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Courbe de Friggit

Auteur : David LELONG

Jacques Friggit est reconnu pour toutes les statistiques qu’il publie sur l’immobilier. Les différentes courbes immobilières, ainsi que le fameux tunnel de Friggit permettent de visualiser l’évolution du marché immobilier. L’éloignement démesuré de ce tunnel explique en partie la bulle immobilière des années 2000.

Mise à jour : en 2019, suite à la forte chute des taux et aux prix qui n’en ont pas profité pour fortement augmenté, la bulle immobilière semble dégonflée dans la plupart des secteurs géographiques.

Graphique sur les prix des logements par rapport aux revenus

Ce graphique résume à lui seul l’évolution du marché immobilier français durant les quarante dernières années.

Courbe de Friggit

Les graphiques originaux sont téléchargeables sur la page officielle des travaux de Jacques Friggit.

Explication des courbes de Friggit

Ces courbes sont calculées en fonction de l’indice du prix du logement par rapport au revenu disponible par ménage. Pour qu’un marché soit sain, il faut que la solvabilité des acquéreurs soit stable. Ce graphique permet de se baser sur la capacité financière des ménages et de mesurer l’effort nécessaire à consentir pour réaliser un achat immobilier.

Ce graphique reprend l’évolution moyenne française, mais découpe également le marché immobilier par secteur (Paris, Ile de France et province).

En effet, l’immobilier en région parisienne n’évolue pas tout à fait de la même manière que l’immobilier de province. Il existe en réalité des milliers de marchés immobiliers différents.

Sur ces dernières années par exemple, on a pu voir les prix des maisons et des appartements exploser par rapport aux revenus à Paris ou encore à Lyon alors que cela n’est pas le cas dans les autres secteurs en Province, voire dans certaines zones de l’Ile-de-France.

Tunnel de Friggit

L’analyse de l’évolution des prix de l’immobilier a permis à Jacques Friggit de définir un intervalle dans lequel se situe très souvent le rapport "prix immobilier / revenu des ménages" : c’est ce qui est couramment nommé le tunnel de Friggit.

Toute sortie de ce tunnel par le haut montre le développement d’une bulle immobilière. Les courbes de l’immobilier parisien démontrent bien l’ampleur de la bulle de 1991, et la chute brutale et inévitable qui a suivi.

En 1991, la décorrélation entre le marché immobilier à Paris et celui de province est remarquable et permet d’expliquer pourquoi la crise immobilière de 1991 n’a touché majoritairement que la capitale.

Comment interpréter ces premières courbes ?

L’évolution de ce graphique démontre à quel point les prix actuels de l’immobilier ont fortement grimpé par rapport aux revenus depuis le début des années 2000. Ils ont atteint un pic vers la fin de l’année 2007 en province, et un pic qui semble se dessiner pour fin 2008 en région parisienne.

Après la crise financière et économique qui a provoqué un fort ralentissement sur le marché immobilier à partir de fin 2008, on a pu constater des évolutions très différentes d’un secteur géographique à un autre.

Pour redescendre dans le tunnel, les prix de l’immobilier devraient chuter d’au moins 35%. Seulement, cette image du passé ne nous dit rien sur les prévisions pour l’avenir.

Il faut notamment mettre en parallèle ce fort décalage entre les prix des logements et des revenus avec l’évolution tout aussi impressionnante des taux d’intérêt, notamment des taux obligataires.

Nous verrons ci-dessous que d’autres graphiques sur les prix de l’immobilier permettent de mieux tenir compte de l’évolution du contexte financier et des changements majeurs qui sont apparus sur le marché immobilier.

D’autres graphiques très évocateurs sur l’évolution des prix des logements et des conditions d’accès à l’immobilier

Le graphique ci-dessus est le plus connu des graphiques de l’équipe de recherche de Jacques Friggit. Néanmoins, il en existe de nombreux autres qui permettent d’avoir une vision complémentaire de l’évolution des prix des biens immobiliers en fonction de leur environnement.

Par exemple, nous pouvons suivre l’évolution du pouvoir d’achat immobilier dans le temps et comparer la situation actuelle à celles du passé à différentes périodes :

Courbe sur le pouvoir d'achat immobilier

Vous pouvez constater que le point bas a bien été atteint en 2008. Ce que l’on peut appeler le pic de cette énorme bulle immobilière qui a rendu si difficile l’accès à la propriété pendant plusieurs années.

Nous pouvons également suivre l’évolution de la durée de crédit immobilier nécessaire dans le temps pour acheter un même logement avec les mêmes efforts par rapport aux revenus disponibles des ménages :

Évolution de la durée d'emprunt pour acheter un même logement dans le temps

Ces deux dernières courbes permettent notamment de tenir compte du contexte financier et notamment des taux de prêt immobilier qui ont un impact non négligeable sur l’évolution des prix de l’immobilier.

Cela conditionne effectivement la capacité d’achat d’un emprunteur et joue donc sur l’équilibre entre l’offre et la demande qui forme les prix des maisons et des appartements.

Cette dernière courbe montre qu’en 2019, nous sommes dans une situation où globalement, par rapport au passé récent, l’effort pour acheter un bien immobilier n’a pas été aussi faible depuis 2003.

La bulle immobilière de la fin des années 2000 s’est dégonflée très progressivement. D’une part grâce à des baisses de prix ou des augmentations moins fortes que l’inflation pendant certaines années et surtout grâce à la forte chute des taux de prêt immobilier.

Contrairement à ce que je pensais au lancement d’Immobilier-danger.com, ce n’est pas une forte chute des prix que cette bulle immobilière s’est dégonflée. Elle s’est finalement produite par une baisse relative des prix en même temps qu’une forte baisse des taux. Tant mieux, car cela aurait fait bien plus de dégâts.

Prix des logements par rapport aux loyers

En outre, il est également intéressant de constater que les rendements des biens immobiliers ont également fortement baissé, dans le même temps que celui des taux sur les marchés financiers.

Évolution des prix immobiliers et des loyers par rapport aux revenus sur de nombreuses années

Comme le montre cet autre graphique du CGEDD, l’évolution du coût des loyers par rapport aux revenus n’a pas du tout été la même que celle des prix d’achat des logements par rapport à ces mêmes revenus.

Cela signifie que le rendement qu’obtiennent les investisseurs qui achètent un bien immobilier pour le louer a également chuté par rapport au début des années 2000. Découvrez comment acheter pour louer dans ces conditions.

D’autres informations et outils sur les prix de l’immobilier en France

Retrouvez notre synthèse sur les prix de l’immobilier en France. Vous y retrouverez notamment :

- tous les sites à utiliser pour obtenir des statistiques globales ou par secteur géographique et voir les évolutions récentes.

- Comment obtenir des estimations immobilières et bien les utiliser

- Comment négocier le prix d’une maison ou d’un appartement

- D’autres informations, services et conseils sur les prix immobiliers

Pour en savoir (beaucoup) plus sur l’état actuel du marché immobilier français et les évolutions à venir, téléchargez gratuitement notre guide de l’achat immobilier en 2019.

Article initial publié le 30/08/2008 et mis à jour le 18/10/2019

Pour aller plus loin :

- Retrouvez nos prévisions de stabilité des prix dans l’immobilier en 2019.

- Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter une maison.

- Découvrez quelle banque fait les meilleurs taux de prêt immobilier.

- Regardez comment bien investir dans l’immobilier.

- Découvrez s’il faut acheter maintenant avec des taux bas ou attendre que les prix baissent.

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