et cela est accessible à beaucoup plus d’acheteurs.

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