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Evolution de l’immobilier : influence de la démographie

Auteur : David LELONG
L’évolution de la démographie (et des flux migratoires) a de fortes conséquences sur le marché immobilier de demain. Il est donc intéressant de se pencher sur l’évolution de la composition d’un secteur géographique avec d’y acheter une maison comme résidence principale ou de réaliser un investissement immobilier. L’INSEE vient de publier une étude qui montre les répartitions de population en France en 2040 si les tendances démographiques récentes se poursuivent.

Augmentation de la population de 15 % en 2040

D’après l’étude de l’INSEE, le nombre d’habitants en France atteindra 73 millions de personnes en 2040 si la progression reste similaire à celle actuelle. Cela constitue une augmentation de 15 % de la population par rapport à 2007.

Ce type d’étude permet d’estimer quels seront les besoins en logement dans les années à venir. Il apparait indispensable de construire plus de maisons et d’appartements pour permettre à chacun de se loger convenablement. Mais pour cela il faut construire des logements là où la demande est forte (ou le sera dans les années à venir). Nous allons voir que ce n’est pas le cas partout en France et qu’il est possible de mieux cibler les manques actuels et les besoins futurs.

Le Sud et l’Ouest sont plébiscités : de forts besoins d’immobilier en perspectives

Regardez bien cette carte. Elle montre le taux de croissance annuel moyen de la population par région entre 2007 et 2040 (en %) :

Evolution immobilier : étudier l'évolution de la démographie en France entre 2007 et 2040

Comme vous pouvez le constater, il y a des régions extrêmement dynamiques qui verront leur population exploser dans les prochaines années. Les régions du Sud et de l’Ouest sont particulièrement demandées. Le marché immobilier devrait donc mieux se porter sur l’ensemble de ces régions qu’ailleurs en France. C’est une bonne piste pour trouver un lieu où investir et proposer des locations d’appartements et de maisons là où il y aura de la demande.

En revanche, les régions du Nord et principalement du Nord Est ne verront que peu d’évolution. Il faudra donc se montrer prudent lors d’un achat d’appartement ou de maison en ne tablant pas sur de fortes progressions des prix. On constate d’ailleurs que c’est dans ces régions que les prix baissent le plus vite.

La génération du baby boom part en retraite et modifie le paysage économique et immobilier

Un autre facteur d’importance est à noter. C’est le fort vieillissement de la population. "Selon le scénario central, l’âge moyen en France passera de 39,1 ans en 2007 à 43,6 ans en 2040" peut-on lire dans cette étude.

Il faudra donc que le parc immobilier s’adapte aux besoins d’une population vieillissante. Autant dire que les appartements au troisième étage ou plus sans ascenseurs auront encore plus de mal à trouver preneur qu’aujourd’hui.

De plus, la génération du baby boom part progressivement à la retraite et se retirera peu à peu des grandes zones de travail pour profiter de secteurs plus accueillants. Il n’est donc pas étonnant de voir le Sud et l’Ouest à l’honneur, le soleil et la mer (ou l’océan) ont toujours autant de succès. Il faut donc s’attendre à un bouleversement dans le parc immobilier français avec des migrations massives vers ces régions aux dépens des autres.

On sait qu’en moyenne, c’est à partir de 56ans que l’on devient plus vendeur d’immobilier qu’acheteur. Les départs massifs à la retraite dans les années à venir vont donc fortement inverser l’équilibre actuel entre l’offre et la demande.

Dans les pays fortement vieillissant les prix de l’immobilier chutent de manière assez synchronisée.

Importance de ces informations pour votre projet d’achat de résidence principale ou d’investissement locatif

La valorisation d’un logement dépend principalement de l’attrait pour son emplacement et de la qualité du bien. En étudiant, les zones géographiques où il y aura de fortes demandes de logements dans les années à venir, on évite de prendre le risque de ne pas pouvoir vendre sa maison ou son appartement sans perdre trop d’argent.

De plus, si vous achetez pour louer, étudier l’évolution de la demande selon le type de biens et selon la région vous permettra de ne pas vous tromper dans votre investissement locatif. Vous pourrez vous assurer qu’il y aura une demande locative suffisante pour que vous n’ayez pas de mal à trouver un locataire et à éviter les périodes de vacances locatives.

Savoir que notre ville est en forte croissance de population permet également de ne pas être surpris quand on achète en campagne proche et de se retrouver quelques années plus tard dans un quartier de la ville très dynamique ou proche d’une zone commerciale...

Retrouvez l’étude complète sur la population française en 2040 sur le site de l'INSEE.

Pour aller plus loin sur l’influence de la démographie sur l’immobilier, nous vous conseillons les études argumentées et chiffrées de Marc Candelier sur le sujet.

Vous retrouverez une étude plus détaillée de l’impact de la démographie sur l’immobilier dans les années à venir dans notre guide de l’achat immobilier en 2019. Vous y découvrirez notamment pourquoi l’offre va devenir beaucoup plus importante que la demande.

Article initial publié le 20/12/2010

Pour aller plus loin :

- Apprenez à calculer systématiquement le rapport "Prix / Loyer".

- Retrouvez les outils d’estimations immobilières.

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