Comment faire une estimation précise de sa maison ?

Auteur : David LELONG | Date de modification : 28 juin 2022

Dans toute les transactions immobilières, le prix du bien concerné est l’élément le plus important. En effet, c’est en fonction de ce montant que les acheteurs vont faire leurs recherches et que les vendeurs vont pouvoir envisager leur futur achat immobilier. Pour que la transaction se déroule dans les meilleures conditions et dans les plus brefs délais, il s’avère important que le prix du bien vendu soit fixé en accord avec les prix de vente du marché.

Afin de vendre votre maison au meilleur prix et le plus rapidement possible, il est donc essentiel de prendre en compte tous les éléments qui vont influer sur sa valeur. Pour vous aider à bien estimer votre maison, nous revenons en détail sur tous les points qui doivent être pris en compte dans votre évaluation.

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Comment estimer une maison ?

Pour estimer précisément sa maison, il est essentiel de faire une évaluation la plus objective qui soit. Un véritable défi puisque les vendeurs ont tendance à surévaluer leur bien notamment à cause de l’aspect affectif. Afin de mettre toutes les chances de votre côté et obtenir le bon prix pour votre maison, il est essentiel de s’en tenir à une liste précise des caractéristiques de votre logement.

Situation géographique

L’emplacement et l’environnement de votre maison sont des points cruciaux dans la valeur de votre maison. En effet, en fonction de sa situation géographique, votre maison pourra présenter plusieurs avantages sur différents points :

  • Transports
  • Établissements scolaires
  • Qualité de vie
  • Paysages
  • Sécurité
  • Commerces
  • Travaux en cours
  • Économie de la région

Entre des communes proches et au sein même de celles-ci, les prix entre les biens immobiliers peuvent donc varier en fonction de ces différents critères.

Les offres du marché immobilier

Afin de ne pas surévaluer ou sous-évaluer le prix de votre maison, il est important de s’intéresser au marché immobilier et aux différentes offres proposées. En fonction de biens similaires au vôtre, vous pourrez fixer un prix adéquat et juste. Selon les évolutions du marché immobilier dans votre région, votre maison aura potentiellement gagné en valeur depuis son achat.

Pour un calcul du prix de vente par comparaison avec les ventes réelles récentes dans votre ville, vous pouvez utiliser des outils comme DVF d’Etalab, Patrim, etc. Vous pouvez également baser votre calcul de prix de vente sur la fourchette de prix donnée par notre simulateur pour calculer le prix de vente d’une maison.

L’idéal est de multiplier les sources (agence immobilière, notaire, services de calcul en ligne, votre propre étude des biens immobiliers vendus récemment, etc.). Certains agents immobiliers n’hésitent pas à sur-évaluer votre appartement pour que le propriétaire leur confie un mandat de vente. Attention également aux prix dans les annonces en ligne qui peuvent être déconnectés de la réalité.

Les caractéristiques de la maison

Chaque maison est unique et dispose de ses caractéristiques. Parmi celles-ci, certaines vont avoir plus d’importance que d’autres :

  • Superficie
  • Agencement
  • Orientation : ensoleillement, vis-à-vis, vue…
  • Équipements : garage, jardin, piscine…
  • Décoration
  • Travaux réalisés et état général

La valorisation peut donc fortement fluctuer selon la réponse à chacun de ces points. Un acquéreur regardera en détail tous ces éléments et fera une comparaison sur le rapport qualité/prix avec les autres biens qu’il a visité avant de se décider pour son acquisition.

Les performances énergétiques

Pour que l’acheteur soit parfaitement informé sur la qualité de la maison, la présentation d’un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est désormais nécessaire. Cet indicateur est désormais un élément important dans la valeur de la maison puisqu’il détermine la consommation en énergie et les éventuelles améliorations à réaliser.

Les travaux à réaliser

Lorsque la maison est ancienne ou que d’importants travaux sont à prévoir pour être habitée, le prix de vente du bien va mécaniquement diminuer. Dans l’évaluation du prix de votre maison, il convient donc de prendre en compte le montant des rénovations qui doivent nécessairement être réalisées.

La marge de négociation

Les transactions immobilières font généralement l’objet d’une négociation entre l’acheteur et le vendeur. Afin de faire face à cette tractation, il peut s’avérer intéressant de prévoir une certaine marge pour anticiper des offres légèrement en-dessous du prix de vente affiché.

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Comment calculer le prix au m2 d’une maison avec terrain ?

Très fréquent pour estimer le tarif d’un appartement d’une certaine surface habitable pour une vente dans un secteur précis comme une rue ou un quartier de Paris, le prix au mètre carré ne veut pas dire grand chose pour une maison.

De fait, même si cela peut avoir du sens dans un secteur précis, chaque logement de ce type a un emplacement unique. De plus, la présence d’un terrain plus ou moins grand complique les comparaisons avec les autres ventes sur la seule base de la surface habitable en mètre carré du logement. On va plutôt calculer les prix en comparaison avec ceux des ventes d’un bien similaire en terme de nombre de pièces. On peut ensuite donner une valeur à un mètre carré de terrain pour ajuster à la hausse ou à la baisse.

Autre bémol, une statistique moyenne sur une zone géographique ne donne aucune information sur l’état général du logement.

Pourquoi faut-il estimer sa maison ?

Du côté du vendeur, l’estimation de sa maison est essentielle pour envisager la vente de ce bien. Pour que cette opération soit la plus intéressante possible et qu’il puisse bénéficier d’un budget suffisant pour réinvestir ensuite, l’estimation est donc une étape primordiale. Une estimation juste et adaptée aux prix du quartier vous permettra également de vendre plus rapidement.

Du côté de l’acquéreur, il est nécessaire de faire une bonne comparaison entre les prix estimés des maisons proposées sur le marché. Effectivement, dès lors que vous souhaitez réaliser un achat immobilier, le prix du bien va avoir une grande importance. Au prix du logement, les acheteurs doivent également associer les frais de notaire, les coûts du prêt et de l’assurance immobilier. Selon les acheteurs, le coût du bien acheté n’aura pas le même poids sur leur projet : achat pour résidence principale, achat pour location en tant qu’investissement financier (et donc plus sensible au taux de rentabilité des loyers par rapport au coût d’acquisition). Si le prix semble trop élevé, l’acheteur peut estimer la maison lui-même afin de proposer au vendeur une somme qui est plus adaptée, selon lui.

Un point de vue objectif pour estimer une maison ou un appartement

Pour que le prix évalué d’un appartement soit le plus juste et le plus précis possible, il est essentiel de prendre en compte les différents critères qui donnent plus ou moins de valeur à un bien. Pour un projet de vente, le propriétaire du bien se doit de réaliser une estimation la plus objective et la plus précise possible de son bien. En réalité, pour vendre facilement et rapidement, il est important de ne pas surévaluer ni de sous-évaluer son bien. Bien que l’estimation d’un bien peut être réalisée soi-même, il peut être intéressant d’avoir d’autres avis de professionnels (agence immobilière, notaire, voire expert immobilier agréé, etc.) afin de s’assurer que vous proposez votre maison à un prix en accord avec le marché.

L’estimation d’une maison à donc un rôle primordial dans un projet de vente immobilière. N’hésitez pas à demander notre guide de la vente d'immobilier en 2022.

Du côté des acquéreurs, il est important de comparer les biens entre eux afin de juger si l’estimation est vraiment bonne. Afin de trouver le bien au meilleur prix, il s’avère important de comparer des biens présentant d’importantes similitudes entre eux. Acheter un bien au bon prix permet aux acheteurs d’optimiser leur budget pour leur investissement qui se compose de frais supplémentaires : assurances, frais de notaire, travaux… Une bonne estimation du logement est donc à la base de toute transaction immobilière. Cette évaluation sera indispensable pour bien réaliser les 9 étapes de l’achat d’une maison, notamment la partie de la négociation et de l’offre d’achat.

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