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Tutoriel de simulation "Achat ou location"

Auteur : David LELONG
Acheter ou louer son bien immobilier ? Cette question essentielle revient souvent lorsqu’il s’agit de se loger. Beaucoup considèrent qu’il est toujours préférable d’acheter et que louer c’est jeter de l’argent par les fenêtres. Cette fausse idée peut pourtant faire perdre beaucoup d’argent à ceux qui achètent sans faire le calcul. Pour ne pas vous tromper dans votre choix, il existe des outils de simulation "Achat ou location ?" Voici un tutoriel qui détaille et commente la manière de comparer ces deux solutions pour vous loger.

Méfiez-vous, l’achat est loin d’être toujours la meilleure solution

Contrairement aux croyances populaires, louer son bien immobilier ne revient pas toujours plus coûteux que de l’acheter.

Si vous pensez encore que louer c’est jeter de l’argent par les fenêtres, filez vite lire cet article !

L’un des points clés de la comparaison entre les deux solutions disponibles pour se loger est la durée pendant laquelle vous allez habiter dans ce logement.

En théorie, plus vous restez longtemps dans un appartement ou une maison et plus vous aurez de chance que l’achat soit préférable à la location.

Cela signifie également que pour des durées d’habitation courtes, il est pratiquement toujours moins coûteux de louer son logement.

Pour mieux vous en rendre compte, faites des simulations "Achat ou location" en fonction des paramètres de votre projet immobilier personnel.

Le simulateur qui permet de savoir s’il faut acheter ou louer son logement

Le site Bulle-immobilière.org propose une interface en ligne pour son simulateur achat ou location. Ce dernier est basé sur les travaux du simulateur d'asi77 dont vous pouvez télécharger gratuitement la version Excel.

Ce simulateur en ligne permet de comparer, pour un même logement, les coûts d’un achat et d’une location. En faisant varier la durée pendant laquelle vous allez habiter dans ce logement, vous découvrirez dans quel cas il est plus judicieux d’acheter ou de louer et cela en fonction de la variation des prix de l’immobilier.

Ce tutoriel basé sur un exemple a pour but de vous aider à comprendre ce qu’il faut saisir comme données et qu’elles sont les conclusions à en retirer.

Le calcul du coût total de l’achat d’un logement

Il faut payer de nombreux frais lors d’un achat immobilier. La première étape pour effectuer cette simulation sera donc de renseigner les différentes dépenses affectées à l’acquisition de ce bien.

Saisie des coûts de l'achat

Voici les informations qui sont à saisir, il s’agit des cases en gris (celles en jaune sont calculées automatiquement mais vous pouvez les modifier si besoin) :

- Le montant du bien (hors frais) : il correspond au prix de l’appartement ou de la maison sans tenir compte des frais d’agence immobilière ou de notaires, ni des éventuels travaux à prévoir. Dans notre exemple le logement coûte 200 000 €.

- La durée du prêt : pendant combien d’années allez-vous payer vos mensualités de crédit immobilier ? Pour rappel, plus vous empruntez sur de longue durée et plus le coût des intérêts explosera. C’est pour cela qu’un prêt sur 30 ans est suicidaire financièrement.

- Le taux du prêt : il s’agit du taux d’intérêt de votre emprunt sans prendre en compte le coût des assurances ni des frais de dossier. Pour obtenir le meilleur taux possible, comparez les taux de plus de 100 banques.

- Le taux de l’assurance décès invalidité (en %) : le coût annuel de vos cotisations d’assurance emprunteur est généralement exprimé en pourcentage du montant initial du crédit. Par défaut, le taux est fixé à 0.35 %.

- Le montant des travaux à effectuer : lorsque vous achetez un bien immobilier ancien, il y a généralement des travaux à effectuer, vous pouvez ici prendre en compte le montant prévu pour les travaux. Dans cet exemple, nous l’avons fixé à 3 % du prix du bien.

- Le montant de votre apport personnel : il s’agit de l’argent que vous n’empruntez pas pour financer votre achat immobilier.

- Le montant de la taxe foncière : chaque année tous les propriétaires doivent payer un impôt local sur leur propriété appelé la taxe foncière. Si vous ne connaissez pas son montant, partez sur une base d’un mois de loyer hors charges.

Certains éléments sont calculés automatiquement à partir de pourcentages moyens (les cases en jaune). Vous avez la possibilité de modifier manuellement les valeurs si elles ne correspondent pas à votre projet. Dans notre exemple, nous avons supprimé les frais d’agence car il s’agit d’un achat entre particuliers.

Le coût du loyer correspondant à ce logement

Il ne vous reste plus qu’à saisir 3 valeurs pour calculer le coût de la location d’un bien équivalent :

Saisie des coûts de l'achat

- Le montant du loyer : il correspond au prix de la location du même bien sans prendre en compte les charges locatives (ces dépenses seront également à payer pour un propriétaire).

- L’augmentation annuelle du loyer : les augmentations de loyer sont réglementées. Un propriétaire ne peut notamment pas augmenter son tarif plus que l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL). Ce dernier suit plus ou moins le niveau de l’inflation.

- Le taux des placements : lors d’une location au lieu d’un achat, l’apport personnel est placé sur d’autres supports (livrets d’épargne, PEL, assurance vie, etc.). De plus, la différence entre le montant d’une mensualité et du loyer peut être épargnée. Le taux des placements permettra de calculer les intérêts générés par votre argent épargné.

À noter que le rapport entre le prix d’achat et du loyer est calculé automatiquement. Il permet de comparer les coûts par rapport à d’autres types de bien ou à une moyenne générale.

Enfin, la mensualité de remboursement de votre crédit immobilier est indiquée à titre indicatif. Elle est calculée en fonction de votre coût total d’acquisition, de votre apport et des données que vous avez renseignées sur votre prêt (taux et durée).

Pour chaque durée, obtenez le coût total dans chacun des cas

Vous avez désormais saisi tous les paramètres qui permettent de calculer le coût d’un achat et celui d’une location. Vous allez pouvoir faire varier la durée de détention du bien et observer les résultats :

Saisie des coûts de l'achat

En dessous de la case de saisie de la durée, vous retrouvez différents résultats sur les coûts de votre achat.

La durée est ensuite dupliquée dans la partie concernant la location. Vous obtiendrez, là aussi, des informations sur le coût de la location.

Saisie des coûts de l'achat

Vous pouvez modifier le taux d’inflation. Par défaut, nous avons pris pour cet exemple un taux identique pour l’inflation, l’augmentation des loyers et la rémunération de l’épargne (2 %).

Le résultat de la comparaison achat ou location

Chaque fois que vous modifiez une donnée, le tableau récapitulatif des résultats est mis à jour. Vous obtiendrez des résultats similaires à ceux-là :

Saisie des coûts de l'achat

Chaque ligne correspond à l’évolution du prix du logement au moment de la revente. Vous avez ici 7 possibilités différentes (de -30 % à + 30 % par tranche de 10).

Il s’agit ici des variations de la valeur sans tenir compte de l’inflation. Les pourcentages indiqués dans la seconde colonne vous permettent d’obtenir les variations en euro constant.

Dans la troisième colonne, vous découvrez le résultat financier de la comparaison achat ou location. Le montant indique la différence entre le coût de l’achat et celui de la location.

Les colonnes 4 et 5 permettent d’illustrer l’option gagnante et celle perdante pour chacune des variations des prix. Pour finir, les deux dernières colonnes vous donnent le capital généré dans chacun des cas.

Pour conclure, avec les paramètres renseignés dans cet exemple, on constate que pour une durée d’habitation de 5 ans seulement, il n’est préférable d’acheter que si vous estimez que la valeur du logement va augmenter de plus de 20 % d’ici 5 ans.

Étant donné le niveau actuel des prix, il y a très peu de chance pour qu’un achat en 2018 permette d’obtenir une telle augmentation de valeur. Pour vous en convaincre, consultez les dernières courbes de Friggit.

Pour aller plus loin :

- Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter votre premier bien immobilier.

- Utilisez notre calculette de capacité d’emprunt.

- Retrouvez tous nos conseils pour un achat de logement de particulier à particulier.

- Suivez ces 10 règles d’or pour réussir votre achat immobilier.

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