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Charges d’un propriétaire d’un appartement ou d’une maison

Avant de devenir propriétaire, il est intéressant de s’informer sur les charges, les frais et les taxes supplémentaires qu’un propriétaire doit payer par rapport à un locataire. En effet, si le remboursement du crédit immobilier remplace globalement le paiement d’un loyer, il y a une multitude de choses à payer en plus chaque mois, chaque année ou plus occasionnellement.

Après avoir fait le point sur les frais d’un achat immobilier, regardons le budget qu’il faut prévoir pour assurer les nouvelles charges d’un propriétaire. Cela permet notamment de bien prévoir sa capacité mensuelle de remboursement pour ne pas choisir une mensualité trop élevée.

Liste des éléments à budgéter lorsque l’on devient propriétaire

Lorsque l’on passe d’un logement en location à un logement que l’on a acheté, il y a différents frais à payer. Nous avons vu dans notre article sur les frais d’acquisition d’un appartement ou d’une maison qu’il y avait notamment en plus du prix d’achat du bien :

- Les frais de notaire de l’ordre de 7.5 à 8.5 % du prix d’achat pour un bien immobilier ancien ou de 2 à 3 % pour un bien immobilier neuf.

- Les frais d’agence immobilière s’il y a eu un intermédiaire entre vous et le vendeur : de 4 à 10 % du prix du logement.

- Les frais de dossier du financement qui servent à rémunérer notamment le travail de montage du dossier de crédit immobilier et des assurances associées.

- Les frais de garantie du crédit immobilier.

Ceci constitue des charges à ne payer qu’une fois au moment de la signature de votre achat immobilier.

Il faudra ensuite prévoir différents autres frais à payer durant votre durée de possession de cet appartement ou de cette maison. Nous reviendrons plus en détail sur chacun d’eux ci-dessous, mais en voici déjà la liste :

- La taxe foncière à payer tous les ans.

- L’assurance habitation qui peut couter plus cher qu’en location car vous assurez également le bâti et non seulement les équipements.

- Les frais du financement de ce logement : intérêts du prêt immobilier, assurance décès invalidité et optionnellement d’autres assurances comme une assurance-chômage ou perte d’emploi, une garantie revente, etc.

- Les gros travaux d’entretien et de réparation que vous n’aviez pas à payer en tant que locataire auparavant.

Dans les paragraphes ci-dessous, nous allons détailler ces différents coûts supplémentaires avec les moyens pour les calculer ou les estimer avant de traiter le cas particulier du propriétaire non occupant, notamment pour ceux qui achètent un bien immobilier pour le louer.

Une taxe foncière de plusieurs centaines d’euros par an

Tous les ans en octobre, le ménage qui est propriétaire d’un bien immobilier au 1er janvier de l’année en cours doit payer sa taxe foncière. il s’agit d’un impôt local en plus de la taxe d’habitation qui varie fortement d’une commune à une autre, d’une communauté de communes à une autre et d’un département à un autre.

En effet, à partir de la valeur locative cadastrale de votre logement, il sera déduit une valeur imposable pour chaque bien immobilier. Ensuite, chaque collectivité associée à cette taxe va prélever un taux d’impôt par rapport à cette valeur de référence. C’est ce que nous vous expliquons dans le calcul du montant de votre taxe foncière.

Le montant va donc dépendre de la valeur sur le marché de votre bien immobilier mais aussi du niveau d’imposition des différentes collectivités qui utilisent cette taxe pour financer leurs dépenses. Avant d’acheter un bien immobilier, interrogez le vendeur sur le montant de sa taxe foncière lors du dernier paiement. Cela vous donnera une bonne indication de son montant à payer pour l’année suivante, même s’il peut y avoir des réévaluations.

De plus, il y a de nombreuses exonérations ou abattements sur la taxe d’habitation, du coup il ne sert presque à rien de comparer pour deux foyers différents (composition différente, revenus différents, etc.) au niveau de la taxe d’habitation. En revanche, les exonérations de taxe foncière sont plus limitées. Dans la plupart des cas, le montant de taxe foncière que vous aurez à payer sera très proche de celui payait par les anciens propriétaires.

Pour vous donner des ordres de grandeur des montants à payer chaque année pour cet impôt, regardez ces classements de taxe foncière par grande ville qui sont établis pour une famille type d’un couple avec 2 enfants et pour un bien immobilier qui vaut 1.5 fois la valeur locative moyenne de la commune.

L’assurance habitation propriétaire occupant

Sauf si vous êtes en copropriété, vous n’êtes pas obligé de souscrire une assurance multirisques habitation lorsque vous êtes propriétaire du logement que vous occupez. C’est néanmoins fortement recommandé.

Il existe différents niveaux de couverture des différents risques. Généralement, on a tendance à plus assurer son bien immobilier quand on est propriétaire que lorsque l’on est locataire. Cela peut alors entraîner un coût supplémentaire à prévoir chaque mois pour votre assurance habitation.

Pour rechercher la meilleure offre, vous pouvez faire une simulation d’assurance habitation.

Les frais du financement immobilier

On assimile souvent le remboursement d’un prêt immobilier pour un propriétaire au paiement d’un loyer pour un locataire. Ceci n’est qu’une façon très approximative de voir les choses.

Tout d’abord, lorsque vous payez votre mensualité de crédit immobilier, vous payez en réalité 2 choses :

- Les intérêts dû ce mois-ci en fonction du taux d’intérêt de votre emprunt et du capital qu’il vous reste à rembourser.

- Une part du capital emprunté que vous remboursez à votre banque sur l’argent qu’elle vous a avancé. Son montant est égal à la différence entre votre mensualité et le montant des intérêts du mois.

Vos réels frais sur cette mensualité ne sont donc que le montant des intérêts.

Ensuite, il y a d’autres éléments à payer chaque mois lors d’un financement par crédit immobilier pour un achat de logement :

- Votre banque vous a surement obligé à souscrire une assurance de prêt immobilier décès-invalidité. On parle souvent d’ADI pour Assurance Décès Invalidité. C’est le minimum demandé par toutes les banques et autres organismes de financement en France. Vous allez donc devoir payer tous les mois une cotisation d’assurance emprunteur.

Son montant est calculé soit sur le capital initial soit sur le capital restant dû. Il peut fortement varier en fonction du niveau de garanties et de l’assureur. Il est possible de chercher la meilleure offre facilement en faisant une simulation d’assurance de prêt immobilier.

Son coût mensuel est de l’ordre de quelques dizaines d’euros chaque mois et ceci pendant toute la durée du remboursement du prêt. Il dépend du montant emprunté, du taux de l’assurance et de vos réponses au questionnaire de santé.

- Vous avez la possibilité, et non l’obligation, de souscrire également à d’autres types d’assurance contre le risque de non-remboursement de votre prêt immobilier notamment une assurance-chômage ou perte d’emploi. Il existe également une assurance garantie revente. Ceux-ci peuvent constituer des frais supplémentaires optionnels à payer chaque mois.

- En cas de remboursement anticipé, soit pour la vente avant la fin de votre crédit immobilier, soit parce que vous en avez la possibilité et que vous jugez cela intéressant (voir l’intérêt de faire un remboursement anticipé), soit pour faire racheter votre prêt par une autre banque à un meilleur taux, vous devrez payer des frais de remboursement par anticipation. Sauf si vous les avez négocié au moment de votre signature de contrat.

Les travaux de rénovation ou d’amélioration

En location, vous ne payez que les petits travaux d’entretien du logement ou les charges de copropriété qui sont liés à l’entretien et à l’utilisation courante des lieux. En propriété, cela est très différent. Cela sera à vous de payer tout type de réparation. Cela signifie qu’en plus des petits travaux d’entretien courant, il faudra également assumer les frais des gros travaux : une chaudière qui lâche, un ravalement de façade, un ballon d’eau chaude à changer, etc. C’est autant de frais à prévoir.

Pour un logement en copropriété, ce type de travaux pourra être voté en assemblée et ne tiendra pas forcément compte de vos choix et de vos possibilités financières du moment. Certaines copropriétés fonctionnent avec des provisions pour charges tout au long de l’année afin de prévoir les grosses rénovations. À vous de bien vous renseigner sur les charges de copropriétés, sur les travaux prévus ou à prévoir, etc.

Pour les maisons individuelles, vous pourrez plus facilement étaler les rénovations et améliorations en fonction de vos possibilités financières et c’est vous qui pourrez choisir les artisans, les matériaux, etc. Cela laisse plus de liberté, mais vous serez également seuls à payer ces charges car elles ne seront plus collectives.

En guise d’estimation, certains comptent pour tout ce qui est rénovation et entretien sur le long terme environ 1 % par an du prix du bien immobilier. C’est une règle générale qui fonctionne plutôt bien, sauf dans certains secteurs géographiques où les prix immobiliers sont très élevés. Cela ne reste qu’une estimation car cela dépend des biens immobiliers, de vos aptitudes à réaliser vous-même une partie des travaux, etc.

D’autres éléments à prévoir niveau budget mensuel

Il y a un autre facteur qui peut faire augmenter vos dépenses lors de votre emménagement et dans les années qui suivent. Il est difficilement quantifiable car cela peut fortement varier d’un individu à un autre en fonction de votre personnalité, de vos souhaits et besoins. Il s’agit par exemple d’un budget aménagement et décoration qui peut un peu ou beaucoup plus conséquent que lorsque l’on emménage dans un logement en location.

En effet, on a plus souvent envie de changer des choses, d’en améliorer d’autres, de rénover plus fréquemment, etc. Cela demande un budget travaux et décoration souvent bien plus conséquents qu’en location. Ceci s’explique par le fait qu’on achète logiquement pour du long terme par rapport à une location et par le sentiment d’être chez soi. De construire son lieu de vie.

En fonction de votre façon de vivre, cet écart de sentiments et d’envies entre un bien immobilier que vous louez ou que vous achetez peut être variable. Quoi qu’il en soit, c’est bien un élément générateur d’un surcoût dans la plupart des cas.

Le cas du propriétaire non occupant comme l’investissement locatif

Acheter pour louer peut aussi être générateur d’un surcoût mensuel à prévoir, surtout si vous financez cet investissement à crédit. En effet, à moins d’avoir déniché un très bon placement avec un cash flow positif, le loyer payé par le locataire ne permet généralement pas de payer tous les frais et charges d’un propriétaire bailleur.

Il y a notamment différents frais qu’il faut prévoir en plus d’un remboursement classique de prêt immobilier et qui ne seront pas payés par le locataire :

- Des charges non imputables sur le locataire restent à payer, que ce soit pour une copropriété ou un bien individuel, certaines réparations ou quelques aménagements restent à la charge du bailleur. En règle générale, il faut compter environ 30 % des charges de copropriétés qui restent à payer par le propriétaire bailleur. Voir la liste des charges non imputables au locataire.

- La taxe foncière : elle est obligatoirement à payer par le propriétaire du bien contrairement à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui peut être payée par le locataire.

- Les travaux de rénovation et d’amélioration : tous les gros travaux restent à faire et à payer par le propriétaire.

- L’assurance habitation propriétaire non occupant : il est préférable en effet assuré votre logement pour son bâti même si le locataire doit également souscrire une assurance habitation de son côté pour ce même logement.

- Et tous les éléments de gestion de votre location (administratif, gestion des locataires, assurances diverses, impôts et prélèvements sociaux, etc.).

Devenir propriétaire bailleur se préparer donc aussi au niveau du budget. Pour ceux qui veulent en savoir plus, retrouvez notre guide de l’investissement immobilier locatif.

Pour aller plus loin :

- Faites le point avec ces 25 questions pour un bon achat immobilier.

- Apprenez à réduire vos frais de notaire lors de l’achat de votre maison.

- Informez-vous sur les banques qui font les meilleurs taux pour votre prêt immobilier en 2018.

- Suivez ces 15 conseils pour obtenir un meilleur taux de prêt immobilier.

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