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Immobilier mars 2017 : les chiffres du mois

Découvrez notre synthèse de l’actualité immobilière de ce mois de mars 2017 avec au programme :

- un point sur les évolutions des prix des logements anciens et des volumes des ventes avec les derniers chiffres de l’INSEE et des notaires.

- Un point sur les nouvelles hausses de taux de prêt immobilier et une confirmation d’une nouvelle hausse de taux de la banque centrale américaine en mars.

- Un point sur les dernières courbes de Friggit qui montrent que si les prix de l’immobilier restent très élevés par rapport aux revenus, la bulle immobilière s’est pourtant bien dégonflée grâce à la chute des taux d’intérêt.

Mise à jour : découvrez les chiffres de l’immobilier en juin 2017.

La hausse des prix s’est accentuée en fin d’année 2016

L’INSEE a publié le 23 février 2017 son nouveau baromètre sur le marché immobilier ancien en France métropolitaine. On y apprend tout d’abord les chiffres définitifs d’évolution pour le 2ème trimestre 2016. Les prix des logements anciens ont augmenté sur un an de 0.6 % à cette période (+0.5 % pour les appartements et +0.7 % pour les maisons).

Ensuite, les chiffres semi-définitifs permettent d’avoir une vision un peu plus précise des augmentations des prix des biens immobiliers anciens au 3ème trimestre 2016. Ils sont en hausse de 1.3 % en moyenne (+1.0 % pour les appartements et +1.6 % pour les maisons).

Les chiffres provisoires pour le 4ème trimestre semblent indiquer que ces hausses sur un an glissant sont un peu plus fortes. Cela paraît cohérent avec le fait que cela fait suite à une accélération des baisses de taux. Il faudra néanmoins attendre les chiffres définitifs avant de tirer des conclusions. Effectivement, les corrections sont souvent importantes entre les chiffres provisoires (par exemple, un +1.2 % initial au 2ème trimestre se transforme en +0.8 % en chiffres définitifs).

Évolution des prix des logements anciens en France au 4ème trimestre 2016 d'après l'INSEE

La France possède des milliers de marchés immobiliers assez différents. On peut voir que ces hausses de prix se font principalement en Ile-de-France et surtout à Paris pour les appartements (+3.6 % au 3ème trimestre contre +2.3 % pour l’ensemble de l’Ile-de-France et seulement -0.2 % en Province sur un an glissant). Sur les maisons, les augmentations sont du même ordre de grandeur (+1.3 % en Ile-de-France et +1.6 % en Province).

Évolution des prix des appartements anciens et des maisons anciennes à Paris, en Ile-de-France et en Province au 4ème trimestre 2016 d'après l'INSEE

Ces chiffres ne sont que des moyennes globales. Elles peuvent masquer de fortes différences avec les évolutions des prix dans certaines villes ou département car les nombreux marchés immobiliers sont loin d’être homogènes. Vous pouvez retrouver quelques détails supplémentaires par région ou grande agglomération dans l’étude de l'INSEE.

Enfin, on notera que la période exceptionnelle au niveau des taux de crédit immobilier a permis de dynamiser fortement les ventes de logements anciens comme le montre ce graphique d’évolution sur un an glissant :

Évolution du nombre de ventes de logements anciens sur 12 mois glissants d'après l'INSEE

Il y a eu au total 848 000 transactions dans l’immobilier ancien entre le 1er janvier et le 31 décembre 2016.

Les taux de prêt immobilier augmentent plus vite en février 2017

Cela fait désormais 3 mois que les taux de crédit immobilier sont en hausse d’un mois à l’autre. Cette tendance haussière vient mettre un terme à de longs mois de chute des taux. A-t-on atteint le point bas en novembre 2016 avec des taux qui vont durablement remonter à des niveaux un peu ou beaucoup plus élevés ? Verra-t-on dans les mois à venir les taux revenir battre ce niveau record avec un taux d’emprunt moyen à 1.31 % ? Rendez-vous dans quelques trimestres pour faire le point sur ce qui se sera réellement passé.

En attendant, les chiffres sur les taux immobiliers en mars 2017 montrent que la hausse des taux s’amplifie. La moyenne a augmenté de 11 points de base en février par rapport à janvier. De plus les courtiers semblent indiquer des taux toujours un peu plus haut d’un mois sur l’autre et pour l’ensemble des durées de remboursement. Sur les prêts de février, les emprunteurs ont compensé ce surcoût par des emprunts un peu plus longs : hausse de 3 mois de la durée des prêts par rapport à janvier pour atteindre 214 mois en moyenne (financement des logements neufs, anciens et des travaux tout confondu).

En outre, comme annoncé, la Fed a augmenté à nouveau ses taux de 25 points de base ce 15 mars 2017 après l’avoir déjà fait en décembre dernier. Elle prévoit encore deux hausses supplémentaires en 2017 et à nouveau 3 hausses en 2018 si la reprise économique américaine (et notamment ce niveau d’inflation) se confirme dans les trimestres à venir. La BCE mettra beaucoup plus de temps à en faire de même (de 6 mois à 2 ans environ), mais cela pourrait laisser augurer d’une tendance pour les conditions d’emprunt en Europe à moyen terme car la FED a longtemps été la banque centrale qui donne la tendance des politiques monétaires occidentales.

Si ce mouvement de hausse des taux se prolonge dans les mois à venir, il risque de provoquer un frein à cette dynamique des ventes et sur plus long terme à ces hausses de prix.

Pour ceux qui doivent emprunter ou renégocier un crédit immobilier pour profiter des taux encore très bas, pensez à consulter nos nombreux conseils et astuces pour votre prêt immobilier.

Les courbes de Friggit de mars 2017

Les travaux de Jacques Friggit et de son équipe du CGEDD permettent de suivre l’évolution des prix des logements sur le très long terme et d’analyser les tendances et les changements par rapport aux situations du passé.

Actuellement les taux d’emprunt ont tellement baissé que les faibles changements sur le ratio "prix des logements / revenus disponibles des ménages" masquent une situation qui a fortement évolué positivement pour les nouveaux acquéreurs d’immobilier. En effet, a priori les prix des biens immobiliers ont l’air de rester en lévitation par rapport aux revenus des Français et très loin des tendances des dernières décennies comme le montre ce graphique :

Courbes et tunnel de Jacques Friggit pour la France en mars 2017

Ce graphique provient des travaux de Jacques Friggit.

On constate que ce décalage est d’autant plus fort à Paris et à moindre degré en Ile-de-France plutôt qu’en Province :

Courbes et tunnel de Jacques Friggit pour Paris, l'Ile-de-France et la Province en mars 2017

Ce graphique provient des travaux de Jacques Friggit.

En réalité, cela fait 5 ans que la bulle immobilière française explose de manière quasiment invisible pour ceux qui ne gardent les yeux rivés que sur les prix. En voici la preuve :

Courbe de la durée d'emprunt nécessaire pour acheter un même logement en mars 2017

Ce graphique provient des travaux de Jacques Friggit.

La chute des taux (et une petite baisse des prix en euros courants) permet de rendre l’achat immobilier beaucoup moins inabordable que dans le passé récent, même si l’on n’est pas encore revenu aux meilleurs niveaux historiques.

La question qui reste en suspens et qui va attirer notre attention dans les mois et années à venir : que feront les prix des maisons et des appartements si les taux de crédit immobilier remontent à des niveaux plus élevés ? La période des taux très bas que nous connaissons actuellement n’est-elle qu’une parenthèse momentanée ou un nouveau standard qui s’installe pour de longues années ?

Attendons d’abord de voir si la Fed va réellement appliquer 3 hausses de taux en 2017 puis 3 nouvelles hausses en 2018 comme annoncé. En général, c’est elle qui dicte les tendances pour les politiques monétaires des pays occidentaux, certes avec un décalage de plusieurs mois à une ou deux années avec ce qui se passe en Europe et notamment pour la BCE.

Article initial publié le 20/03/2017

Pour aller plus loin :

- Découvrez quelles banques font les meilleurs taux immobiliers en 2017.

- Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter un appartement ou une maison.

- Consultez nos conseils pour acheter de l’immobilier directement à un particulier.

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