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12 astuces pour mieux maîtriser les frais de copropriété

Auteur : David LELONG
Les abus sur les charges de copropriété sont monnaie courante. Certains syndics n’hésitent pas à alourdir la note ou à privilégier les prestataires les plus intéressants pour eux et non pour les copropriétaires. En étudiant attentivement les frais de la gestion de votre copropriété, vous pouvez économiser plusieurs centaines d’euros par an pour chaque appartement. Voici quelques éléments à vérifier et quelques pratiques à respecter. Cela fait partie des moyens pour les propriétaires de faire des économies.

Des économies possibles à différents niveaux

Depuis quelques années les pouvoirs publics tentent progressivement d’imposer des règles de fonctionnement plus strictes aux syndics de copropriété et les abus les plus importants ont donné lieu à différentes condamnations importantes.

Cela n’empêche pas de nombreux syndics de continuer à gonfler régulièrement les factures pour différents besoins. Au final, ces petites astuces des syndics leur rapportent gros et donc vous coûtent très cher tous les ans.

Selon le directeur de l’Association des Responsables de Copropriété (ARC) "en passant les comptes au peigne fin, on peut presque toujours réduire les charges de 10 à 20 %".

Pour certaines copropriétés, les économies peuvent être encore plus importantes. Dans la plupart des immeubles, il y a peu de copropriétaires qui regardent de près ce qui se passe pour la gestion de la copropriété. Le résultat se fait ressentir sur les factures de chaque propriétaire chaque année.

D’après l’Observatoire des charges de copropriété de l’ARC les charges de copropriété ont encore augmenté en moyenne de 5 % en 2012. Cela fait plusieurs années que les augmentations sont de plus de 4 % par an. Sur les 5 dernières années (entre 2007 et 2012), les charges de copropriété ont fait +26 % ! Alors que l’inflation sur cette période n’est que d’environ 9 %.

Voici 12 astuces pour tenter de reprendre la main sur vos frais de copropriété et ainsi réduire le coût de vos charges mensuelles pour les mois et années à venir. Cet article vient en complément des articles suivants :

- Charges de copropriété : des frais non négligeables.

- Les 4 questions à poser quand vous achetez un logement dans une copropriété.

1. Renégociez les contrats d’entretien de votre résidence

Au fil des années, les contrats d’entretien de votre immeuble et de ses parties communes s’accumulent et évoluent (contrôle des extincteurs, nettoyage des parties communes, destruction des insectes, etc.). La plupart d’entre eux sont renouvelés chaque année avec une augmentation indicielle automatique.

Au bout de quelques années, les prix de ces prestations peuvent rapidement devenir beaucoup plus chers que le tarif moyen du marché. Vérifiez donc chaque contrat d’entretien ou de fournitures et vérifiez qu’ils sont encore compétitifs. Si ce n’est plus le cas, faites des devis comparatifs et renégociez ces anciens contrats.

Mis bout à bout, une renégociation de plusieurs contrats non optimisés peut vous permettre de réduire la facture d’au moins 10 %.

2. Faites faire d’autres devis pour les gros travaux que ceux proposés par votre syndic

Dans la vie d’un immeuble en copropriété, il faut régulièrement faire faire des travaux importants : ravalement de façade, rénovation de la toiture, mise aux normes des ascenseurs, etc.

Pour tous ces travaux importants, vous pouvez démarcher vous-même (avec quelques copropriétaires bénévoles) différentes entreprises pour demander des devis et les comparer avec ceux que vous propose votre syndic. Ce dernier est payé au prorata du montant des factures, il n’est donc pas dans son intérêt de rechercher les contrats les plus compétitifs. De même, il peut privilégier des sociétés filiales de son groupe ou celles qui lui proposent des avantages particuliers pour lui.

3. Étalez les travaux de mise aux normes des ascenseurs

La rénovation des ascenseurs a été rendue obligatoire afin de tous les remettre aux normes. Il y a différentes choses qui doivent être validées à différentes dates (avant juillet 2008, juillet 2013 et juillet 2018). Les mises aux normes prévues pour 2013 accusent de nombreux retards, il est donc possible qu’un délai supplémentaire soit accordé.

Pour les éléments à mettre aux normes pour 2018, vous n’êtes pas obligés de les accepter dès maintenant. Certains syndics tentent de faire faire toutes les mises aux normes d’un coup. Cela se comprend aisément : ils touchent une commission comprise entre 2 et 4 % du montant total des travaux effectués. Ils ont donc tout intérêt à ce que ces mises aux normes soient faites tout de suite plutôt que de les voir étaler sur plusieurs années.

Pour bien choisir votre prestataire, vous pouvez faire appel à l’ARC qui pourra vous orienter vers un bureau d’études indépendant. Ce dernier pourra vous détailler les aménagements réellement nécessaires et leur coût pour environ 1 000 €.

4. Contrôlez ce que contiennent les frais de gestion courante

Vérifiez que les services de base ne vous soient pas facturés en plus de votre forfait de gestion courante. En moyenne, ce forfait est compris entre 120 et 150 euros par an pour la gestion courante de votre appartement. Seulement de nombreux syndics n’hésitent pas à faire payer le prix fort pour de nombreux actes qui ne sont pas compris dans ce forfait.

Mis bout à bout, cela peut venir fortement saler l’addition à la fin de l’année.

Le gouvernement a commencé à réagir à ces agissements. Depuis le 1er juillet 2010 il a publié une liste de 44 tâches qui doivent obligatoirement faire partie des prestations de gestion courante. Vérifiez donc que votre syndic ne vous facture pas ces prestations en plus. Si c’est le cas, vous pouvez en demander le remboursement.

5. Faites en sorte que la trésorerie de la copropriété soit sur un compte séparé

Depuis décembre 2000 les syndics doivent doter chaque immeuble d’un compte séparé à la banque. Il peut néanmoins en être décidé autrement en assemblée générale. Les syndics ont donc profité de cette possibilité pour demander des frais exorbitants de gestion de compte séparé. Ainsi, la plupart des copropriétés renoncent à ce droit de bénéficier de compte à part.

Les syndics peuvent donc profiter de la trésorerie très importante qui circule sur leur propre compte pour la placer et en tirer des bénéfices en percevant les intérêts des différentes sommes placées. Ils ont alors le plaisir de créer le maximum de décalage de trésorerie pour optimiser ces bénéfices supplémentaires.

6. Exigez que les travaux payés soient rapidement exécutés

Comme la plupart des copropriétés ne possèdent pas de compte séparé, le syndic peut faire fructifier pour son propre compte toute la trésorerie déposée par les copropriétaires pour financer les différents travaux prévus.

Faites en sorte que les travaux que vous avez payés soient réalisés très rapidement. Sans contrôle de la part des copropriétaires, le syndic peut faire traîner les choses et profiter de tout ce temps pour bénéficier des sommes déposées.

7. Refusez les diagnostics immobiliers inutiles dans votre immeuble

Pour la vente d’un logement 10 diagnostics immobiliers sont obligatoires pour un particulier. Dans le cas d’une vente dans une copropriété, il y a également des diagnostics immobiliers à fournir pour ce qui concerne les parties communes.

Attention cependant, certains diagnostics ne sont obligatoires que dans certaines situations :

- Le diagnostic de dépistage des termites n’est rendu obligatoire que dans certains départements.

- Le diagnostic amiante ne concerne que les immeubles construits avant 1997 et certains éléments ne sont plus à analyser pour des constructions datant d’après 1980.

- Le diagnostic plomb n’est pas à réaliser pour contrôler l’eau de la copropriété si ses canalisations sont en cuivre ou en acier.

- Etc.

Toujours sur le principe que votre syndic de copropriété touche une commission au prorata des factures payées par la copropriété, il est dans votre intérêt de vérifier qu’il n’y a pas de facturation pour des diagnostics non obligatoires pour votre immeuble.

8. Vérifiez que le nombre de lots gérés facturés correspond bien au nombre d’appartements

Le forfait de gestion de base est payé pour un certain nombre de lots qui composent la copropriété. Méfiez-vous des syndics qui facturent la gestion de plus de lots qu’il n’y a d’appartements. Certains n’hésitent pas, en effet, à facturer la même chose pour des lots correspondant à des garages ou à des caves.

9. Évitez les assemblées générales après 18h, elles sont surfacturées

Certains contrats de syndic restent flous sur le tarif de la gestion de l’assemblée générale. Il peut notamment y avoir par exemple une surfacturation de 50 % des honoraires du syndic pour toute heure d’assemblée générale qui se tient après 18h.

De même, méfiez-vous des syndics qui facturent plein pot la location d’une salle et des chaises pour la tenue de l’assemblée générale. Cela devrait être compris dans les frais de gestion courante puisque l’assemblée générale est obligatoire.

10. Privilégiez une facture à l’acte pour la gestion des contentieux

Lorsque se présente un contentieux, il existe deux manières de rémunérer le syndic pour sa gestion :

- Un forfait à l’acte,

- Une facturation au temps passé.

Optez toujours pour la première solution. En effet, dans le cas d’une facturation au temps, le syndic aura tout intérêt à laisser courir puisqu’il gagne plus d’argent quand le contentieux tarde à se régler...

11. Ne payez pas pour les impayés des autres copropriétaires

D’après l’ANIL, 10 % des copropriétaires peinent à payer leurs charges de copropriété. Il est donc très fréquent de voir des copropriétés avec des impayés de charges. Ce n’est pas pour autant une raison pour accepter de payer pour les impayés des autres dans toutes les situations.

En réalité, les syndics conservent un volant de liquidités équivalent à 10 ou 15 % du montant des charges sur un compte bancaire pour gérer les impayés et les retards de paiement. Demandez donc l’utilisation de cette réserve avant de sortir votre chéquier pour régler à la place de votre voisin.

12. Limitez la durée du contrat de votre syndic

La durée d’un contrat de syndic ne peut pas dépasser 3 ans renouvelable. Néanmoins, il est préférable de recourir à des contrats de plus courtes durées.

Privilégiez un contrat d’un an renouvelable. Cela vous permettra de maintenir une certaine pression sur votre syndic. Impossible pour lui de se laisser vivre en se disant qu’il a le temps pour traiter les demandes. Vous pourrez également en changer plus facilement en cas de problèmes.

Cet article complète celui sur les abus sur les frais de location.

Pour tous les propriétaires, il existe de nombreux autres moyens de réduire vos frais de logement.

Pour aller plus loin :

- N’oubliez pas de poser ces 4 questions avant d’acheter un appartement dans une copropriété.

- Renseignez-vous sur les charges d’une location (celles qui incombent aux locataires et celles qui sont à payer par le propriétaire).

- Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter un bien immobilier.

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