Comment a évolué le marché immobilier en 2022 ? Quels sont les changements qui peuvent l’impacter en 2023 ou influencer votre projet immobilier ? Découvrez tout sur les tendances d’évolution du marché immobilier en France en 2023. Immobilier Danger publie également avec cet article son nouveau guide de l’achat immobilier en 2023 à télécharger gratuitement.
Mise à jour : découvrez les changements et tendances pour l’immobilier en 2024.
Quel bilan pour l’immobilier en 2022 ?
Après une année 2021 euphorique, le marché immobilier a marqué le pas en 2022 sous fond de forte augmentation des taux de crédit immobilier et de prix de l’immobilier qui en apparence mettent du temps à arrêter d’augmenter fortement.
Le nombre de ventes de logements anciens diminue progressivement
Après un pic à 1 206 000 logements vendus sur un an glissant à la fin du 3ème trimestre 2021, on assiste à une accalmie normale sur les 2 trimestres suivants, puis à une baisse plus franche des ventes depuis 2 trimestres. À fin septembre 2022, le nombre de ventes de logements anciens est à 1 133 000 d’après l’INSEE :
Pour ces statistiques-là, l’INSEE se base sur les ventes définitives et finalisées au 3ème trimestre. Cela correspond à des négociations et à des compromis de vente qui ont eu lieu environ 3 mois plus tôt, soit sur le 2ème trimestre principalement. À ce moment-là, le marché avait encore une belle activité, les taux n’avaient pas encore trop augmenté et les problèmes d’obtention de crédit immobilier à cause du taux d’usure n’en étaient qu’à leurs prémices.
Comme nous le verrons dans le graphique ci-dessous, la chute du nombre de prêts immobiliers accordés depuis cet été est très importante et cela laisse augurer des chiffres de ventes bien plus mauvais dans les prochains trimestres sur cet indicateur de l’INSEE.
Cette courbe proposée par l’observatoire Crédit Logement CSA montre à quel point le marché a chuté depuis cet été principalement. En niveau trimestriel glissant, c’est-à-dire de septembre à novembre 2022, la baisse du nombre de prêts habitats est de 37.4 % (-36.4 % pour la production de crédit immobilier).
Le taux immobilier moyen passe de 1.05 % à 2.25 % : une catastrophe pour l’activité
La raison principale de ce brusque retournement du marché est simple. Suite à la reprise économique d’après Covid et au début de la guerre en Ukraine, l’inflation a explosé. Pour tenter de la limiter, les banques centrales ont arrêté de soutenir les marchés financiers et ont progressivement remonté leurs taux directeurs tout au long de l’année. Ainsi, les banques doivent payer beaucoup plus cher pour financer les emprunts des particuliers. En effet, les coûts de refinancement des banques ont explosé.
De ce fait, les taux de crédit immobilier ont augmenté fortement et de manière assez régulière tout au long de l’année. On est passé d’un taux immobilier moyen de 1.05 % en janvier 2022 à 2.25 % en décembre 2022 :
Dans notre article sur les taux de crédit immobilier en décembre 2022 (mise à jour, voir les taux de crédit immobilier en avril 2024), nous montrons à quel point cela impacte la capacité d’emprunt des acheteurs. C’est une baisse de pouvoir d’achat de l’ordre de 13 à 15 % pour la majorité des emprunteurs. Du coup, les acquéreurs doivent revoir leur budget à la baisse. Dans un premier temps, les ventes ont diminué. Désormais, on commence à avoir des signes de baisse des prix des appartements et des maisons un peu partout en France.
Pour savoir à quel point cela impacte votre projet, regardez comment calculer combien vous pouvez emprunter et utiliser notre calculette de capacité d’emprunt. Cela va dépendre de votre durée de prêt, du taux moyen actuel pour celle-ci, de votre salaire ou autres revenus et de vos autres charges, notamment vos autres remboursements de crédits.
En outre, il n’y a pas que cette forte hausse des taux qui vient gripper le marché immobilier français. Les banques ne peuvent pas prêter à des taux TAEG plus élevés que ceux fixés par la Banque de France. On parle ici des taux d’usure. Techniquement, la révision de ces taux d’usure n’est pas adaptée pour tenir compte suffisamment rapidement d’une aussi forte augmentation des taux. Ainsi, les banques n’ont pas pu répercuter les coûts supplémentaires qu’elles ont. Certaines d’entre elles ont fortement réduit le robinet du crédit plutôt que de prêter à perte sur de nombreux dossiers. Retrouvez plus d’informations sur notre article sur les taux d’usure 2024 pour en savoir plus sur ce problème d’accès au crédit immobilier.
Pour finir, à ces contraintes viennent s’ajouter les normes du HCSF à respecter pour accorder un prêt immobilier sur le taux d’endettement maximum à 35 % assurance emprunteur comprise, sur la forte diminution des crédits immobiliers sans apport et sur la limitation des durées de remboursement à 25 ans pour la très grande majorité des dossiers.
Les prix de l’immobilier officiels continuent d’augmenter, pourquoi ?
Mais alors, pourquoi voit-on encore des prix en forte hausse dans les statistiques de l’INSEE et des notaires ? Les hausses sont moins fortes mais toujours bien présentes si l’on regarde ce graphique de l’INSEE sur les variations des prix des appartements et des maisons en France sur un an au 3ème trimestre 2022 :
Comme indiqué ci-dessus sur les volumes de ventes, ces chiffres sont calculés à partir de ce qu’il s’est passé au printemps sur les différents marchés. Pour connaître la véritable variation des prix négociés en 2022, il faudra attendre 6 mois avec les données qui seront communiquées en mai 2023.
Plusieurs indicateurs montrent que la baisse des prix de l’immobilier a déjà commencé dans de nombreux secteurs géographiques. Nous détaillons tout cela dans notre article « baisse des prix de l’immobilier en 2022 ou 2023 : c’est pour quand ?« .
Attention, ce décalage de plusieurs mois existe aussi sur les prix de l’immobilier sur DVF. Mieux vaut le savoir avant d’estimer le prix de sa maison ou de son appartement à partir de cette base de données.
Attention comme toujours, les moyennes nationales cachent de fortes différences selon la ville ou la région et le type de bien. Par exemple, les prix des appartements à Paris sont en baisse de 1.2 % sur un an et cela malgré une inflation à plus de 6 %… D’un autre côté, sur ces chiffres officiels pour le 3ème trimestre 2022, on a une augmentation des prix des appartements à Marseille de 10.8 % ou des augmentations fortes sur les prix des maisons anciennes.
Quels changements pour l’immobilier en 2023 ?
Différentes modifications sur les aides, les réglementations, les conditions d’accès au crédit, etc. peuvent venir impacter l’évolution de l’immobilier en 2023. Voici les principales informations à retenir avant de démarrer cette nouvelle année.
Accès au crédit immobilier : contraintes HCSF et taux d’usure toujours d’actualité
Faire une demande de crédit immobilier en 2023 sera toujours compliquée. Le gouvernement ne laisse, pour le moment, aucun signe d’une volonté d’assouplir les règles d’octroi imposées par le HCSF (Haut Conseil en Stabilité Financière). Il faudra toujours pour un emprunteur :
- avoir suffisamment d’apport personnel : les 10 % habituels pour payer les frais de notaire et d’agence ne sont pas toujours suffisant actuellement. On est plus proche de 20 % du coût du projet à financer par d’autres moyens qu’un prêt immobilier à la banque. Cela peut se faire pour certains par une chasse aux aides à l’achat comme le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt Action Logement, un prêt PEL qui redevient intéressant dans ce contexte, etc.
- emprunter sur 25 ans maximum
- respecter un taux d’endettement limité à 35 % de vos revenus
En outre, il y aura probablement encore des blocages liés au taux d’usure au 1er trimestre 2023. Tant que les taux augmentent plus vite sur les marchés que ces derniers, les banques continueront d’être à la limite dans les taux d’intérêt qu’elles proposent à leurs clients pour acheter une maison ou un appartement. Dès le mois de janvier, cela devrait être un peu moins le cas, mais les crédits seront plus chers. À voir ensuite sur le reste de l’année si des blocages de même type vont se reproduire. Ce n’est pas à exclure si les taux augmentent encore fortement.
Consultez nos informations et nos conseils pour éviter le refus de crédit immobilier. Que ce soit à cause du taux d’endettement ou du seuil de l’usure, il y a toujours la possibilité de faire un montage financier différent et plus adapté.
La loi Lemoine permet de changer d’assurance emprunteur plus facilement
Il devient beaucoup plus connu le fait de pouvoir choisir son assurance de prêt immobilier librement au moment de la souscription de son emprunt (on parle alors de délégation d’assurance). Il devient surtout plus simple de changer d’assurance emprunteur à tout moment avec la loi Lemoine mise en place en 2022.
Comme le montre cette infographie, la résiliation simplifiée de votre contrat d’assurance emprunteur n’est pas le seul changement important. Il y a également la suppression du questionnaire de santé pour certains crédits ou la réduction du droit à l’oubli de moitié pour les emprunteurs qui sont guéris d’un cancer :
Comparer les offres des assureurs pour mettre en concurrence le contrat proposé par votre banque permet de générer de belles économies. C’est toujours cela de gagner dans le climat inflationniste actuel. En effet, il peut y avoir plusieurs milliers d’euros d’économie à la clé en choisissant le meilleur contrat d’assurance de prêt immobilier en fonction de votre profil.
De plus, en négociant et en comparant pour trouver un contrat moins cher, cela vous permet de bénéficier d’un meilleur taux d’assurance de prêt immobilier. D’une part cela vous permet de faire de belles économies. D’autre part, cela peut également vous permettre de réduire votre TAEG et ainsi limiter les risques de refus de prêt à cause d’un endettement trop élevé ou d’un dépassement usuraire.
Prolongation du prêt à taux zéro jusqu’à fin 2023
Pour aider les particuliers à acheter leur premier logement neuf dans certaines zones géographiques ou à faire d’importants travaux lors de leur premier achat dans l’ancien dans d’autres zones, le gouvernement prolonge le prêt à taux zéro (PTZ) jusqu’à fin 2023.
Découvrez toutes les conditions pour bénéficier d’un PTZ en 2023.
Défiscalisation immobilière : réduction des avantages de la loi Pinel en 2023
D’autres dispositifs permettent d’inciter les investisseurs à acheter de l’immobilier avec des conditions particulières. Les incitations portent souvent sur des réductions d’impôts. Vous pouvez découvrir tous les dispositifs pour faire de la défiscalisation en immobilier en 2023 dans notre article de synthèse.
Dès le 1er janvier 2023, les taux de réduction d’impôts proposés par le dispositif de la loi Pinel vont être revus à la baisse. La loi Pinel 2023 sera donc moins intéressante que celle de 2022. Voici les changements sur les avantages fiscaux pour de l’investissement Pinel :
Il y aura des réductions encore moins fortes en 2024. Seuls certains types de logements neufs seront éligibles à la loi Pinel Plus qui offrira les mêmes bénéfices fiscaux qu’en 2022.
Impôts locaux : fin de taxe d’habitation mais forte hausse de la taxe foncière
En 2023, plus aucune résidence principale ne sera imposée par une taxe d’habitation. Seuls les résidences secondaires et les logements vacants continueront de payer cet impôt local. Il y aura même des surtaxes possibles pour les communes où le taux de résidence secondaire est important par rapport au parc de logements comme nous l’avons vu dans nos récentes revues de l’actualité immobilière.
Cependant, les propriétaires devront payer beaucoup plus cher pour leur taxe foncière en 2023. En fait, la révision des valeurs locatives, qui servent de base au calcul du montant de votre taxe, est indexée chaque année sur le niveau d’inflation. On devrait donc avoir une augmentation globale d’environ 7 % des taxes foncières en 2023.
Et ce n’est pas tout, certaines communes augmentent également les taux de prélèvements appliqués sur la valeur locative cadastrale de votre logement. C’est par exemple le cas de la ville de Paris qui a annoncé une augmentation de 52 % de son taux de prélèvement en 2023.
Des contraintes de plus en plus fortes pour les logements avec un mauvais DPE
Pour inciter les propriétaires à faire de la rénovation énergétique dans leur logement, le gouvernement va mettre en place différentes mesures dans les années à venir en se basant sur les résultats du DPE, le diagnostic de performance énergétique qu’il est obligatoire de réaliser lors d’une vente immobilière ou d’une mise en location.
Cela va concerner dès 2023 les passoires thermiques (biens avec un DPE en classe F ou G) :
- Obligation de faire réaliser un audit énergétique pour la vente d’un bien immobilier en classe F ou G à partir du 1er avril 2023
- Interdiction de louer un logement avec un mauvais résultat au diagnostic de performance énergétique : dès le 1er janvier 2023 pour les logements en classe G avec un dépassement de consommation du seuil de 450 kWh/an.
Plafonnement de l’indice des loyers à 3.5 %
Pour limiter l’impact de l’inflation sur les locataires, le gouvernement a mis en plus un plafond à l’augmentation de l’indice de référence des loyers (IRL) à 3.50 %. Il est en vigueur pour l’indice du 3ème trimestre 2022 à celui du 2ème trimestre 2023. Les montants des loyers ne pourront pas reporter l’intégralité de l’inflation actuelle.
Quelle évolution pour les taux de crédit immobilier en 2023 ?
Dès le 1er janvier 2023, les nouveaux plafonds pour les taux d’usure vont être appliqués pour tout le 1er trimestre 2023. Il devrait mécaniquement être revu à la hausse, mais il est trop tôt pour savoir de combien. Cela va permettre à chaque banque d’avoir un peu plus de marge pour augmenter ses grilles de taux. Il faut donc s’attendre, dès les premiers mois de cette nouvelle année, à voir les taux de prêt immobilier augmenter. On devrait rapidement atteindre les 3.00 % en moyenne. C’est peu si l’on compare les autres pays où les taux d’intérêt sont à 6 ou 7 %.
Ensuite, sur la suite de l’année 2023, il faudra voir si le pic d’inflation est derrière nous. Si c’est le cas, les taux longs sur les marchés devraient arrêter d’augmenter, voire diminuer et cela pourrait donner de l’air aux banques et marquer un arrêt de l’augmentation des taux. Néanmoins, cela n’est pas pour tout de suite. Même si l’OAT 10 ans de la France est actuellement redescendu vers 2.30 % contre un pic à près de 3.00 % il y a quelques semaines, c’est un niveau encore élevé.
Même si les taux immobiliers ne sont pas directement corrélés à ceux de l’OAT 10 ans, ils ont tendance à suivre le même type d’évolution. Si l’on regarde ce que cela donne dans le passé avec un OAT 10 ans à 2.30 %, on devrait avoir des taux d’intérêt pour un emprunt immobilier entre 3.20 et 3.50 % actuellement.
Dans le cas où l’inflation persiste à des niveaux très éloignés des 2.00 % d’objectif de la BCE (Banque centrale européenne), les taux de crédit immobilier pourraient augmenter encore davantage. À ce stade, on peut penser que le taux immobilier 2023 sera bien supérieur aux taux observés en cette fin d’année 2022.
Il conviendra de s’interroger d’ici quelques semaines pour savoir quelle banque propose le meilleur taux immobilier 2023. Pour cela vous pourrez consulter en détail les :
- Taux immobilier au Crédit Agricole
- Taux immobilier au Crédit Mutuel
- Taux immobilier à la Banque Postale
- Taux immobilier sur Boursorama
- Etc.
Vous pouvez également découvrir quel est le meilleur taux immobilier actuel sur 10, 15, 20 ou 25 ans.
Comment vont évoluer les prix de l’immobilier en 2023 ?
Depuis la sortie du Covid, le marché immobilier avait été très dynamique et cela avait fait augmenter fortement les prix de l’immobilier en France. Seulement, la remontée très rapide des taux marque un important retournement de tendance en 2022. Comme nous l’avons vu ci-dessus, les volumes de ventes se tassent et devraient fortement diminuer dans les prochains trimestres. La dynamique n’est plus la même. Un temps observateur, les vendeurs n’ont pas beaucoup de solutions pour débloquer leur vente :
- Accepter d’adapter leur prix à la baisse dès maintenant en tenant compte du contexte qui a changé
- Attendre 1 ou 2 ans pour voir si la tendance s’inverse, mais c’est assez peu probable aussi rapidement. L’immobilier est fait de cycle assez lent, contrairement à la bourse. Tous les indicateurs montrent qu’il sera plus difficile de vendre d’ici quelques mois que maintenant. En tout cas plus au même prix, surtout si la hausse des taux se poursuit encore pendant plusieurs mois.
- Renoncer à la vente
On se retrouve alors dans un marché où la demande a fortement diminué faute de moyens suffisant pour acheter ce qu’elle veut. De plus, si les acquéreurs pensent que les prix vont baisser dans les mois ou années à venir, ils auront tendance à prendre leur temps et à négocier les prix d’achat bien plus âprement.
Du côté des offres, le fait qu’il faut plus de temps pour vendre va entraîner plus de concurrence entre les vendeurs, notamment dans les secteurs les moins dynamiques et les moins recherchés. Ainsi, les prix évolueront différemment selon les tensions sur votre ville. Les endroits prisés conserveront toujours de l’attrait mais il ne faut pas s’attendre à y voir les prix augmenter ou très peu. Pour les secteurs moins en vue, c’est là qu’il y aura le plus de baisse des prix. Comme toujours en immobilier, c’est l’emplacement le 1er critère de sélection.
Impossible de faire des prévisions chiffrées. Il devrait y avoir une baisse des prix de l’immobilier en 2023, mais elle sera très hétérogène sur tout le territoire. En outre, même avec des prix qui stagneraient, si l’on conserve une inflation à plus de 5 %, cela constitue déjà une forte baisse de valeur en euros constants.
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