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Charges de copropriété : méfiez-vous de ces frais

Auteur : David LELONG

Les charges de copropriété sont des frais à ne pas oublier quand on fait une simulation acheter ou louer. Comment se fait le calcul des charges de copropriété ? Quelle est la répartition entre tous les copropriétaires ? À combien faut-il estimer le montant des charges de copropriété à payer dans son budget de financement.

Voici quelques éléments de réponse à toutes ces questions.

Au sommaire de cette page :

- 1. Définition

- 2. Coût moyen

- 3. Répartition des charges entre copropriétaires

- 4. Répartition entre locataire et propriétaire bailleur

- 5. S’informer avant d’acheter en copropriété

- 6. Optimiser vos charges de copropriété

Définition et explications d’une charge de copropriété

Les charges de copropriété correspondent à tous les frais générés pour le fonctionnement et l’entretien d’un regroupement de propriétaire. Si une copropriété correspond souvent à un immeuble ou à un lot de plusieurs immeubles, il existe également des copropriétés qui regroupent un lot de maisons individuelles.

Le calcul de la répartition du paiement des charges entre les copropriétaires est défini dans le règlement de copropriété. Il varie en fonction de la nature des charges et du lot de chaque propriétaire. Les copropriétaires désignent un représentant, le syndic de copropriété, pour gérer l’entretien et le bon fonctionnement de celle-ci, en général en collaboration avec le conseil syndical.

Coût moyen des frais de copropriété

D’après l’Union des syndicats de l’immobilier, les charges de copropriété en France en 2009 ont augmenté de 0.9 %. En moyenne, elles s’établissent à 22.30 € par mètre carré et par an.

Attention, ces frais de copropriété sont de plus en plus importants. Entre 2002 et 2008, ils ont augmenté de 3.7 % par an en moyenne. Si 2009 marque une accalmie dans l’augmentation des coûts, ces frais sont pourtant de plus en plus chers.

Mise à jour en 2019 : Les derniers chiffres sur les charges moyennes d’un logement dans une copropriété sont toujours en forte hausse comme nous l’expliquons dans ces actualités. La hausse en 2018 a été de 3.1 % en moyenne pour atteindre 25.8 € par mètre carré en France (40.4 € / m² à Paris).

Frais d'un immeuble en copropriété

Calcul de la répartition du paiement des charges entre les copropriétaires

Les frais de la copropriété se répartissent en deux catégories : les charges générales et les charges spéciales.

- Les charges générales représentent toutes les dépenses engagées pour l’entretien (ravalement de façade, gros œuvre, peinture...), la conservation (frais de nettoyage, de gardiennage, d’éclairage, etc.) et l’administration des parties communes (honoraires du syndic, frais d’assemblée générale, etc.).

- Les charges spéciales regroupent tous les frais engendrés par des équipements et services collectifs comme l’eau, le chauffage central collectif, les charges d’ascenseur, vide-ordures, etc.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part correspondant à chaque lot de la copropriété (aussi appelé les tantièmes de charges). Le paiement de toutes les charges générales est donc réparti entre chaque copropriétaire en fonction de sa quote-part de propriété de l’immeuble.

Pour le calcul du paiement des charges spéciales, c’est plus compliqué. Il est défini une valeur d’usage et c’est en fonction de cette utilité du service que chaque copropriétaire paiera une partie de cette charge.

Par exemple, quelqu’un qui habite au rez-de-chaussée (et qui ne possède ni garage, ni cave en sous-sol) ne paiera aucune charge d’entretien et de réparation de l’ascenseur. Le paiement de ces frais se fera également proportionnellement à l’étage d’habitation. Ceux qui habitent le plus haut paieront le plus cher.

Charges imputables au locataire et celles dues par le propriétaire bailleur

Une partie des logements de ces copropriétés sont mis en location par leur propriétaire. Dans ce cas, certains frais peuvent être reportés par le bailleur sur le locataire et d’autres non.

Généralement, le locataire paye pour tout ce qui est lié à sa propre consommation au sein du logement, mais également pour certains frais de copropriété : chauffage, électricité ou ménage des parties communes par exemple.

Cependant, certains éléments ne sont pas reportables et restent à payer par le propriétaire du bien. Cela fait partie des suppléments de charges d’un propriétaire d’un bien immobilier par rapport à un locataire.

Bien se renseigner sur ces frais engagés avant d’acheter

Lorsque vous êtes sûr le point d’acheter un appartement ou une maison qui se situe dans une copropriété, vous devez systématiquement demander à consulter les montants payés pour les charges de copropriété. Vous devez également demander les derniers procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété qui définissent les travaux à venir.

C’est à l’acheteur de se renseigner sur les frais de copropriété engagés et non encore payés car c’est lui qui devra les payer (ou du moins en partie). Si une mise aux normes d’ascenseur ou un ravalement de façade a été voté récemment, c’est vous, en tant que nouveau propriétaire, qui allez payer ces frais. Or ces coûts de rénovation ou d’entretien peuvent représenter des sommes d’argent importantes.

Voici une liste des questions à poser et des documents à demander au vendeur :

- Le règlement de copropriété

- Le montant des charges des deux années précédentes

- La nature et le montant des travaux votés et non encore exécutés

- L’échéancier des appels de fond

- Les procès-verbaux des deux dernières assemblées

- Le dernier budget prévisionnel voté

Les charges de copropriété font partie des frais d’un achat immobilier à prendre en compte pour comparer par rapport à une location ou à un autre bien à vendre.

Découvrez les 4 questions à poser avant d’acheter un logement en copropriété.

Pour en savoir plus sur les charges de copropriété, vous pouvez consulter la rubrique copropriété de Service-Public.fr ainsi que les documents de l'ANIL sur la copropriété.

Comment limiter ses frais pour votre copropriété ?

Les sources de coûts sont nombreuses. Pour tenter de maintenir un niveau soutenable de charges pour chaque copropriétaire et éviter les impayés, il est préférable de se pencher sérieusement sur chacun des postes de dépenses afin de chercher à les optimiser.

Cela passe par l’épluchage des comptes, de nombreux questionnements et négociations, des mises en concurrence, etc. Cela prend du temps, mais cela peut valoir le coup (coût).

Certains syndics n’hésitent pas à abuser sur certains frais. Voici, par exemple, une liste de 12 astuces pour faire baisser ses charges de copropriété.

Pour aller plus loin :

- Vous êtes-vous posé ces 25 questions indispensables avant d’acheter un bien immobilier ?

- Découvrez de combien vous pouvez négocier le prix d’un bien immobilier.

- Suivez ces 10 consignes pour un achat immobilier réussi.

- Renseignez-vous sur l’achat d’immobilier entre particuliers.

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