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Le marché des résidences secondaires s’est complètement retourné

Auteur : David LELONG
La France est la championne des résidences secondaires (3 177 000 recensés en 2011, soit 9.4 % du parc de logements). Seulement depuis 2007-2008 et le début de la crise économique, c’est un secteur qui s’est effondré. Un reportage d’Envoyé Spécial sur France 2 diffusé le 10 juillet 2014 donne un bon aperçu de l’état actuel des marchés immobiliers au sein desquelles on compte de nombreuses résidences secondaires : -50 % de ventes, des prix en baisse de 10 à 30 % en moyenne et pouvant dépasser les -50 % dans certains cas, un nombre beaucoup plus important de vendeurs que d’acheteurs, etc.

-50 % d’achat de résidence secondaire et des prix en baisse de 10 à 30 % en moyenne

Le sommaire du reportage "La grande braderie des résidences secondaires" du numéro d’Envoyé Spécial du 10 juillet 2014 donne le ton dès le sommaire :

- "La grande braderie a commencé, la saison des soldes est ouverte".

- "Depuis la crise de 2008, le nombre de transactions a chuté de moitié".

- "Les prix ont baissé de 10 à 30 %".

Vous avez peut-être regardé ce reportage. Si vous l’avez manqué, il est pour le moment disponible sur le site de France2. Dans celui-ci on voit tout d’abord des exemples de belles résidences secondaires dans le Sud qui ne partent pas malgré des baisses de 20 % (2.0 millions contre 2.5 millions auparavant, aucune visite ni offre). Une autre vente affichée à plus de 3 millions d’euros depuis 3 ans. Une seule offre : à 1.8 million d’euros soit -40 %, refusée par les propriétaires...

Et cela ne concerne pas que les villas de luxe. La plupart des secteurs des résidences secondaires sont concernés. On assiste à des diminutions moyennes au cœur même des zones les plus touristiques et les prix s’effondrent de plus en plus dès que l’on s’éloigne un peu. Certains propriétaires doivent baisser de plus de 50 % leur prix espéré pour trouver un acquéreur.

Les secteurs avec un fort taux de résidences secondaires sont nombreux

La France est un secteur touristique majeur avec des zones à fort taux de résidences secondaires un peu partout (tout le littoral, la montagne, Paris, etc.). Il y a quelques années, c’était devenu très à la mode d’acquérir une résidence secondaire. Il faut dire qu’avant la flambée des prix, les biens immobiliers étaient beaucoup plus abordables.

En investissant fortement les secteurs touristiques, les Français qui avaient les moyens (et certains étrangers) ont forcé les populations locales à s’exiler ailleurs. Les salaires locaux ne permettant pas de suivre cette explosion des prix.

Une maison ou un appartement n’est pas catalogué "résidence principale" ou "résidence secondaire", ce sont les acquéreurs qui font le marché en fonction de leur besoin et envie du moment. Dans de nombreuses villes, beaucoup de résidences principales ont été achetées pour être transformées en résidence secondaire. Suite à l’effondrement du prix de ces dernières, les habitants de ces régions peuvent peu à peu réintégrer leur commune.

Des frais parfois exorbitants pour une faible utilisation

Une maison de vacances coûte très cher à entretenir, surtout si c’est une grande demeure familiale. Dans ce reportage, on voit l’exemple d’un bien qui coûte environ 22 000 € par an d’entretien et taxes diverses pour un bien que les propriétaires espéraient vendre à 750 000 € (mais que l’agence immobilière a conseillé de placer à 625 000 € pour avoir une chance que cela se vende...).

Entre la taxe foncière, les travaux de réparation et d’entretien, les frais de déplacement pour s’y rendre régulièrement, posséder une résidence secondaire est un luxe auquel beaucoup de Français renoncent en cette période de crise. Il faut dire que les nouvelles générations préfèrent voyager aux quatre coins du monde au lieu de payer cher pour se rendre toujours au même endroit.

Quand il y a beaucoup moins d’acheteurs que de vendeurs, ce sont les acquéreurs qui dictent les prix

Dans ce reportage les exemples de fortes négociations sont légion. C’est le cas notamment d’une tentative de négociation à 330 000 € contre 430 000 € affiché qui a réussi. "On ne perd rien à essayer", "ça passe ou ça casse" telle est la nouvelle manière de raisonner des acquéreurs.

Certains vendeurs attendent parfois plus de 3 ans avant de se résoudre à vendre aux nouveaux prix du marché. Pas d’offre, quasiment aucune visite mais les vendeurs ne comprennent toujours pas qu’à ce prix leur bien ne se vendra jamais. Ils baissent un peu leur prix, mais pas suffisamment pour trouver un acheteur. Ils s’interrogent "mais jusqu’où il va falloir baisser pour la vendre cette maison ?". Pourtant, il y a des signes qui doivent alerter les vendeurs.

Beaucoup ne disent pas qu’ils ont acheté ce bien à l’époque pour une bouchée de pain. Seuls ceux qui ont acheté au prix fort se retrouvent en fort déficit.

Les journalistes prennent l’exemple d’Orbec, une petite commune au sein du cottage normand, où il y a plus de 400 biens à vendre : "ici c’est une maison sur 2 qui est à vendre" dixit un agent immobilier du coin. "Le prix au mètre carré qui s’est littéralement effondré : de 3 000 €, il est passé à moins de 1 000 €". Alors qu’en 2005, ces biens se vendaient très vite et sans négociation. C’est la même situation pour les autres communes aux alentours.

Dans une autre agence, le briefing des agents s’appuie exclusivement sur la communication des prix réels actuels aux vendeurs afin qu’ils revoient leurs prétentions à la baisse. Cette agence constate des écarts moyens de 25 % entre le prix souhaité par le vendeur et le budget des acquéreurs. Cette agence communique désormais des offres allant jusqu’à -50 % par rapport au prix affiché alors qu’auparavant elle n’aurait pas osé la transmettre aux propriétaires. Le temps joue donc pour les acquéreurs qui redécouvrent que tout est négociable.

Des agents immobiliers qui préfèrent se tirer une balle dans le pied plutôt qu’admettre la réalité

Le couple qui a négocié à 330 000 € une grande longère normande avec du terrain au lieu de 430 000 € demandé par le vendeur constate dans les vitrines des agences immobilières que les prix affichés ne reflètent en rien les prix réels du marché. "En vitrine, rien n’indique a priori une telle chute des prix" commente la journaliste. Des longères très similaires à celle achetée à 330 000 € sont affichés à 660 000 €. "Il y a les prix en vitrine et la réalité".

Pour les agences "pas question de clamer haut et fort que les soldes ont commencé". Aucune ne veut s’exprimer à ce sujet. Les professionnels ne veulent pas communiquer sur cette forte baisse des prix de peur de casser le marché. Il faut dire que si les autres propriétaires de résidences secondaires s’aperçoivent que la valeur de leur bien est en train de chuter, ils pourraient décider de vendre rapidement avant que le prix ne baisse encore.

Une telle stratégie peut se révéler dangereuse pour les agences. En conservant des prix inabordables en vitrine et très loin de la réalité des transactions actuelles, cela évince de nombreux acquéreurs potentiels qui pourraient financièrement acheter une résidence secondaire avec les tarifs actuels plus raisonnables. De plus, on peut se demander quel est leur rôle de conseil auprès de leurs clients vendeurs en leur faisant miroiter des prix irréalistes...Certaines agences en payent les conséquences puisque les faillites et les réductions d’effectifs se multiplient alors même que les vitrines débordent d’annonces.

Une bonne nouvelle pour les habitants de ces endroits

Les habitants locaux pourraient également se porter acquéreur avec des prix plus abordables. Après plusieurs années de mise en vente, certaines maisons secondaires finissent par être placées aux enchères et se vendent parfois à des locaux qui peuvent enfin devenir propriétaire dans leur secteur. C’est une chose qui était devenue impossible à cause de cette mode de la résidence secondaire et de la forte augmentation des prix des logements dans ces secteurs touristiques.

Une chance pour ses villes et villages de se redynamiser avec une population locale qui fera vivre des commerces toute l’année et non seulement quelques semaines dans l’année. Cette crise des résidences secondaires permet de rééquilibrer un marché qui s’était emballé. Malheureusement pour certains d’entre eux, il faudra attendre encore quelques années avant que les prix ne redeviennent accessibles à ceux qui ont des revenus locaux.

Une situation qui se généralise à d’autres marchés ?

Cette situation observée dans les endroits où la proportion de résidences secondaires est importante s’observe également dans d’autres zones rurales ou dans des villes en déclin économique, voire en déclin de population. C’est le principe d’une bulle immobilière généralisée. Quand les prix des logements explosent partout en quelques années, ils finissent par se dégonfler en commençant d’abord fortement par tous les secteurs qui sont devenus les plus délaissés au moment du retournement du marché.

Dans la plupart des secteurs géographiques cités dans ce reportage, le marché s’est retourné depuis 2007-2008, soit bientôt 7 ans ! Un aperçu de ce à quoi pourrait ressembler de nombreux marchés immobiliers dans les années à venir ? Cela est bien possible.

Même les secteurs côtés souffrent depuis au moins 2 ans. Nous avons vu que les vendeurs campaient toujours sur leur position, mais que de nombreux biens restaient invendus pendant des mois, voire des années et cela même dans des secteurs plus dynamiques et recherchés.

L’attitude de certaines agences immobilières, de masquer la réalité sur les prix actuels pour ne pas faire paniquer les propriétaires, n’est pas réservée aux secteurs à fortes proportions de résidences secondaires... Les prix sont déjà fortement négociables sur la majorité du territoire français. Alors n’hésitez pas à faire des offres, même beaucoup plus basses. Comme le dit une acheteuse dans le reportage "ça passe ou ça casse, cela vaut le coup de tenter sa chance" !

Article initial publié le 21/07/2014

Pour aller plus loin :

- Découvrez la nouvelle fiscalité sur les plus-values immobilières d’une résidence secondaire.

- Savez-vous de combien vous pouvez faire baisser le prix de vente affiché ?

- Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter de l’immobilier.

- Prenez des précautions quand vous faites une offre d’achat.

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