Un oeil indépendant sur l'immobilier des particuliers en France

Immobilier-danger > Actualité immobilière > Quelles évolutions pour les prix immobiliers en Ile-de-France entre 1996 et 2014 ? (Partie (...)

Quelles évolutions pour les prix immobiliers en Ile-de-France entre 1996 et 2014 ? (Partie 3/3)

Auteur : David LELONG

Voici la suite et la fin de notre série de 3 articles sur l’évolution de l’immobilier en Ile-de-France sur ces 30 dernières années. Après avoir retracé l’évolution de la démographie et du parc de logements, après avoir détaillé l’évolution de l’immobilier à Paris, voici plus d’informations sur les changements sur les différents marchés immobiliers de l’ensemble de l’Ile-de-France. Après la présentation de chiffres globaux sur les logements en région francilienne, nous ferons un point sur les 7 autres départements qui composent la Petite et la Grande Couronne parisienne. On s’aperçoit que contrairement à Paris, le pic des prix hauts a la plupart du temps été atteint en 2007 pour le reste de l’Ile-de-France, comme pour la Province.

Mise à jour : retrouvez les derniers chiffres sur les prix de l’immobilier en 2018.

Explosion des prix des logements sur cette période

Les données sur les prix immobiliers pour l’Ile-de-France hors Paris ne remontent pas avant 1996. On ne pourra donc pas observer dans le détail le phénomène de bulle immobilière connue au début des années 1990 comme à Paris. Il a été moins fort qu’à Paris mais tout de même bien présent comme cela s’observe sur les courbes de Friggit. Les premières données commencent donc au moment de la fin d’une longue période de baisse des prix (7 ans) avec une dernière baisse annuelle de 4 % pour 1997.

Suite à une diminution des taux d’intérêt et à une meilleure période économique, cette spirale baissière commence à prendre fin en 1998. Cela marque le début de l’explosion du nombre de ventes de logements anciens et des prix des logements pour une décennie :

Évolution des prix de l'immobilier et du nombre de ventes en Ile-de-France entre 1996 et 2013

On pourrait croire que c’est la crise bancaire du 2ème semestre 2008 qui a marqué un grand coup d’arrêt à cette flambée des prix. Seulement, on constate que la chute des ventes avait commencé bien plus tôt. C’est à partir de début 2007 que le nombre de ventes sur 12 mois glissants a commencé à chuter pour atteindre un point beaucoup plus bas début 2009. C’est donc plutôt la forte remontée des taux sur cette période qui a déclenché cela. Les acquéreurs étaient de moins en moins nombreux à pouvoir suivre ces prix très élevés avec des taux d’emprunt en forte hausse (de 3.60 % en moyenne à fin 2006 à 5.20 % fin 2008).

En 2009, les taux des crédits immobiliers chutent et cela permet au volume de ventes de vite reprendre de l’ampleur. Les différentes mesures du gouvernement qui a injecté plusieurs milliards d’euros sur le marché immobilier notamment en redonnant de la capacité d’achat aux acheteurs ont ensuite permis de revoir une période de surchauffe des prix jusqu’en 2011. Depuis, le nombre de ventes plonge à nouveau malgré des taux en baisse et les prix vont suivre ce mouvement, cette fois-ci avec un décalage important.

Le développement global de l’Ile-de-France suit donc les mêmes tendances que le marché spécifique de Paris. Néanmoins, on peut constater que la flambée des prix y est moins importante et que le recul des ventes en Ile-de-France se fait toujours avant celui de Paris.

Derrière Paris, ce sont les Hauts-de-Seine qui enregistrent le plus de transactions

Paris est de loin devant tous les autres départements de l’Ile-de-France en ce qui concerne le nombre de logements anciens vendus entre 1996 et 2013 :

Répartition des ventes de logements anciens en ile-de-France par département entre 1996 et 2013

Sur ces 18 dernières années, Paris capte 23.7 % des ventes franciliennes, la Petite Couronne fait 35 % des ventes contre 41 % pour la Grande Couronne. Néanmoins il faut noter que cette moyenne globale cache des variations importantes sur cette longue période. En effet, la part des ventes réalisée à Paris ne cesse de diminuer au profit de l’ensemble des autres départements. Elle est passée de 27.4 % en 1996 à seulement 21.4 % actuellement.

Les ventes de biens immobiliers anciens en Hauts-de-Seine représentent actuellement 15.7 % des ventes, contre 13.7 % en 1996. Derrière les Hauts-de-Seine, c’est la Seine-et-Marne qui enregistre la plus forte progression (de 10.1 % à 12 %). Il faut dire que ce sont les deux départements dans lesquels il a été construits le plus de nouveaux logements sur cette période. Seul le Val-d’Oise voit sa part diminuer très légèrement (8.6 % aujourd’hui contre 8.7 % en 1996).

Synthèse département par département

Après avoir consacré un article entier sur l’évolution des prix du mètre carré à Paris, voici un résumé de l’évolution spécifique des prix des appartements et des maisons dans chacun des départements d’Ile-de-France. Attention, les performances passées ne présagent pas des performances futures. Bien au contraire. Dans un contexte d’immense bulle immobilière, il faut plutôt s’attendre à ce que les prix diminuent dans les années à venir...

Les Hauts-de-Seine (92)

Les prix médians des logements dans les Hauts-de-Seine entre 1996 et 2013 ont été multipliés par de 2.64, soit une hausse similaire à la hausse globale pour la région Ile-de-France. Seulement, dans les Hauts-de-Seine les prix sont les plus élevés de la région en dehors de Paris. Sur certains biens, ils peuvent même dépasser le prix au mètre carré de la Capitale.

Entre 1996 et 2013, voici l’évolution des prix du mètre carré pour les appartements anciens dans les Hauts-de-Seine :

- Hauts-de-Seine : de 1 920 € en 1996 à 5 260 € en 2013, soit une hausse de 174 % alors que dans le même temps l’inflation n’était que d’un peu moins de 30 %.

- Boulogne-Billancourt : de 2 110 € à 7 030 €. Soit une augmentation de 233 %. C’est une ville qui n’a pas connu de baisse des prix sur les deux périodes baissières sur Paris (entre 1996 et 1999 et entre 2007 et 2009) tout comme Levallois-Perret.

- Courbevoie : le prix du mètre carré est passé de 1 920 € en 1996 à 5 750 €, soit une progression de près de 200 %.

- Asnières-sur-Seine : le coût d’un mètre carré passe de 1 520 € à 5 070 €, soit une augmentation de 234 %.

- Neuilly-sur-Seine : dans cette ville qui fait partie des plus chers, le prix du mètre carré a progressé de 3 010 € à 8 990 €. Cela donne une hausse d’un peu moins de 200 %.

- Levallois-Perret : de 1 960 € à 7 820 €, soit une flambée de presque 300 %.

Toutes ces villes ont bénéficié à la fois :

- D’un fort effort d’aménagement et de renouvellement urbain, ce qui a tiré leur image de marque vers le haut,

- D’un repli d’une partie des acquéreurs ne pouvant pas suivre la flambée des prix sur Paris.

- Des conditions très attractives de financement et des facilités d’obtention d’un crédit immobilier.

- De certaines aides spécifiques à l’achat.

Des augmentations importantes de prix se sont également produites sur les maisons anciennes entre 1996 et 2013 :

- Hauts-de-Seine : de 215 400 € à 568 600 €. Il faut noter que ce secteur a fortement chuté en 2009 et qu’il est donc beaucoup plus sensible à la conjoncture. Ainsi entre 4ème trimestre 2007 et le 4ème trimestre 2009, le prix médian d’une maison a chuté de 12.5 % (de 15 % si l’on tient compte de l’inflation sur cette période). En 2013, le prix médian d’une maison est supérieur de 3.74 % à celui de 2007, les prix ont donc moins progressé que l’inflation sur cette période (+9.8 %). Contrairement aux appartements, on peut donc en conclure que le pic des prix sur les maisons dans les Hauts-de-Seine a été atteint fin 2007 comme dans la très grande majorité des secteurs de la Province.

- Colombes : de 141 500 € à 516 000 €, soit +265 %. En 2009, le prix d’une maison avait chuté à 365 000 € après être passé par un pic à 405 000 €. Les prix se sont donc temporairement envolés depuis 2009.

- Rueil-Malmaison : de 248 500 € à 750 000 €, soit +202 %. Comme pour l’ensemble des maisons anciennes des Hauts-de-Seine, le prix médian de 2013 reste inférieur à celui de 2007 en tenant compte de l’inflation.

- Antony : de 194 400 € à 500 000 €, soit +157 %. En 2007, le prix était déjà de 480 000 €. Cela fait donc une baisse de 5.6 % en euros constants. En 1996, les prix à Antony étaient supérieurs d’environ 35 % à ceux de Colombes ou de Nanterre. Cet écart a été gommé en 2013.

- Nanterre : de 143 300 € à 495 000 €, soit +245 %.

- Clamart : de 209 500 € à 620 000 €, soit une progression de 196 %.

Consultez nos conseils pour vos estimations immobilières.

La Seine-Saint-Denis (93)

La Seine-Saint-Denis est un territoire qui ne représente que 2 % de celui de l’ensemble de l’Ile-de-France. C’est là que l’on y retrouve le plus de "moins de 40 ans" (58 % contre 55 % pour l’ensemble de la région) ainsi que les revenus les plus bas de tous les départements d’Ile-de-France.

Voici l’évolution des prix du mètre carré des appartements anciens pour la Seine-Saint-Denis et pour les 5 villes les plus dynamiques sur le marché des appartements anciens :

- Seine-Saint-Denis : de 1 230 € en 1996 à 3 200 € en 2013, soit +160 % en 17 ans. Par rapport au 4ème trimestre 2007, le prix moyen d’un mètre carré au 4ème trimestre 2013 est inférieur d’environ 3 % en tenant compte de l’inflation. Le pic des prix a donc également eu lieu en 2007 pour les appartements anciens en Seine-Saint-Denis.

- Aubervilliers : de 1 080 € à 3 140 €, soit +191 %.

- Aulnay-sous-Bois : de 990 € à 2 430 €, soit +145 %. Par rapport à fin 2007, le prix du mètre carré est en baisse de plus de 7 % en tenant compte de l’inflation.

- Bagnolet : de 1 310 € à 4 190 €, soit +220 %. C’est le secteur de Seine-Saint-Denis où les appartements sont les plus chers. Par rapport à 2007, les prix des appartements à Bagnolet ont continué à augmenter (+17 % en tenant compte de l’inflation).

- Le Blanc-Mesnil : de 910 € à 2 550 €, soit +180 %. Le prix du mètre carré est inférieur de près de 3 % à celui de 2007 en euros courants, cela donne une baisse de plus de 11 % en euros constants.

- Bobigny : de 900 € à 2 750 €, soit +206 %. Entre 2013 et 2007, les prix des appartements à Bobigny ont suivi l’inflation moyenne.

En ce qui concerne les maisons anciennes de la Seine-Saint-Denis, voici l’évolution des prix médians entre 1996 et 2013 :

- Seine-Saint-Denis : de 116 500 € à 269 300 €, soit +131 %. Après avoir atteint un pic en 2007 à 271 400 €, le prix des maisons est redescendu à 246 600 € en 2009 pour remonter ensuite à 269 300 €. Les prix des maisons sont donc actuellement plus bas qu’en 2007. Ils sont en diminution de presque 10 % en tenant compte de l’inflation.

- Aulnay-sous-Bois : de 103 700 € à 260 000 €, soit +151 %.

- Drancy : de 100 600 € à 245 000 €, soit +144 %.

- Livry-Gargan : de 106 700 € à 258 000 €, soit +142 %.

- Gagny : de 114 300 € à 284 000 €, soit +148 %.

- Le Blanc-Mesnil : de 103 700 € à 250 000 €, soit +141 %.

Aucune de ces villes n’a connu une augmentation entre 2007 et 2013 en euros constants. C’est Aulnay-sous-Bois qui résiste le mieux avec seulement 3 % de perte et c’est Le Blanc-Mesnil qui chute le plus avec -12 %.

La Val-de-Marne (94)

Le 3ème et dernier département de la Petite Couronne parisienne est le Val-de-Marne. Les prix des logements s’y situent entre les très chers Hauts-de-Seine et les prix plus abordables de la Seine-Saint-Denis. Voici les variations du prix médian d’un mètre carré pour les appartements anciens :

- Val-de-Marne : de 1 620 € à 4 190 €, soit +159 %. Entre fin 2007 et fin 2013, l’augmentation moyenne des prix des appartements a suivi l’inflation (de 3 800 € à 4 190 €).

- Vincennes : de 2 030 € à 6 910 €, soit +240 %. Par rapport à 2007, les prix ont encore fortement augmenté à fin 2013 (près de +17 % en tenant compte de l’inflation).

- Saint-Maur-des-Fossés : de 1 650 € à 4 490 €, soit +172 %.

- Créteil de 1 340 € à 3 290 €, soit +146 %. C’est la ville où les prix ont le moins progressé sur cette période.

- Maisons-Alfort : de 1 520 € à 4 450 €, soit +193 %.

- Nogent-sur-Marne : de 1 810 € à 5 250 €, soit +190 %. Par rapport à 2007, les prix y ont augmenté de près de 9 % en tenant compte de l’inflation, ce qui en fait la deuxième meilleure progression derrière Vincennes.

Pour les maisons anciennes du Val-de-Marne, sauf exception, le pic des prix le plus haut a été franchi en 2007 :

- Val-de-Marne : de 144 200 € à 348 800 €, soit +142 %. Fin 2007, le prix médian était très légèrement supérieur en euros courants 348 900 €), ce qui nous donne une baisse en euros constants d’environ 10 % depuis fin 2007. Les villes les plus dynamiques sur le marché des maisons suivent cette tendance, sauf Fontenay-sous-Bois qui enregistre une hausse par rapport à 2007.

- Saint-Maur-des-Fossés : de 205 800 € à 550 400 €, soit +167 %.

- Champigny-sur-Marne : de 126 500 € à 332 500 €, soit +163 %.

- Vitry-sur-Seine : de 122 000 € à 335 000 €, soit +175 %.

- Sucy-en-Brie : de 147 900 € à 350 000 €, soit +137 %.

- Fontenay-sous-Bois : de 144 800 € à 476 000 €, soit +229 %. Non seulement c’est la ville où le prix des maisons a le plus augmenté, mais c’est également la seule ville qui enregistre une augmentation plus forte que l’inflation entre 2007 et 2013 (+7 % en euros constants).

La Grande Couronne

Pour les 4 départements de la Grande Couronne parisienne (Seine-et-Marne (77), Yvelines (78), Essonne (91), Val-d’Oise (95)), voici l’évolution des prix des appartements anciens de 1996 à 2013 :

- Seine-et-Marne : de 1 160 € à 2 690 €, soit +132 %. Après avoir connu un pic fin 2007 à 2710 €, les prix ne sont jamais remontés aussi hauts depuis malgré la remontée après le trou de 2009. Le prix du mètre carré pour un appartement ancien en Seine-et-Marne a baissé de 9.6 % sur les 6 dernières années en euros constants. Cependant certaines villes résistent mieux que d’autres comme Meaux où les prix augmentent de 6 % en euros constants ou Chelles où les prix sont stables en tenant compte de l’inflation.

- Yvelines : de 1 560 € à 3 780 €, soit +142 %. Dans ce département aussi le pic des prix a été atteint en 2007, mais ils ne sont en baisse que d’un peu moins de 4% sur ces 6 dernières années en euros constants. Les villes les plus dynamiques au niveau des appartements (Versailles, Saint-Germain-en-Laye, Chatou, Sartrouville, Maisons-Laffitte) connaissent même une légère augmentation depuis 2007 qui vient limiter cette baisse globale sur le département.

- Essonne : de 1 230 € à 2 690 €, soit +119 %. Les prix des appartements sont stables en euros courants entre 2007 et 2013 (2 690 € du m²). Cela donne donc une diminution de l’ampleur de l’inflation sur cette période qui est pour rappel de +9.8 %. La ville de Massy tire son épingle du jeu avec +1 % sur cette période. Les autres villes les plus dynamiques voient leur prix du mètre carré baisser en euros constants (-14 % à Évry et à Chilly-Mazarin, -16 % à Corbeil-Essonnes et -21 % à Grigny).

- Val-d’Oise : de 1 100 € à 2 760 €, soit +151 %. C’est donc le département de la Grande Couronne où le prix du m² pour les appartements anciens a le plus progressé entre 1996 et 2013. Néanmoins comme dans la plupart des autres départements les prix en euros constants baissent par rapport à 2007, d’environ -8 %. La baisse est de plus de 10 % à Franconville et Sarcelles, elle est d’un peu moins de 10 % à Eaubonne. Elle n’est que de 5 % à Cergy et de 1 % à Argenteuil.

Pour les maisons anciennes, voici ce qu’il faut retenir :

- Seine-et-Marne : de 107 500 € à 236 600 €, soit +120 %. Comme pour les départements de la Petite Couronne, c’est sur les maisons anciennes que l’on voit les plus fortes baisses par rapport au pic des prix de 2007. Ainsi, pour la Seine-et-Marne, le prix médian d’une maison ancienne est en baisse de presque 14 % entre fin 2007 et fin 2013 en euros constants. Pour les villes où il se vend le plus de maisons (Chelles, Pontault-Combault, Ozoir-la-Ferrière, Roissy-en-Brie, Villeparisis), la baisse est un peu moins importante (un peu moins de 10 %) que sur l’ensemble du département.

- Yvelines : de 170 200 € à 364 900 €, soit +114 %. Par rapport au pic de 2007, la baisse des prix en euros constants y est un peu moins importante qu’en Seine-et-Marne (presque -12 %). Les disparités y sont néanmoins plus importantes. Ainsi on observe des augmentations légères à Sartrouville, Houilles ou encore Chatou, une baisse modérée à Conflans-Sainte-Honorine. Seul Élancourt suit ce rythme moyen de baisse départementale.

- Essonne : de 133 800 € à 283 500 €, soit +112 %. Même tendance depuis 2007 que les deux précédents départements avec -13 % en euros constants sur ces 6 dernières années. Parmi les villes où il se vend le plus de maisons, Yerres et Brunoy ne connaissent que des diminutions modérées, tandis que Savigny-sur-Orge, Sainte-Geneviève-des-Bois et Draveil subissent des pertes de plus de 10 %.

- Val-d’Oise : de 119 700 € à 273 700 €, soit +129 %. Pour les maisons aussi c’est le Val-d’Oise où les prix ont le plus augmenté dans la Grande Couronne entre 1996 et 2013. La progression est, comme pour les autres départements, moins forte que sur les appartements. C’est également dans ce département que la baisse des prix en euros constants depuis 2007 y est la moins forte en moyenne (-11 %). Si Goussainville fait presque -16 %, les autres villes importantes (Herblay, Argenteuil, Cormeilles-en-Parisis, Taverny) connaissent des baisses de valeur inférieures à 10 %.

Pour obtenir tous les détails de ces évolutions issues de la base BIEN, reportez-vous à l’étude complète des notaires de Paris / Ile-de- France que vous pouvez retrouver ici.

Cet article est le 3ème et le dernier de cette série sur l’historique de l’immobilier en Ile-de-France. Retrouvez les 2 premières parties :

- Partie 1/3 : quels changements pour l’immobilier en Ile-de-France en 30 ans.

- Partie 2/3 : une évolution des prix immobiliers à Paris en 7 phases.

Vous retrouverez les prochains chiffres sur les prix de l’immobilier en Ile-de-France en 2014 sur Immobilier-danger.com au fur et à mesure de leur publication. Pour bien préparer votre achat ou votre vente et prendre connaissance du contexte dans lequel évolue l’immobilier en 2014, téléchargez nos guides, c’est gratuit :

- Guide de l’achat immobilier en 2018.

- Guide de la vente d’un bien immobilier en 2018.

Article initial publié le 27/03/2014

Pour aller plus loin :

- Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter un bien immobilier.

- Suivez nos 10 recommandations pour réussir votre achat immobilier.

- Apprenez à obtenir de bonnes estimations sur un bien immobilier.

- Utilisez ces 7 sites pour suivre l’évolution des prix de l’immobilier.

Vous avez aimé cet article ? Faites le savoir et partagez le :

Où en est le marché immobilier ? Quelles sont les tendances pour l'immobilier en 2019 ?
> Téléchargez gratuitement le guide de l'achat immobilier en 2019 !

Faites de nombreux calculs pour trouver les meilleures solutions pour votre projet : utilisez nos calculettes immobilières gratuites !

Naviguez par thématique similaire : Prix immobilier Immobilier Paris 

Qui sommes nous ? | Contact | Partenaires