Immobilier décembre 2025 : les chiffres et informations du mois

Voici le dernier point de l’année 2025 sur les actualités immobilières qui ont retenu mon attention ce mois-ci.

Au programme, nous allons voir différents éléments sur les taux de crédit immobilier et un constat sur la production de crédits.

Nous reparlerons des dernières variations de prix, des possibles changements sur les frais de notaire et sur l’impôt des plus-values immobilières, ou encore un point sur le parc de logements et l’évolution des taxes foncières.

🎥 Pour une présentation plus interactive, retrouvez ma synthèse en vidéo sur notre chaîne Youtube :

Voici les actualités immobilières de décembre 2025 qui vont être abordées ici :

Des taux immobiliers qui n’augmentent pas tant que cela (pour le moment)

Les tensions sur le taux de l’OAT 10 ans ne se répercutent pas tant que cela sur les taux de crédit immobilier. En tout cas, pour le moment.

😀 En effet, d’après les derniers chiffres de l’observatoire Crédit Logement CSA sur les taux d’intérêt des crédits immobiliers souscrits en novembre 2025. Les taux n’augmentent plus. Le taux immobilier moyen gagne même 2 points de base pour redescendre à 3.12 % :

Attention, comme nous l’avons vu dans l’analyse des taux immobiliers en décembre 2025, cela ne signifie pas que la hausse des taux est terminée. C’est d’autant plus le cas que l’OAT 10 ans de la France augmente encore de manière non négligeable ces derniers jours :

Cela va fortement limiter les marges des banques pour début 2026. Certaines décideront probablement de remonter un peu leur taux en précaution.

Et en 2026 ?

👉 Consultez nos prévisions pour les taux de crédit immobilier en 2026, ainsi que pour les prix.

La production de crédits immobiliers arrête de s’améliorer sur 12 mois

Le début d’année 2024 a été très peu dynamique. On a vu la baisse des taux de l’année dernière permettre une nette amélioration de la production de crédit immobilier tout au long de l’année.

Ainsi, depuis le début de l’année 2025, la production de crédits immobiliers sur les 12 derniers mois ne pouvait que progresser tant le comparatif de début 2024 était faible.

🚨 Cependant, maintenant que les taux ne baissent plus depuis le printemps et que la base de comparaison est moins faible, on peut voir que pour la première fois depuis avril 2024, le nombre de crédits immobiliers sur un an glissant n’augmente plus :

On a même une très légère baisse sur novembre 2025.

A-t-on atteint le point haut ? C’est probablement l’orientation des taux dans les prochains mois qui nous le dira. Si les taux d’emprunt remontent effectivement début 2026, cela pèsera nécessairement sur le marché.

Les prix des logements varient peu sur ces derniers trimestres

L’INSEE a communiqué ces derniers chiffres sur l’évolution des prix des logements anciens au 3ème trimestre 2025.

📌 Dans l’ensemble, les prix de l’immobilier ancien augmentent de 0.7 %. C’est toujours moins que l’inflation qui était à 1.0 % sur la même période.

Cependant, les variations peuvent être bien différentes d’un secteur géographique à un autre et selon le type de biens.

Voici donc quelques données complémentaires qui permettent de mieux comprendre les différentes tendances sur les variations de prix en 2025 :

L’Ile-de-France a toujours des prix qui augmentent moins vite qu’en Province. Il faut dire que sur un an, les prix des maisons anciennes baissent encore de 1.3 % en Ile-de-France. Elles augmentent de 0.5 % en Province.

Certaines régions comme les Hauts-de-France ont connu une hausse globale plus nette avec + 2.3 % sur un an. Celle-ci est aussi bien présente sur les maisons (+2.4 %) que pour les appartements (+2.1 %).

Besoin d’une estimation plus précise sur une maison ou un appartement ? 👉 Utilisez gratuitement notre moteur d’estimation immobilière en ligne.

Encore du changement sur les frais de notaire ?

Un rapport du Conseil des prélèvements obligatoires (CPO) qui a pour but de chercher à « corriger les principales distorsions de l’imposition du patrimoine » fait des préconisations de changement sur les frais de notaire.

Bon à savoir :

On sait que ces frais de notaire de 7.5 à 8.5 % sont un véritable frein à la mobilité géographique.

Il faut, en effet, plusieurs années pour amortir ne serait-ce que ces frais-là par rapport à une location. C’est l’une des raisons qui fait qu’il faut conserver au moins 6 ans un achat de résidence principale pour qu’il soit plus favorable qu’une location équivalente.

Comme l’indique ce rapport, cela fait aussi augmenter le coût global que doit payer un acheteur et réduit donc les possibilités de ces derniers.

Parmi les mesures à prendre, le CPO demande de revoir à la baisse les taux des départements sur les frais de notaire qui ont augmenté en 2025.

Pour compenser le manque à gagner pour les départements, plusieurs pistes sont évoquées :

• une hausse de la taxe foncière. Cette solution évite les fluctuations importantes liées à la dynamique des transactions immobilières. Cependant, cela ferait peser le coût supplémentaire sur tous les propriétaires immobiliers et non plus sur les seuls nouveaux acquéreurs.
• une plus-value imposable sur les résidences principales avec un plafond pour les limiter
• une taxation plus large des revenus du patrimoine (aujourd’hui c’est pour l’instant seulement le patrimoine immobilier important qui est taxé avec l’IFI)

🌟 Un sujet très sensible qui a peu de chances d’être mis en place…

Une grande réforme sur les plus-values immobilières ?

On parle d’une réforme générale de l’imposition d’une plus-value immobilière depuis près de 2 ans. Mais rien n’est réellement mis en place pour le moment. Ce sujet refait pourtant surface au moment de voter le plan de finances 2026.

🕵️‍♂️ Le Sénat étudie actuellement la possibilité d’appliquer les changements majeurs suivants :

• Fin des abattements pour durée de détention. Fini donc l’exonération complète de l’impôt à 19 % à partir de 22 ans et des prélèvements sociaux au-delà de 30 ans de détention.
• La prise en compte d’un « coefficient d’érosion monétaire » dans le calcul de la plus-value réelle. C’est-à-dire qu’on tiendrait désormais compte de l’inflation officielle pour réactualiser le prix d’achat par rapport au prix de vente. Par exemple, si vous avez acheté un bien 100 000 € en 2016 et qu’il y a eu une inflation de 20 % sur cette période, vous n’aurez pas de plus-value tant que vous vendez ce bien à 120 000 € ou moins.
• Les taux d’imposition seraient réduits. On parle d’un taux à 9 % au lieu de celui à 19 % et de prélèvements sociaux de seulement 6 % contre les 17.2 % actuels.

Seules les plus-values rapides sur moins de 2 ans seront taxées plus fortement pour éviter toute spéculation.

Rien n’est encore décidé et voté. On ne parle d’une application qu’à partir de 2027, mais là aussi la date de mise en place peut changer.

⚠️ Ne prenez donc aucune décision hâtive !

Nous reviendrons plus en détails sur cela sur Immobilier Danger le jour où cette réforme sera réellement en place. Si c’est le cas, avec les conditions exactes, on pourra évaluer ce qu’il est utile de faire ou non selon les différentes situations.

Une mise à jour des taxes foncières qui fait parler

Le mode de calcul de la taxe foncière est basé sur la valeur locative cadastrale estimée de votre bien immobilier et des différents taux qui sont appliqués dessus. Le gouvernement a annoncé ces derniers jours une mise à jour de cette valeur locative estimée pour 7.4 millions de logements.

😱 Cela devrait rapporter 466 millions d’euros supplémentaires aux différentes collectivités locales qui perçoivent une partie de cette taxe. On estime que la hausse moyenne sur les taxes foncières concernées sera de l’ordre de 63 euros par an.

Concrètement, l’administration va affecter par défaut différents éléments de « confort » a ces 7.4 millions de logements pour lesquels il n’en est pas de répertorié. Libre aux propriétaires concernés de faire savoir que leur habitation ne bénéficie pas de ces éléments de confort. Un courrier d’explication est prévu d’être envoyé par Bercy à tous les propriétaires concernés par ce changement.

Le parc de logements croit moins vite que dans le passé

La France compte au 1er janvier 2025 un parc de logements de 38.4 millions d’unités d’après l’INSEE.

La répartition de ces logements se fait ainsi :

• 31.7 millions de résidences principales
• 3.8 millions de résidences secondaires ou logements occasionnels
• 3.0 millions de logements vacants

⬆️ L’accroissement annuel moyen du nombre de logements diminue toujours. Après une période entre 2000 et 2009 à +1.2 %, puis à +1.1 % entre 2010 et 2015, on peut voir que l’augmentation du nombre de logements en France n’est plus que de 0.9 % par an de 2018 à 2025 :

Avec une augmentation de près de 1 % par an, cela explique pourquoi le nombre de transactions immobilières actuel est bien plus bas qu’il n’y paraît. En effet, avec un parc immobilier de plus en plus important, si le taux de rotation était inchangé, on devrait aussi avoir une hausse naturelle mécanique d’environ 1 % par an.

Retrouvez plus d’explications dans notre point sur le nombre de transactions immobilières en France en 2025 et l’analyse de son évolution.

Un peu moins de logements vacants : une baisse lente mais régulière

Entre 2005 et 2019, on a vu la part des logements vacants dans le parc immobilier français augmenter progressivement. Elle est passée de 6.2 % du nombre de logements à 8.1 %.

⚠️ Dans la comptabilisation des logements vacants, il n’y a pas que des logements qui pourraient être disponibles instantanément.

Cela regroupe de nombreuses situations particulières : biens en attente d’une vente ou d’un nouveau locataire, biens en travaux de rénovation, biens devenus inhabitables, biens en attente d’une finalisation de succession, etc.

Depuis quelques années, de nombreuses initiatives sont prises pour tenter de réduire ce phénomène et de faire revenir le plus de logements possibles sur le marché. Cela porte peu à peu ses fruits. Certes, le bilan chiffré n’est pas miraculeux, mais la tendance est à une baisse progressive. Après un pic à 8.1 %, on est désormais à 7.7 % en 2025, après 7.8 % en 2023 et en 2024, à 7.9 % en 2021 et en 2022.

On peut voir que dans les très grandes villes, la proportion de logements vacants est moindre. Elle est de 7.4 % dans l’unité urbaine de Paris. C’est le même ratio pour les unités urbaines de 100 000 habitants ou plus (hors Paris). En revanche, il y a un taux de logements vacants plus élevé dans les autres zones :

• 7.9 % dans les unités urbaines de moins de 100 000 habitants
• 8.1 % dans les communes hors communauté urbaine

Quel marché immobilier en 2026 ? Comment réussir son achat dans ce contexte ?

A l’aube d’une nouvelle année, on peut se poser des questions sur les tendances à venir :

• Les taux vont-ils augmenter ou baisser en 2026 ?
• Comment vont évoluer les prix de l’immobilier ?
• Quels sont les changements importants à prendre en compte pour votre projet ?

👉 Pour répondre à ce type de questions, retrouvez notre point complet sur les tendances pour l’immobilier en 2026.

🎁 En outre, pour ceux qui ont un projet d’achat (résidence principale ou investissement locatif) ou pour ceux qui veulent un point bien plus complet, retrouvez tout ce qu’il faut savoir dans notre nouveau guide de l’achat immobilier en 2026 à télécharger gratuitement.

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Mois précédents : Immobilier novembre 2025 et marché immobilier octobre 2025