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Immobilier février 2015 : les chiffres du mois

16 février 2015

L’actualité immobilière de ce mois de février 2015 est marquée par de meilleurs chiffres au niveau des ventes de logements neufs. Ce qui laisse espérer une sortie du marasme pour l’immobilier neuf. Cette amélioration est, en partie, due à la poursuite de la baisse des taux immobiliers qui dure depuis de nombreux mois et qui pourrait bien se poursuivre. Le nombre de vente de logements anciens reste pourtant très bas comme nous le verrons à travers la révision de certains graphiques de Jacques Friggit. Enfin, bonne nouvelle pour ceux qui cherchent actuellement une location, les prix des loyers baissent en moyenne dans les nouveaux contrats de location. Retrouvez tous ces chiffres qui font l’actualité du marché immobilier en France en février 2015.

Mise à jour : découvrez les chiffres pour l’immobilier en juin 2016.

La construction de logements montre des signes d’améliorations

Sur les chiffres arrêtés à fin décembre 2014, le nombre de logements autorisés, en données corrigées des variations saisonnières lissées, diminue de 0,8% et celui des mises en chantier baisse de 1.7 %. Sur un an, cela confirme une tendance à la baisse globale. Les niveaux de construction actuels sont très bas comme le montrent ces courbes :

Évolution du nombre de logements autorisés et commencé jusqu'à fin 2014

Néanmoins, d’après la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers de France), les ventes de logements neufs ont augmenté de manière conséquente au 4ème trimestre 2014 par rapport au 4ème trimestre 2013. Il y a eu, en effet, 33 551 logements neufs vendus sur cette période, soit +12.5 % par rapport à la même période en 2013. Des signes encourageants qui permettent d’obtenir sur l’année totale 76 580 ventes, soit +3 % par rapport à 2013.

C’est notamment la défiscalisation en loi Pinel qui attire davantage les investisseurs. Il y a eu 66 % de ventes en plus sous ce régime au 4ème trimestre par rapport au 3ème trimestre. Il faut dire qu’en plus d’avoir apporté quelques modifications à ce dispositif de défiscalisation, le gouvernement a surtout modifié les zones de nombreuses communes. Cela a permis de rendre ces constructions plus attractives dans de nombreuses communes car il était alors possible d’obtenir de plus importantes réductions d’impôts. Faites une simulation de défiscalisation en loi Pinel si vous voulez voir ce que vous pouvez obtenir comme placement défiscalisé.

Il y a également plus de demandes de prêt à taux zéro, il faut dire que le nouveau classement des communes permet d’obtenir plus d’aides et pour davantage de familles et que les modifications apportées sur ce PTZ+ permettent d’améliorer cette aide à l’achat immobilier neuf.

De son côté l’Union des Maisons Françaises (UMF) prévoit une hausse des ventes de maisons individuelles de 2 % en 2015 après une année 2014 marquée par une diminution de 4 % des ventes par rapport à 2013.

Nouveau record pour les taux de prêt immobilier

La chute des taux d’intérêt pour des financements immobiliers n’en finit plus. Sur l’ensemble des emprunts immobiliers du mois de janvier, le taux moyen descend à 2.29 % d’après l’Observatoire Crédit/Logement. Ce qui constitue un nouveau record comme nous l’avons vu dans notre article détaillé sur les taux de crédit immobilier en février 2015.

Cette orientation devrait se poursuivre dans les semaines à venir, notamment suite aux annonces de la BCE qui devrait permettre aux banques de pouvoir continuer à prêter à des taux bas pour des achats de logement en France. Chaque banque fait évoluer régulièrement son offre, découvrez quelle banque propose les meilleurs taux en 2015.

La chute des taux est telle que certains emprunteurs ont déjà renégocié ou fait racheter leur prêt 2 fois sur ces dernières années. Ils profitent ainsi de conditions de plus en plus favorables pour rembourser la suite de leur crédit immobilier contracté il y a quelques années. Selon le réseau de courtier MeilleurTaux.com, seulement 38 % des anciens crédits immobiliers ont été renégociés ou rachetés. Cela signifie que plus de la moitié des emprunteurs de ces dernières années continuent de payer très cher en intérêts alors même qu’il pourrait fortement réduire leur durée de remboursement (ou leur mensualité) et ainsi payer moins d’argent pour leur emprunt. N’hésitez pas à faire gratuitement une simulation de renégociation de prêt immobilier pour savoir quelles sont les conditions auxquelles vous pouvez avoir droit aujourd’hui.

Courbes de Friggit de février 2015

Sur la nouvelle publication de février 2015, les graphiques proposés par Jacques Friggit et son équipe au sein du Conseil Général de l’Environnement et du Développement Durable (CGEDD) ont principalement été mis à jour au niveau des transactions et de leur montant total :

Courbes et tunnel de Friggit en février 2015

Ce graphique provient des travaux de Jacques Friggit.

Les tendances longues du montant total et du nombre de transactions de logements anciens ont été révisés avec ces principaux changements :

- "Nous avons considéré que le revenu disponible des ménages ne rejoindra pas à horizon prévisible la tendance longue qu’il avait suivie en monnaie constante de 1970 à 2008 et qu’il croîtra désormais moins rapidement",

- "Nous avons révisé à la baisse la croissance tendancielle de la vitesse de rotation (progression arithmétique et non plus géométrique). La position du montant et du nombre des transactions de logements anciens par rapport à leurs tendances longues respectives a été révisée d’autant à la hausse."

Le graphique qui représente l’évolution du nombre de ventes de logements anciens a également été amélioré. On peut y voir sur les évolutions sur 12 mois glissants à quel point le niveau actuel des transactions est bas par rapport aux bonnes années du début des années 2000 et surtout qu’il repart fortement à la baisse après l’effet d’anticipation avant l’augmentation des frais de notaire :

Évolution des ventes de logements anciens en France, En Ile-de-France et en Province jusqu'en février 2015

Ce graphique provient des travaux de Jacques Friggit.

Le moins que l’on puisse dire, c’est que malgré les records sur les taux d’emprunt, cela ne suffit pas à dynamiser le marché immobilier. Dans un marché sain et avec des prix normaux, une chute aussi importante des taux et donc une forte amélioration de la capacité d’emprunt aurait entraîné une hausse significative des ventes de logements et surement une hausse des prix.

En réalité, cette chute des taux ne fait que masquer l’ampleur réelle de la chute des prix. Si les taux remontent aux niveaux auxquels ils étaient il y a 2 ans, soit environ 100 points de base de plus, il faudra s’attendre à une chute beaucoup plus rapide des prix. Pas de crainte à avoir du côté des taux pour le moment : ils devraient rester bas sur les prochains mois, sauf cataclysme particulier sur les marchés financiers.

Des loyers en baisse selon Century21

D’après les chiffres communiqués par le réseau Century21 sur les contrats de location qu’ils ont en gestion, les loyers ont baissé en moyenne de 0.8 % en un an pour atteindre 682 €. Par rapport au prix du m² en location, Century21 parle même d’une chute de 5.6 %.

Cette diminution des loyers lors d’une relocation d’un logement privé est générale. Elle atteint -0.6 % à Paris, -5.1 % en Ile-de-France sur un loyer moyen. Les réductions du prix au m² plus représentative de la baisse réelle des loyers sont de -2.3 % en Ile-de-France hors Paris et de -5.6 % sur la France entière. Cela signifie que la baisse des loyers est encore plus importante en Province que ce chiffre sur toute la métropole.

Cette étude ne porte que sur les mises en location effectuées par ce réseau d’agences immobilières (soit environ 40 000 baux sur l’année 2014). Il faudra attendre des chiffres plus complets pour confirmer cette tendance de réduction des loyers (notamment les chiffres de l’observatoire Clameur). En attendant, cela n’empêche pas ceux qui sont dans des secteurs où l’offre locative est importante de négocier une baisse de loyer.

Pour aller plus loin :

- Regardez à combien sont les meilleurs taux actuels.
- Retrouvez tous nos conseils pour acheter une maison ou un appartement en France.
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