Quels critères prendre en compte pour une estimation de votre terrain ?

Auteur : David LELONG

Que ce soit pour vendre votre terrain, déclarer votre patrimoine immobilier ou bien préparer la succession, il convient d’estimer précisément la valeur d’un terrain. Pour cela, plusieurs éléments doivent être pris en considération comme le fait qu’il soit constructible ou non. En fonction des cas, la valeur et donc le prix des terrains va fortement varier.

Afin de comprendre comment évaluer au mieux la valeur de votre terrain et les critères qui influent sur la valeur, nous revenons en détail sur l’estimation d’un terrain.

Les différents types de terrain

A l’inverse des maisons ou bien des immeubles, les terrains sont des biens immobiliers qui sont non bâtis. L’estimation de ce type de bien est donc spécifique et la valeur évaluée pour chaque terrain va pouvoir considérablement varier. En effet, en fonction de l’emplacement du terrain et notamment l’utilisation qu’il est possible d’en faire, le prix d’un terrain va être très différent. La valeur d’un terrain va donc être plus ou moins importante selon l’utilisation qu’il est possible d’en faire : terrain agricole, terrain constructible, terrain non constructible…

Comment estimer la valeur d’un terrain ?

Consultation du cadastre

L’estimation d’un terrain nécessite la prise en compte d’un certain nombre d’informations. Pour obtenir une information détaillée sur un terrain, il est nécessaire de consulter les plans cadastraux du terrain en question. Tenu dans chaque commune de France, le cadastre et les différentes informations qu’il contient sont consultables par tous, propriétaire ou non. Ce document regroupe l’ensemble des plans de la commune avec la délimitation des parcelles et les constructions présentes sur celles-ci. Dans l’objectif d’évaluer la valeur de votre terrain, vous devez tenir compte notamment des informations suivantes :

  • Limites du terrain : surface du bien
  • Constructions : la présence d’éventuelles constructions sur le terrain
  • Alentours : environnement, routes, rivières, étangs

Dans le cadastre, l’estimation du terrain n’est pas donnée, seules les informations présentes permettent ensuite de réaliser cette estimation.

Consultation des règles d’urbanisme

Une fois le cadastre consulté, vous devez compléter les informations recueillies en vous tournant vers les règles d’urbanisme. Ces règles vont permettre de savoir si le terrain est constructible ou non. Pour cela, il est nécessaire de consulter deux documents qui composent ces règles.

Le Plan Local d’Urbanisme (PLU)

Le PLU est propre à chaque commune et permet de connaître les différentes évolutions de l’urbanisme à l’avenir : permis de construire, équipements, réseaux… Dans ce document, on distingue 4 grands types de zones différents :

  • Zones urbaines
  • Zones à urbaniser : terrains constructibles
  • Zones agricoles : terrains non constructibles
  • Zones naturelles : terrains potentiellement constructibles mais avec des limites

En fonction de la zone où le terrain est situé, la valeur de ce dernier ne sera donc pas la même.

Le certificat d’urbanisme

Afin d’affiner la valeur d’un terrain, il est également nécessaire de consulter le certificat d’urbanisme dont les informations sont valables pendant 18 mois à partir de la délivrance du document. On peut distinguer le certificat d’urbanisme d’information qui permet de connaître les règles d’urbanisme qui s’appliquent au terrain, du certificat opérationnel qui précise la faisabilité d’un projet de construction sur le terrain concerné.

Constructible ou non ?

Ces différents documents officiels permettent ainsi de connaître précisément les différentes caractéristiques de votre terrain de façon à pouvoir affiner votre estimation. Entre un terrain constructible et un non constructible, la différence de valeur est particulièrement conséquente : le prix est 15 à 20 fois supérieur lorsqu’il est constructible. A cet caractéristique s’ajoute d’autres critères :

  • Nature du sol
  • Emplacement : accès, alentours, commune
  • Orientation

Comment estimer un terrain constructible ?

Sur ce type de terrain, il est donc possible de réaliser des travaux de construction, ce qui augmente ainsi considérablement sa valeur. Particulièrement rare en zone urbaine, la valeur de ce type de terrain est donc très variable d’une région à l’autre. Cette différence de valeur fait qu’il est conseillé de recourir aux services d’un expert du domaine pour réaliser une estimation la plus précise et juste de la valeur de votre terrain. Pour fixer la valeur d’un terrain constructible, plusieurs critères vont rentrer en ligne de compte.

Parmi ces critères, la situation du terrain et la présence d’équipements et de viabilité (en lotissement ou isolé), vont avoir un poids particulièrement important. De plus il faut prendre en compte la possibilité d’obtenir un permis de construire. En effet, même si le terrain est reconnu comme constructible, il n’est pas forcément adapté pour accueillir une construction (exemple : terrain en pente). La prise en compte du Coefficient d’Occupation des Sols (COS) est également essentielle pour connaître quelle surface du terrain est constructible.

En se basant sur les différentes informations qui caractérisent votre terrain constructible, vous pourrez ensuite commencer l’estimation de la valeur de celui-ci. Pour cela, vous pouvez vous baser sur différentes méthodes :

  • Comparaison avec des biens similaires
  • Évaluation par lots avec leur construction (notamment pour les zones pavillonnaires)
  • Évaluation par zones (notamment pour les grands terrains)

A noter : pour faciliter la fixation du prix pour un terrain constructible, plusieurs sites internet permettent de donner une estimation en fonction de leurs bases de données.

Comment estimer un terrain non constructible ?

Contrairement aux terrains constructibles, l’évaluation pour les terrains non constructibles s’avère plus délicate à réaliser. En effet, les conditions posées par le PLU sont très variables et rendent l’estimation des terrains non constructibles particulièrement complexe. Pour ce type de terrain, il est donc indispensable de faire appel à un expert du domaine pour obtenir une estimation précise et fiable. Afin de déterminer la valeur du terrain, l’expert va prendre en compte différents critères :

  • Critères physiques : environnement, climat, nature du sol, relief, réseau d’irrigation, cours d’eau…
  • Critères juridiques : bail, servitudes de passage, possibilité de découper le terrain en parts…
  • Critères économiques : proximité avec une agglomération, présence de bâtiments d’exploitation…

La prise en compte de ces nombreux facteurs va permettre d’évaluer au mieux la valeur d’un terrain non constructible.

Terrain agricole : un cas particulier

Parmi les terrains non constructibles, on retrouve les terrains agricoles dont l’évaluation de leur valeur est différente. En effet, pour déterminer le prix de terrains agricoles, il faut estimer la valeur moyenne à l’hectare. Pour estimer cette valeur, il est nécessaire de réaliser des comparaisons avec des terres dont les caractéristiques sont similaires en prenant en compte notamment la nature du sol (labourable, productrice) et les plantations cultivées sur ces terres (céréales, vignes, vergers…).

Dans le cas où les terres agricoles sont louées, il est possible de réaliser une évaluation de la valeur de celles-ci par les revenus perçus. Pour cela, il faut appliquer un taux de capitalisation au loyer annuel qui est déterminé en fonction du rapport entre le prix de cession des terres et le revenu foncier perçu.

Les terrains : un bien immobilier intéressant

Alors que le marché immobilier est de plus en plus compliqué pour les acheteurs, les demandes d’achat de terrain sont aujourd’hui de plus en plus nombreuses. En effet, souhaitant construire une maison à leur image et respectant au mieux la consommation énergétique, les acheteurs sont aujourd’hui séduits par la construction. De ce fait, la valeur des terrains est en hausse, notamment ceux constructibles. Pour que cette opération soit la plus intéressante pour les propriétaires des terrains, il est important qu’ils réalisent une estimation la plus juste possible de la valeur de leurs biens immobiliers.

Pour les terrains constructibles, cette estimation s’avère plus simple car il est possible de trouver plusieurs biens similaires pour comparer. En ce qui concerne les terrains non constructibles, cette estimation est plus complexe du fait que les caractéristiques sont très variables d’un terrain à l’autre. Pour cette raison, il est donc indispensable de faire appel à un professionnel du secteur de façon à obtenir une évaluation précise.

L’estimation de terrain : plusieurs critères à ne pas oublier

Afin d’être sûr de prendre en compte l’ensemble des critères qui donnent de la valeur à votre terrain, il est donc essentiel de s’intéresser de près aux caractéristiques officielles recensées par les services administratifs. A ces différentes informations, il convient de prendre également en compte tous les facteurs qui caractérisent le terrain : environnement, possibilité de construction, alentours, surface… D’un terrain à l’autre, ces caractéristiques pourront fortement varier et la valeur de ceux-ci sera donc très différente.

Pour vous aider à établir l’estimation la plus précise possible de votre terrain, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel du secteur qui vous permettra ainsi de vendre votre bien au meilleur prix qui soit.

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