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A partir de 56 ans on devient plus vendeur qu’acheteur

21 novembre 2011
Regardez l’évolution des achats et des ventes en immobilier en fonction de l’âge du chef de famille. On se rend compte qu’un ménage est plus vendeur qu’acquéreur à partir du seuil de 56 ans. En mettant en parallèle l’évolution de la démographie (et notamment du baby-boom), on se rend rapidement compte que la faiblesse de l’offre de logements par rapport à la demande va progressivement être modifiée dans les années à venir. Cela aura un impact évident sur la baisse des prix de l’immobilier à moyen terme.

Quels sont les projets immobiliers d’un ménage en fonction de l’âge de son chef de famille ?

En fonction de notre âge, nos situations personnelle et professionnelle sont différentes. Nos besoins en logement évoluent également au cours des différentes étapes de notre vie.

C’est généralement entre 25 et 35 ans que l’on construit une famille et qu’on commence à être financièrement en mesure d’acheter un logement. Il n’est donc pas étonnant que la majorité des achats immobiliers soient réalisés pendant cette période de notre vie.

A l’inverse, lorsque la retraite approche ou qu’elle est déjà en cours, la question du logement est tout autre. De nombreux ménages sont déjà propriétaires au-delà de 50 ans et beaucoup changent de logements une fois arrivée à l’âge de la retraite.

Voici un graphique, issu de ce document fourni par Jacques Friggit, qui montre l’évolution des achats et des ventes de logements en fonction de l’âge du chef de famille en 2006 :

Évolution des achats et des ventes dans l'immobilier en fonction de l'âge du ménage

Voici ce que l’on peut observer sur ces courbes :

- La courbe bleue montre le pourcentage de ménages qui achètent un logement en fonction de l’âge du chef de famille. Le pic est atteint vers 28-29 ans et cette part diminue progressivement ensuite. L’âge moyen observé est de 34 ans pour un ménage qui acquiert un logement.

- La courbe rouge illustre la part des ménages qui vendent un logement en fonction de l’âge. Entre 30 et 55 ans, cette part est relativement stable avant d’augmenter jusqu’à 60 ans pour diminuer jusqu’à 80 ans. L’âge moyen d’un vendeur est de 74 ans.

- La courbe rose est la plus intéressante. Elle exprime le solde "Achats-Ventes". On y découvre qu’à partir de l’âge de 56 ans, il y a une plus grande proportion de vente que d’achat. Ce solde continue de descendre jusque vers 65 ans avant de se stabiliser jusqu’à 82 ans avant de redescendre à nouveau.

- La courbe noire représente le nombre de ménages (axe de droite). On y voit clairement l’arrivée des premiers baby-boomers âgés d’environ 60 ans en 2006.

Malheureusement, ce graphique est basé sur les données de 2006. Il aurait été intéressant d’avoir des données plus récentes pour faire le point sur la situation immobilière actuelle. A priori avec le niveau des prix actuels, les jeunes ont de plus en plus de mal à acheter leur premier bien immobilier.

Impact du baby boom sur l’évolution future des prix de l’immobilier

L’après seconde guerre mondiale a donné lieu à des naissances massives. Cette période dite du baby-boom modifie de manière très forte l’économie française.

Cela fait donc 10 ans que les premiers baby-boomers ont franchi ce cap des 56 ans. Cela signifie que toute une partie de ces ménages dont le chef de famille est né entre 1945 et 1955 sont aujourd’hui plus vendeurs qu’acheteurs.

Cette pyramide des âges de la France établie au 1er janvier 2011 par l’INSEE nous donne des indications sur les ensembles de population concernés :

Pyramide des âges en France au 1er janvier 2011

Cette date limite d’un changement de comportement immobilier va donc être franchie par une part de plus en plus grande de la population française.

L’offre de logement, aujourd’hui plutôt réduite par rapport à la demande dans certains secteurs, va progressivement augmenter tandis que la demande va se réduire. De nouveaux équilibres offre/demande vont devoir se créer et cela passera forcément par un ajustement des prix à moyen terme.

Dans notre article sur l’impact de la démographie sur l’évolution de l’immobilier, nous avons vu qu’il y avait d’autres facteurs importants à prendre en compte :

- Les flux migratoires : les régions du Sud et de l’Ouest vont voir leur population grossir tandis que celles du Nord et de l’Est vont rester stable voire vont diminuer.

- La population va continuer d’augmenter pour atteindre 73 millions de Français en 2040 si la progression conserve son rythme actuel d’après l’INSEE.

Ces évolutions démographiques contribueront donc à un retour plus rapide à des prix moins élevés et à la probabilité d’un scénario A de retour vers le tunnel de Friggit.

Retrouvez dans notre guide de l’achat immobilier en 2014, une étude plus détaillée de l’impact de la démographie sur les prix de l’immobilier à partir, notamment, des projections de l’INSEE sur la pyramide des âges dans les années à venir.

Mise à jour : on peut voir que dans d’autres pays l’augmentation du nombre de retraités provoque un effondrement des prix des logements.

Pour aller plus loin :

- Informez-vous sur les 25 questions à se poser avant son premier achat immobilier.
- Retrouvez les villes où les prix baissent le plus rapidement.
- Découvrez les dernières informations sur l’actualité immobilière.

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