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Fiscalité des plus-values immobilières en 2016

22 janvier 2015
Sur ces dernières années, plusieurs réformes se sont succédé sur les impôts à payer sur la plus-value immobilière obtenue lors de la vente d’une maison ou d’un appartement. Voici un article de synthèse sur la fiscalité des plus-values en 2016 : comment est calculée une plus-value sur un bien immobilier ? Quels sont les biens imposés ou exonérés ? Quels sont les abattements pour durée de détention ? À combien s’élèvent l’impôt et les prélèvements sociaux (CSG et CRDS) ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur l’imposition d’une plus-value immobilière en 2016.

Historique des récentes réformes sur ce point fiscal

Les taxes sur l’argent gagné lors de la vente d’une maison ou d’un appartement font partie des impôts immobiliers les plus connus. Depuis quelques années, il est difficile de s’y retrouver sur cette imposition tant les réformes ont été nombreuses et rapprochées.

Depuis les changements importants apportés par la crise qui a débuté en 2008-2009, les différents gouvernements ont tenté de modifier la fiscalité sur les plus-values réalisées dans l’immobilier afin d’augmenter les recettes fiscales ou d’orienter le marché.

- En 2011, cela a commencé par des augmentations aussi bien sur le taux d’imposition (de 16 à 19 %) que sur les prélèvements sociaux (de 12.3 % au lieu de 12.1 %).

- Dès fin 2011, des rumeurs de nouvelles réformes pour 2012 sur ce secteur laissent place à toutes les prévisions possibles d’évolution.

- Un nouveau barème sur les abattements dès le 1er février 2012 fait passer la durée de détention minimale pour ne plus être imposé de 15 à 30 ans !

- Le gouvernement tente de mettre en place un abattement exceptionnel supplémentaire de 20 % pour 2013, mais celui-ci est rejeté provisoirement par le Conseil Constitutionnel.

- À partir du 1er septembre 2013, il y a un nouveau barème sur les abattements pour durée de détention qui est mis en place avec un abattement temporaire supplémentaire de 25 % pendant 1 an. Ce barème sur les abattements est en 2016 toujours en vigueur, mais l’abattement exceptionnel est lui terminé depuis quelques mois.

Rappel sur la méthode de calcul d’une plus-value immobilière

On dit que vous réalisez une plus-value immobilière lorsque vous vendez un bien immobilier plus cher que vous l’avez acheté. Pour le calcul des frais d’achat, il faut tenir compte du prix d’achat du logement, des frais d’acquisition (frais de notaire et éventuels frais d’agence immobilière) soit au réel soit avec un forfait de 7.5 % du prix du bien, la prise en compte de vos frais de travaux (agrandissement, rénovation, amélioration, etc.) ou d’un forfait de 15 % du prix d’achat après 5 ans de détention.

Ce coût de votre acquisition est ensuite comparé à votre prix de vente net vendeur. Si le prix de vente est supérieur à ce coût d’achat, vous avez réalisé une plus-value immobilière. On parle ici d’une plus-value brute avant tout abattement ou exonération.

Quel type de bien est imposé en cas de plus-value lors de la vente ?

Depuis de nombreuses années et cela est toujours valable en 2016, la résidence principale est entièrement exonérée de cet impôt sur la plus-value. Cela signifie que quel que soit le montant gagné sur votre vente par rapport à votre achat, vous ne payerez ni impôt ni prélèvement sociaux sur ce bénéfice. Cela reste l’une des principales niches fiscales dans l’immobilier. Encore faut-il réaliser une plus-value pour en bénéficier.

Tous les autres biens immobiliers qui ne sont pas considérés comme votre résidence principale subissent une imposition sur cette plus-value immobilière brute après déduction des abattements. On parle alors dans ce cas de l’imposition des plus-values immobilières des résidences secondaires. Ceci comprend aussi bien de véritables résidences secondaires, que des investissements locatifs ou encore des logements laissés vacants.

Quels sont les abattements pour durée de détention qui permettent de réduire ces impôts ?

Le principe des abattements pour durée de détention est que plus vous gardez longtemps votre logement entre le moment de son achat et celui de sa vente et plus vous bénéficiez d’une réduction de votre plus-value brute. Le barème en vigueur en 2016 pour les abattements est celui-ci :

Durée de détention en année pleine Abattement pour l’impôt à 19 % Abattement pour la CSG CRDS à 15.5 %
5 ans ou moins 0 % 0 %
6 ans 6 % 1.65 %
7 ans 12 % 3.30 %
8 ans 18 % 4.95 %
9 ans 24 % 6.60 %
10 ans 30 % 8.25 %
11 ans 36 % 9.90 %
12 ans 42 % 11.55 %
13 ans 48 % 13.20 %
14 ans 54 % 14.85 %
15 ans 60 % 16.50 %
16 ans 66 % 18.15 %
17 ans 72 % 19.80 %
18 ans 78 % 21.45 %
19 ans 84 % 23.10 %
20 ans 90 % 24.75 %
21 ans 96 % 26.40 %
22 ans 100 % 28 %
23 ans 100 % 37 %
24 ans 100 % 46 %
25 ans 100 % 55 %
26 ans 100 % 64 %
27 ans 100 % 73 %
28 ans 100 % 82 %
29 ans 100 % 91 %
30 ans et plus 100 % 100 %

Comme vous pouvez le constater, il y a en réalité deux barèmes. Un qui concerne l’imposition à 19 % et l’autre qui concerne les prélèvements sociaux à 15.5 % (CSG et CRDS). Le premier permet une exonération complète au bout de 22 ans alors qu’il faut attendre 30 ans pour ne plus payez aucune contribution sociale sur cet argent gagné.

Par exemple, un vendeur qui réalise une plus-value brute de 30 000 € sur une maison qu’il détient depuis 15 ans bénéficiera :

- D’un abattement de 60 % pour l’imposition à 19 %. Cela veut dire que l’impôt est calculé sur sa plus-value nette de 40 % de 30 000 €, soit sur 12 000 €. Cela fait un impôt de 2 280 € (19 % de 12 000 €).

- D’un abattement de 16.5 % pour les prélèvements sociaux. Cela signifie qu’il devra 15.5 % de sa plus-value nette de 25 050 € (83.5 % de 30 000 €), soit 3 882.75 € au titre de la CSG CRDS.

Sur cet exemple, l’imposition totale sur une plus-value de 30 000 € est donc de 6 162.75 € (3882.75 € + 2 280 €).

Une surtaxe pour les plus-values immobilières supérieures à 50 000 €

Depuis 2013, le gouvernement a mis en place une surtaxe sur les plus-values de plus de 50 000 €. Celle-ci vise à imposer plus lourdement ceux qui réalisent une importante plus-value immobilière. Elle consiste à ajouter un taux supplémentaire au 19 % déjà prélevé sur votre plus-value nette après déduction des abattements pour durée de détention. Cette surtaxe est toujours d’actualité en 2016.

Le taux de cette surtaxe varie de 0 à 6 % en fonction de l’ampleur de la plus-value. L’imposition maximale est donc de 25 % (hors prélèvements sociaux) pour ceux qui réalisent une plus-value de plus de 250 000 €.

Un abattement exceptionnel supplémentaire pour les terrains constructibles jusqu’au 31 décembre 2015

Le seul type de bien qui bénéficie encore d’un abattement supplémentaire provisoire est le terrain constructible, dit aussi terrain à bâtir. Comme nous l’avons vu dans notre point sur la fiscalité des terrains constructibles, le gouvernement a fait exploser les taxes foncières sur les terrains constructibles non bâtis. En compensation, il laisse une porte de sortie aux propriétaires terriens qui veulent vendre en leur proposant un abattement supplémentaire de 30 % jusqu’au 31 décembre 2015.

Il y a, en plus, une exonération jusqu’à 100 000 € pour toute donation d’un terrain constructible à ses descendants si ceux-ci s’engagent à y construire rapidement un ou plusieurs logements. Cela fait partie des différentes réformes pour relancer l’immobilier neuf lancées fin 2014.

Pour aller (beaucoup) plus loin, téléchargez gratuitement notre guide de la vente d’un bien immobilier en 2016. Vous y trouverez une synthèse détaillée du marché immobilier actuel, des prévisions d’évolutions pour cette année 2016 et des conseils pour réussir à vendre dans ce contexte.

Pour aller plus loin :

- Retrouvez tous nos conseils et informations sur les plus-values immobilières.
- Apprenez qu’il existe une exonération d’impôt sur la plus-value en cas d’achat rapide de sa résidence principale sous certaines conditions.
- Prenez connaissance de la fiscalité spécifique pour les plus-values immobilières d’une SCI.

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