Achat immobilier : l’heure des fortes négociations

Prolifération de biens en vente, raréfaction des acheteurs

Depuis plusieurs mois le marché immobilier est bloqué par des prix de vente beaucoup trop hauts par rapport aux capacités d’achat des Français et par un contexte économique difficile.

L’immobilier en 2008 s’est soldé par un fort blocage du marché et par un début de baisse des prix et l’immobilier en 2009 s’annonce en grave crise. (Edit : en 2012, on se dirige de nouveau vers un fort ralentissement du marché, voir ici).

Quand le nombre de transactions immobilières chute, les stocks de logement neuf et de logement ancien à la vente grossissent fortement. Et quand les achats immobiliers se font de plus en plus rares, faute d’acheteur et de capacité d’achat des ménages. Les vendeurs sont contraints de revoir fortement leur prétention de prix à la baisse et les acheteurs reprennent le contrôle des négociations.

Le temps joue pour l’acheteur et contre le vendeur

Dans ce contexte, tout achat immobilier doit se faire sans précipitation et avec beaucoup de réflexions. Le temps joue pour les acheteurs puisque les prix baissent, que les taux de crédit immobilier actuels baissent et que cela va durer en 2009.

Pour tous ceux qui veulent vendre un bien immobilier, il convient en revanche de perdre le moins de temps possible car plus le temps passe et plus la valeur potentielle de leur logement baisse. La situation est d’autant plus dangereuse pour tous ceux qui ont souscrit un prêt relais (souvent basé sur une estimation haute du prix du bien). Il convient de proposer un prix de vente réaliste pour espérer vendre rapidement.

Négocier votre achat dans l’ancien comme dans le neuf

Si les plus fortes négociations se font surtout dans l’ancien, il est également possible de négocier dans l’immobilier neuf. En effet, les promoteurs font de nombreuses offres pour tenter de diminuer leur stock et l’acheteur est en position de force pour négocier de grosses remises ou des éléments supplémentaires (équipement, garage, place de parking, etc.)

Tout défaut important peut faire subir une grosse décote

Dans l’ancien, la plupart des logements possèdent des défauts majeurs qui peuvent entraîner de fortes baisses de la valeur du bien. La localisation (loin des commodités, proche autoroute, aéroport ou voie ferrée, bruit, etc.), la petite taille, l’état général (décrit par les nombreux diagnostics immobilier), les performances énergétiques, les travaux à prévoir, etc. constituent autant de paramètres à évaluer dans le prix d’un logement et sur lesquels vous pourrez vous appuyer pour négocier un plus grand rabais.

Un acheteur qui a le choix entre de nombreux biens pourra choisir celui qui a le moins de défaut parmi les biens correspondants à son budget ou celui qui proposera le meilleur rapport qualité/prix.

Négociations actuelles supérieures à 10%

Lors de la publication des chiffres du réseau immobilier Century21 pour le 4ème trimestre 2008, il est apparu que de nombreuses transactions se concluaient avec des négociations de plus de 10%.

Ce chiffre, qui n’est qu’une moyenne, permet tout de même de se rendre compte que ce sont les acheteurs qui ont les cartes en main pour fixer le prix qu’ils sont prêts à payer pour une maison ou un appartement.

Attention, de nombreux vendeurs affichent encore des prétentions irréalistes sur lesquels ils ne reçoivent aucune proposition, si ce n’est des propositions de -30 ou -40% voire plus. Il est donc recommandé de bien étudier les prix des biens similaires et d’utiliser des outils comme petits cailloux pour repérer les biens encore sur-évalués.

Attention aux achats immobiliers en période de crise

Alors que la baisse des prix ne fait que commencer, tout achat doit se faire en ayant conscience que le bien acheté pourrait valoir 20, 30 ou 40% de moins dans quelques années. C’est pourquoi il est important de bien négocier le prix de son achat.

Toute baisse obtenue sur le prix d’un logement entraînera également une baisse de plusieurs frais : frais d’agences immobilières (qui se négocient également fortement), une baisse des frais de notaire et une baisse du coût du crédit immobilier. En effet, de nombreux coûts sont proportionnels au prix d’achat d’un logement.

Pour aller plus loin :

 Regardez jusqu’à quel montant peut-on faire baisser un prix affiché pour un bien immobilier.
 Découvrez comment négocier le meilleur financement.
 Apprenez ces 2 astuces pour réduire vos frais de notaire.
 Consultez les derniers prix de l’immobilier des notaires en France ainsi que les dernières statistiques sur les prix au mètre carré à Paris et en Ile-de-France.