Comment faire une estimation de votre logement ?

Auteur : David LELONG

Que vous souhaitiez acheter, vendre ou bien louer un logement, il convient d’avoir une connaissance précise de la valeur du bien immobilier.

Si vous pouvez réaliser vous-même l’estimation de votre logement, il peut s’avérer intéressant de se tourner vers un expert de façon à optimiser au mieux le budget de ce projet. Autant pour acheter que pour vendre un logement, une bonne évaluation de la valeur du bien est un élément déterminant.

Pour savoir quels sont les éléments à prendre en compte pour réaliser une bonne estimation d’un logement, nous revenons en détail sur cette étape essentielle pour son habitation.

ESTIMATION >>

Pourquoi faut-il estimer un logement  ?

Estimation pour une vente de son bien

L’estimation de son bien immobilier peut avoir plusieurs objectifs. Cette expertise de la valeur de votre bien peut être réalisée dans l’objectif de diffuser une annonce immobilière par la suite. Pouvant être réalisée par vos soins ou par un professionnel (agence immobilière, notaire, etc.), cette estimation est une étape essentielle pour envisager la vente de votre bien et le budget dont vous disposerez par la suite. Afin de réaliser une vente dans les meilleures conditions et au prix le plus juste, il est essentiel d’estimer avec précision la valeur de votre bien.

Estimation pour l’achat d’un bien

Dans le cas où vous avez un projet d’acquisition immobilière, il est également important de bien définir son budget. En effet, ce budget vous permet ensuite de déterminer quel type de bien vous est accessible. Afin d’optimiser ce budget, il peut ainsi être intéressant de réaliser une estimation personnelle d’un bien qui vous convient. Vous pourrez ainsi faire une offre parfaitement en accord avec les prix du marché.

Estimation pour la location de son bien

Estimer son bien peut également vous servir dans le cas où vous souhaitez le louer. A partir d’une estimation précise de la valeur de votre bien, vous pourrez ajuster au mieux le montant de votre loyer. Un loyer ajusté et intéressant sera une condition importante pour la réussite de votre projet locatif. En effet, un loyer de location ajusté vous permettra de trouver plus facilement des locataires tout en rendant cet investissement rentable.

Cela peut permettre également de faire le calcul du droit aux APL d’un locataire pour un loyer de ce montant ou à toutes aides immobilières dépendantes du loyer (comme la loi Pinel également en France pour un propriétaire bailleur). Vous pouvez utiliser pour cela cette simulation d’APL. Ces droits aux aides immobilières de la CAF ou de la MSA (APL, ALS, ALF) vont dépendre de vos ressources, du loyer, etc. Découvrez les plafonds des ressources pour l’APL afin d’y avoir droit.

Estimation par rapport aux impôts

Posséder un patrimoine immobilier implique le paiement d’impôts ainsi que des frais au moment de la succession ou pour une donation. Afin d’optimiser au maximum cette opération, il est particulièrement important d’avoir une connaissance précise de la valeur vénale de votre patrimoine immobilier. Ce “montant estimé du prix qui pourrait être obtenu pour un bien, en cas de vente dans les conditions normales du marché” doit être défini par le contribuable. Cette appréciation doit être la plus précise pour être en règle avec l’administration fiscale. En effet, une “sous-évaluation” de son patrimoine immobilier peut entraîner un redressement fiscal par les services du fisc. Afin d’éviter ce genre de situations, il convient donc de réaliser une estimation précise de son bien.

Estimation en cas de divorce

Dans le cas où un couple est marié sous le régime de la communauté universelle et qu’il se se sépare, il va falloir procéder à un partage équitable des biens. Pour que ce partage se déroule dans les meilleures conditions, il est nécessaire d’évaluer le plus précisément possible la valeur des biens acquis par le couple. Parmi ces biens, le montant des biens immobiliers doit être parfaitement évalué afin d’éviter tout litige. En fonction de la situation, Il est possible que l’une des parties souhaite racheter les parts de l’autre. Pour cette raison, une estimation précise de la valeur vénale du patrimoine immobilier par un professionnel s’avère particulièrement importante.

Estimation en cas de rachat de crédit

Vous pouvez avoir recours au rachat de prêt immobilier, notamment pour réduire le montant de vos mensualités. Pour pouvoir réaliser cette opération, les banques vous demanderont systématiquement une estimation précise de la valeur du bien pour lequel vous avez contracté votre prêt. Pour que votre demande de rachat de crédit soit acceptée plus facilement, il est ici préférable d’obtenir cette somme estimative qui donnera ainsi plus de poids à votre dossier. Dans certains cas, il est possible que la banque fasse appel à un indépendant pour la faire réaliser.

Comment estimer le prix d’un bien immobilier ?

Estimer le plus justement le prix de son bien immobilier n’est pas une chose aisée. En effet, il est nécessaire de s’affranchir de l’aspect affectif et émotionnel afin de prendre en compte les critères les plus objectifs qui soient. Une appréciation de votre bien au plus juste sera un véritable atout pour la réussite de votre projet puisque vous pourrez vendre plus rapidement et au bon prix votre maison ou votre appartement. Afin d’estimer le plus objectivement possible votre bien, plusieurs critères vont donc rentrer en compte :

  • Situation géographique
  • Les prix du marché
  • Les caractéristiques du bien
  • Les performances énergétiques
  • Les travaux à réaliser
  • Les charges
  • La marge de négociation

Situation géographique

L’un des premiers critères qui va influer sur la valeur de votre bien immobilier concerne la situation géographique de votre bien. En effet, ce critère se compose de plusieurs éléments, déterminant lors d’une transaction immobilière :

  • Transports
  • Établissements scolaires
  • Qualité de vie
  • Paysages
  • Sécurité
  • Commerces
  • Travaux en cours
  • Économie de la région

D’un quartier ou d’une commune à l’autre, les prix entre deux biens similaires peuvent donc considérablement varier. L’environnement du bien joue donc un rôle central dans la valeur de ce dernier.

Les prix du marché

S’il peut être logique de se baser sur le prix d’achat de son bien pour fixer celui de vente, il est important de le remettre dans son contexte en prenant en compte l’évolution du marché. En effet, entre le prix à l’achat et celui à la revente, une durée importante peut s’être écoulée et la valeur de votre bien aura mécaniquement évolué. Pour réaliser une estimation de la valeur de son logement, il convient donc de s’intéresser de près aux prix pratiqués dans votre zone géographique au moment où vous souhaitez vendre. Afin de fixer au mieux le prix de son bien, il est intéressant de trouver plusieurs biens présentant des particularités similaires au vôtre. Vous pouvez par exemple avoir ce type d’informations avec la base DVF d’Etalab.

A noter : sachez qu’un bien sous-évalué ou sur-évalué aura du mal à être vendu.

Les caractéristiques du bien

Les spécificités de votre bien doivent être les plus exhaustives possibles pour évaluer précisément la valeur de votre logement. Dans la liste des attributs d’un appartement ou d’une maison, on peut notamment citer :

  • Situation : maison, appartement, étage d’immeuble…
  • Superficie et surface utile
  • Agencement
  • Orientation : ensoleillement, vis-à-vis, vue…
  • Équipements : parking, garage, jardin, ascenseur…
  • Décoration
  • Travaux réalisés

Les critères qui caractérisent un bien sont nombreux et vont avoir une influence plus ou moins importante sur la valeur du bien.

Les performances énergétiques

Depuis 2011 et la création du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), la valeur des biens immobiliers a évolué. Lors d’une transaction immobilière, la présentation de ce rapport est nécessaire afin d’informer au mieux les acheteurs sur la qualité des logements. Selon le niveau de performance énergétique, la valeur du logement va être impactée plus ou moins positivement. Cet indicateur est particulièrement important dans une cession puisqu’il implique les dépenses en énergie et les éventuels travaux à prévoir pour améliorer la performance en consommation d’énergie du logement.

Les travaux à réaliser

Dans le cas où des travaux de réhabilitation du logement sont à prévoir, il est nécessaire de prendre en compte leur montant dans le calcul du prix estimé du bien. En effet, dans certains cas, le montant de ces travaux peut être très important : ravalement de façade, toiture, réfection de parties communes, remise aux normes énergétiques… Pour augmenter la valeur de votre bien, il est donc préférable de réaliser, au moins en partie, les travaux avant de mettre en vente le logement.

Les charges

Les charges d’un logement sont diverses et ne doivent pas être négligées lors d’une transaction immobilière. Ces charges peuvent ainsi être relatives aux frais de copropriété ou aux frais liés à la consommation d’énergie du logement. Dans l’évaluation de la valeur de votre bien, il va donc être nécessaire de les prendre en compte.

La marge de négociation

Un autre élément va entrer en ligne de compte dans l’estimation de son logement : la marge de négociation. Lors d’une transaction immobilière, les acheteurs vont avoir tendance à faire des propositions au prix ou bien en-dessous du prix affiché. Pour tirer le meilleur prix de votre bien immobilier il est donc nécessaire de prendre en compte cette donnée et d’anticiper une éventuelle offre en-dessous du prix affiché pour votre logement.

Qui peut évaluer un bien immobilier ?

Dans le cas où vous souhaitez vendre un bien immobilier, l’estimation est donc une étape cruciale. Celle-ci doit être réalisée pour tous les types de bien :

Peut-on estimer soi-même son bien immobilier ?

A partir de ces différents éléments, vous pouvez ainsi plus aisément réaliser une estimation personnelle de votre logement. Pour vous aider à fixer le prix le plus précis possible, plusieurs sources de données peuvent vous servir de référence :

  • Bases de données publiques : baromètre immobilier des notaires de France, les prix de l’immobilier des notaires, l’outil officiel d’estimation d’un bien PATRIM ou encore la récente base DVF. Ces ressources constituent des aides essentielles pour les droits aux mêmes informations pour tous les particuliers.
  • Les autres indices de prix sur les sites immobiliers
  • Les outils d’estimation gratuite en ligne, idéal pour une première idée rapide. Un simulateur comme celui d’Immobilier-danger.com est un outil qui permet d’obtenir en quelques minutes une fourchette de valeurs selon l’emplacement, la surface, le nombre de pièces et toutes les informations utiles pour identifier le type d’habitation à évaluer. A la suite du résultat de cette simulation immobilière gratuite, le propriétaire peut faire déplacer un agent à son domicile pour de meilleures appréciations de toutes les pièces et des éléments de votre habitation pour obtenir un résultat plus précis.

A partir de ces différentes sources de données et la prise en compte de tous les éléments constitutifs de votre projet, vous pourrez réaliser vous-même l’estimation de votre bien.

Pourquoi faire appel à un expert du secteur ?

En fonction de votre projet et de votre situation, il peut être important d’avoir plusieurs estimations. Ainsi, pour ajuster au mieux le prix de votre bien immobilier, vous pouvez recourir à l’expertise d’un professionnel du secteur : agent immobilier, notaire, expert immobilier. Faire appel à un spécialiste du marché vous assure de vendre votre bien au meilleur prix et dans les meilleurs délais. Le recours à une expertise pour l’estimation de votre bien immobilier va donc dépendre de votre situation et du temps de vente dont vous disposez. Découvrez en plus sur « à qui faire appel pour votre estimation immobilière ?« .

Une estimation précise de son logement : un indispensable

Tant pour être en règle vis-à-vis de l’administration fiscale que pour réaliser un projet immobilier dans les meilleures conditions qui soient, l’estimation de son logement est un point à ne pas négliger. En fonction de votre situation, vous pourrez procéder à cette estimation vous-même ou bien être accompagné par un professionnel du secteur. La prise en compte de tous les facteurs pouvant influer sur le prix du bien est essentielle pour que l’estimation soit la plus précise possible.

L’estimation de son logement apparaît comme nécessaire pour préparer au mieux la vente ou bien la mise en location de ce bien. En effet, cela vous permet de déterminer quelle est la valeur de votre bien et ainsi de savoir à quel prix vous pouvez potentiellement le vendre ou bien à quel prix vous pouvez le louer. Dans le cadre d’un divorce ou bien d’une succession, cette estimation est également essentielle pour faciliter au maximum ces démarches parfois fastidieuses et chronophages.

N’hésitez pas à utiliser notre simulateur de prix en ligne.

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