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Le vieillissement de la population française va-t-il faire chuter les prix de l’immobilier ?

Auteur : David LELONG
L’analyse de l’évolution des prix de l’immobilier dans différents pays dans lesquels la part de la population qui est dépendante augmente fortement est riche d’enseignements. On constate, en effet, que les prix de l’immobilier chutent lorsque la part de la population formée par "les moins de 15 ans et les plus de 64 ans" augmente fortement. C’est le cas au Japon, aux États-Unis, en Irlande, au Royaume-Uni, en Australie ou encore en Espagne. Découvrez l’évolution de ce ratio de dépendance pour la France et son impact possible sur l’évolution des prix de l’immobilier.

Plus il y a d’inactifs et plus la baisse des prix immobiliers est importante

Dans cet article de Zerohedge.com, on peut découvrir deux graphiques très intéressants sur l’étude de l’évolution du ratio de dépendance dans un pays.

Le ratio de dépendance est défini comme la part de la population qui regroupe les jeunes de moins de 15 ans et les personnes de plus de 64 ans.

Dans ces graphiques vous pouvez voir que l’augmentation importante de ce ratio de personnes dépendantes est souvent suivie d’une baisse importante des prix des maisons dans les pays concernés :

Relation entre l'augmentation du ratio de dépendance et chute des prix de l'immobilier dans différents pays

Comment faut-il lire ces graphiques ? La courbe en bleu foncé représente l’évolution du ratio de dépendance (axe vertical de droite avec échelle décroissante). La courbe en bleu ciel reprend l’évolution de l’indice du prix des maisons (échelle sur l’axe vertical gauche).

Vous pouvez constater des correspondances importantes entre le moment où ce ratio commence à augmenter fortement (courbe en bleu foncé qui baisse) et le moment où les prix de l’immobilier se mettent à chuter.

Similitudes validées pour le Japon et les États-Unis, quid de l’Europe et de la Chine ?

Regardons plus en détails l’évolution de ce ratio de dépendance pour 4 secteurs géographiques : l’Europe, le Japon, les États-Unis et la Chine :

Évolution du ratio de dépendance pour différents pays ou continents

Nous avions déjà vu que les prix de l’immobilier au Japon baissent depuis plus de 30 ans. Depuis le pic de leur bulle immobilière en 1990, les Japonais connaissent un recul continu des prix de leurs logements. C’est justement depuis cette année-là que la tendance sur l’évolution du ratio de dépendance s’est inversée.

Aux États-Unis, la bulle immobilière a commencé à baisser en 2006 et à exploser depuis 2008. Cela coïncide également avec une augmentation du nombre de personnes dépendantes.

En Europe cette tendance ne fait que commencer et il faut s’attendre à un phénomène similaire d’ici 2015 pour la Chine.

Comment évolue le ratio de dépendance de la France ?

Après avoir observé cette corrélation entre la chute des prix de l’immobilier et l’augmentation de ce ratio de dépendance, on peut légitimement se poser la question pour la France.

À partir des chiffres fournis par l’INSEE, nous avons recalculé le pourcentage de personnes dépendantes (moins de 15 ans ou plus de 64 ans) dans la population française et cela de 1980 à 2040 :

Évolution du ratio de dépendance pour la France entre 1980 et 2040

Ceux qui ont téléchargé notre guide de l’achat immobilier en 2019 ont déjà eu un aperçu des conséquences de l’évolution de la pyramide des âges sur l’évolution des prix des appartements et des maisons.

Après avoir légèrement baissé entre 2002 et 2007, la part de cette population d’inactif a recommencé à augmenter doucement jusqu’en 2011. La progression de cette part de la population progresse ensuite plus rapidement et cela jusqu’en 2040. Cette tendance est entièrement due à l’augmentation de la part des personnes de plus de 64 ans.

On peut comparer ces évolutions avec l’évolution des prix de l’immobilier par rapport aux revenus. On constate notamment que l’explosion des prix s’est faite pendant la période où ce ratio diminuait et que depuis 2008 les prix des logements baissent.

La démographie va profondément modifier la structure du marché immobilier en France, cela vient confirmer ce que nous avions aperçu dans ces différents articles :

- Impact de la démographie sur l’évolution de l’immobilier.

- On vend plus d’immobilier que l’on n’en achète à partir de 56 ans.

Article initial publié le 27/05/2013

Pour aller plus loin :

- Informez-vous sur les périodes de bulle immobilière en France.

- Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter un bien immobilier.

- Utilisez ces 7 sites pour estimer le prix d’un bien immobilier.

- Suivez nos 10 règles d’or pour réussir votre achat de maison ou d’appartement.

- Retenez qu’il faut acheter de l’immobilier pour une durée minimale de 6 ans.

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