Investir dans l’immobilier locatif en 2024 : 7 avantages et 4 inconvénients

Faut-il investir dans l’immobilier locatif en 2024 ou attendre un meilleur moment ? Cet article fait suite à notre article « faut-il acheter de l’immobilier en 2024 ou attendre ? » que nous vous conseillons vivement de lire avant la suite.

Nous allons revenir ici plus spécifiquement sur les atouts qu’offre le marché locatif aujourd’hui et sur les opportunités pour les investisseurs immobiliers. Nous ne manquerons pas également de présenter les risques actuels.

De quoi dresser un tableau complet du contexte dans lequel vous pouvez lancer un projet d’investissement immobilier et de vous expliquer par où commencer.

7 avantages à investir dans l’immobilier locatif dès 2024

👌 Quels sont les bénéfices à investir dès maintenant, malgré un contexte global pessimiste sur l’immobilier ?

Des prix de l’immobilier en baisse plus ou moins forte

Comme vous avez pu le voir lors de nos dernières actualités et que nous reprenons sur notre suivi des prix de l’immobilier, la baisse s’est installée presque partout en France. Elle est en moyenne de 4.0 % sur un d’après les chiffres de l’INSEE pour le 4ème trimestre 2023 publiés fin février 2024.

Elle est même beaucoup plus importante dans certaines zones géographiques où les prix avaient trop augmenté ces dernières années comme Paris, le reste de l’Ile-de-France et certaines grandes villes comme Lyon ou Bordeaux.

🚨 Par exemple, on parle d’une baisse moyenne des prix des appartements anciens de 8.1 % sur Paris et toute l’Ile-de-France en seulement un an (et dans un contexte d’inflation à plus de 4 %). De quoi rendre le prix au mètre carré plus abordable. Comme nous l’expliquons en détail dans notre dernier article sur l’intérêt grandissant d’un investissement locatif dans le Grand Paris en 2024, les prix sont revenus à des niveaux que l’on n’avait plus connus depuis des années.

Si l’on ne regarde que le prix du mètre carré à Paris on est revenu au niveau de 2018. Cependant, si on tient compte de l’inflation. Nous sommes plutôt revenu à des niveaux jamais aussi intéressant depuis avant 2011 en termes de prix brut du mètre carré.

De quoi créer des opportunités très intéressantes dans certaines zones surtout que le contexte prête à de belles négociations comme nous allons le voir ci-dessous.

Des particuliers plus informés du contexte difficile

Par apport à il y a un an (ou même à il y a quelques mois), une partie des vendeurs est prête psychologiquement à accepter une négociation. Les Français sont plus informés sur le contexte difficile qu’en 2023 avec toutes les informations négatives qui sont diffusées depuis plusieurs mois.

De ce fait, les marges de négociation sur les prix des logements en vente sont élevées actuellement.

⚠️ Attention, certains vendeurs essaient encore de vendre à des prix qui correspondent à ceux d’il y a 2 ans ou plus quand les taux étaient encore à 1 %.

A vous de bien vous informer sur votre marché immobilier local et à bien faire le tri. Des outils comme l’historique du prix d’une annonce avec Castorus ou les ventes très récentes sur DVF d’Etalab peuvent être un gros plus pour mieux négocier.

La nouvelle réglementation sur les mauvais DPE offre des opportunités

Il va devenir de plus en plus difficile de louer un appartement avec un mauvais DPE. Les biens les plus énergivores sortent peu à peu du marché locatif et tous les propriétaires n’ont pas les moyens ou l’envie de faire les travaux nécessaires pour pouvoir continuer à percevoir leur loyer.

Ils mettent donc ces biens en vente. Ces biens avec travaux sont ceux qui sont les moins recherchés par les acheteurs et c’est donc ceux sur lesquels il y a moins de concurrence. De quoi créer des possibilités de bien négocier le prix d’achat.

🛠️ Si vous possédez déjà un bien avec un mauvais DPE, découvrez combien ça coûte de gagner 2 classes de DPE pour votre bien.

La phase de baisse des taux a commencé

Tout le monde n’est pas d’accord sur la vitesse à laquelle les taux de crédit immobilier vont baisser. Mais, le constat est là : le pic des taux très élevés semble bien derrière nous.

Après une pointe à 4.24 % en moyenne fin 2023, les taux de crédit immobilier sont sous les 4 % désormais en moyenne.

De quoi redonner un peu plus de capacité d’emprunt dans un premier temps pour réaliser votre investissement.

Bon à connaître : retrouvez tous nos conseils pour un crédit pour du locatif.

Dans un second temps, lorsque les taux seront revenus à des niveaux plus bas, il sera possible et fortement conseillé de faire un rachat de prêt immobilier ou de renégocier votre taux avec votre banque. Cela boostera automatiquement la rentabilité de votre opération et vous permettra d’augmenter votre cash flow.

Vous commencez dès cette année à capitaliser

L’un des plus grands intérêts d’investir dans l’immobilier, c’est de profiter de l’effet de levier du crédit. C’est l’un des seuls placements qui peut se faire avec de l’argent que vous n’avez pas encore.

Il vous suffit d’un apport assez faible pour investir environ 10 fois cette somme sur un projet locatif.

Par exemple, vous pouvez financer un projet pour un appartement à louer à 100 000 € avec un apport de seulement 10 000 €.

🏆 Ce qui vous fait principalement gagner de l’argent, c’est le fait de rembourser une partie de ce capital emprunté tous les mois. Sur la mensualité que vous payez à votre banque, il n’y a qu’une partie qui est un réel coût : les intérêts de l’emprunt et les cotisations d’assurance emprunteur. Le reste sert à rembourser l’argent prêté et cela vous permet, ainsi, de faire grandir votre patrimoine net chaque mois.

Ceux qui investissent maintenant auront pris de l’avance sur cette capitalisation par rapport à ceux qui investiront dans un an ou plus. Pas sûr que la potentielle baisse des prix ou des taux supplémentaires permettra de compenser ces gains-là.

Les prix des artisans et des matériaux risquent de continuer de monter

Dans un contexte inflationniste comme celui que l’on connaît depuis 2022, il est devenu plus coûteux de faire des travaux dans sa maison ou son appartement. Les prix des matériaux et de l’énergie ont explosé.

Rien ne dit que cette tendance va se calmer. D’autant plus qu’avec les forts besoins en rénovation énergétique, cela crée de la tension sur la disponibilité des bons artisans. Le coût des travaux dans quelques années risque donc d’être encore supérieur à ceux que l’on connaît aujourd’hui.

Raison de plus de passer à l’action dès 2024.

De nouvelles opportunités dans le neuf à la place du dispositif Pinel

L’investissement en loi Pinel va bientôt s’éteindre. Il ne sera plus accessible dès la fin de l’année et il est déjà devenu moins intéressant que dans le passé.

Pourtant, les constructeurs ont de nombreux logements en stock et doivent trouver des solutions pour les vendre. Il y a des opportunités pour aller franchement négocier les prix dans l’immobilier neuf actuellement.

En outre, de nouvelles solutions fiscalement intéressantes voient le jour. C’est notamment le cas de l’investissement neuf en nue-propriété. Cela vous permet d’acheter un bien avec un prix décoté, sans gestion et sans impôt supplémentaire pendant 10 ou 15 ans en n’ayant pas l’usufruit. De quoi faire grandir son patrimoine sans augmenter son impôt sur la fortune immobilière pour ceux qui n’ont pas besoin de revenus immédiats.

4 inconvénients pour un investissement locatif en 2024

Tout n’est pas positif pour autant. Avant d’investir dans l’immobilier locatif en 2024, il va falloir le pouvoir financièrement et ensuite il va falloir être très sélectif et savoir bien négocier.

Les taux élevés limitent les capacités d’emprunt

🔴 Même s’il y a une petite tendance de baisse depuis le début de l’année, les taux de prêt immobilier sont encore très élevés (et cela même pour les meilleurs taux actuels).

Cela vient réduire le montant qu’il est possible d’emprunter selon ses revenus. Cela évince une partie des investisseurs potentiels qui n’ont pas assez de budget pour acheter les biens qui les intéressent actuellement et qui sont contraints d’attendre une baisse des taux plus importante.

Cela réduit la concurrence. Le marché est actuellement plus propice pour ceux qui ont du cash à investir dans l’immobilier ou pour ceux qui peuvent malgré tout avoir un budget suffisant.

Pas de retour au calcul différentiel et taux d’endettement limité à 35 %

🔴 Depuis les mises en place des normes du HCSF, les modalités de calcul pour le taux d’endettement d’un investisseur sont bien moins intéressantes que dans le passé.

Avant, avec le calcul différentiel, les loyers perçus par les propriétaires bailleurs étaient bien mieux pris en compte dans les limites d’endettement. Ce n’est désormais plus le cas.

Cependant, certaines banques essaient de gommer cela en prenant en compte une part plus importante du montant des loyers dans leur simulation. De plus, les établissements prêteurs peuvent appliquer des dérogations pour 20 % des dossiers, mais avec une partie seulement pour du locatif (6 % des dossiers).

Cela peut évoluer dans les mois à venir avec les discussions et changements en cours autour du HCSF.

Instabilité fiscale pour les revenus locatifs : possible réforme en 2024

🔴 Les loyers perçus peuvent être fortement taxés (prélèvements sociaux et impôts sur les revenus), surtout si vous n’optimisez pas votre fiscalité (par exemple en optant pour de la location meublée au régime réel avec des amortissements qui permettent de ne pas payer d’impôts (ou presque) sur votre loyer pendant des années).

Le gouvernement cherche à modifier la fiscalité immobilière. Cela a déjà commencé notamment pour l’imposition des locations saisonnières (type Airbnb). Une possible réforme fiscale pour les investisseurs immobiliers est dans les cartons du gouvernement.

Cela crée de l’incertitude et cela peut bloquer des projets. Pour s’en prémunir, il faut prévoir différentes stratégies. Cela peut être une bonne protection. Par exemple, il faut être prêt à basculer sur de la location meublée longue durée ou sur du non meublé si cela devient plus avantageux pour vous.

Des prix de l’immobilier qui devraient encore baisser

🔴 Il est fort probable que les prix des logements continuent de baisser en 2024.

Alors, on fait quoi ? On attend sans rien faire ?

Ce n’est pas forcément la meilleure option. Soyez actif sur votre marché. Il faut parfois plusieurs mois pour dénicher sa pépite. Il faut être actif et réactif, car les réelles opportunités partent encore rapidement.

En négociant maintenant à un prix de demain pendant que le marché est moins dynamique, vous anticipez et vous vous prémunissez contre une potentielle reprise qui peut survenir assez rapidement.

Par exemple, si les taux baissent plus franchement, la demande va faire son retour plus fortement et avec plus de capacité d’achat. Les vendeurs accepteront moins facilement des négociations importantes. Il n’est pas certain qu’attendre vous permette de trouver de meilleures opportunités d’ici quelques mois ou années.

Pour moi, je le répète, il ne faut pas attendre la baisse des prix, il faut aller la chercher sur le terrain en négociant.

🕵️‍ Dans certains secteurs, les prix ont déjà bien baissé. Rien ne dit qu’il y a un gros potentiel pour aller beaucoup plus bas (par exemple sur Paris ou la Petite Couronne).

Comment se former ou se faire accompagner pour un projet locatif ?

💡 Bien investir demande de l’investissement en temps. Connaître le jargon et les grandes lignes d’un investissement immobilier est un prérequis non négligeable. Cela vous permettra d’échanger plus facilement avec tous les intervenants et de vous poser les bonnes questions à chaque nouveau pas dans votre vie d’investisseur.

Un bon investisseur doit également apprendre à bien s’entourer et à déléguer. Voici comment.

Bien s’informer sur l’immobilier locatif

Que vous réalisiez seul tout votre projet ou que vous en déléguiez tout ou partie, il est indispensable de s’informer et de se former. Il y a les indispensables à bien maîtriser avant de lancer une opération. De quoi faire les bons choix, notamment en matière de fiscalité ou de type de bien.

🎁 Pas besoin d’investir plusieurs milliers d’euros dans une formation. Pour cela, vous pouvez vous inscrire gratuitement à notre formation pour investisseur immobilier. Vous recevrez en 12 mails (un par jour), les 12 étapes importantes à bien connaître avec nos astuces et conseils pour chacune d’entre elles.

🎁 Vous trouverez également de très nombreuses ressources à partir de notre guide de l’investissement locatif ainsi que des dizaines de calculettes ou services utiles dans la boîte à outil de l’investisseur immobilier (avec des codes de réduction pour certains d’entre eux).

Nos actualités vous permettent également de vous tenir à jour des changements de règles, de fiscalité ou de conditions (évolution des taux, évolution des prix, etc.)

Ensuite, il y a des choses que vous apprendrez ou que vous rechercherez au fur-et-à-mesure de l’avancée de votre projet.

Bien s’entourer pour gagner du temps et de l’expérience

👍 Pour acheter un appartement pour le louer, vous pouvez avoir besoin de différents partenaires qu’il convient de bien choisir :

• Un agent immobilier ou un chasseur immobilier pour vous proposer des biens en vente qui correspondent à votre recherche. Cela peut également passer par une agence immobilière clé en main qui pourra vous accompagner sur les autres étapes de votre projet. Notre comparateur vous aide à sélectionner celles qui correspondent le mieux à vos besoins.
• Un bon outil de calcul de rentabilité locative afin de vérifier la qualité du bien et le prix à aller négocier pour atteindre vos objectifs de rendement locatif.
• Un notaire pour s’occuper des formalités administratives pour l’achat du bien : découvrez pourquoi nous vous conseillons de choisir votre propre notaire.
• Une banque ou un courtier pour obtenir le meilleur financement possible : par exemple, utilisez notre simulateur de prêt immobilier en ligne.
• Un bon expert-comptable immobilier notamment si vous louez en LMNP ou LMP.
• Un diagnostiqueur pour réaliser les diagnostics immobiliers nécessaires avant une mise en location d’un bien immobilier.
• Trouvez de bons artisans pas trop chers pour réaliser tous les travaux de rénovation et d’aménagement nécessaires pour mieux louer : utilisez notre comparateur de devis travaux.
• Des services bien adaptés pour votre gestion locative : vous aurez le choix entre une agence immobilière, des solutions de gestion locative en ligne ou tout faire vous-même (par exemple MonsieurHugo pour lequel vous avez – 5 % sur les abonnements avec le code de réduction « immodanger »).
• Il conviendra également de bien choisir ses assurances : une assurance habitation PNO, une assurance pour les loyers impayés, une assurance emprunteur.

Vous manquez de temps ou vous avez besoin d’aide ?

Sachez qu’il est possible de confier la plupart de ces tâches à des experts de l’investissement immobilier. Ils réalisent plusieurs dizaines de projets tous les ans et aident des particuliers comme vous à se créer un patrimoine immobilier. De quoi bien préparer sa retraite ou développer son indépendance financière.

Vous pouvez, par exemple, travailler avec :

• ImAvenir ou les Secrets de l’Immo pour un investissement dans le Grand Paris
• BO Equinoxe pour l’achat d’un immeuble de rapport rentable
• Investir dans l’Ancien, Ouiker ou Bevouac pour un projet calibré selon vos besoins dans de nombreuses villes de France.