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Fin de l’ISF : un impôt sur la fortune immobilière (IFI) dès 2018

Comme annoncé dans son programme, le gouvernement va mettre en place un nouvel impôt sur la fortune immobilière en 2018 (IFI) qui viendra remplacer l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune). Découvrez comment sera pris en compte chaque type de biens immobiliers, le barème d’imposition pour 2018, les exonérations ou abattements possibles pour ce nouvel impôt ciblé désormais uniquement sur l’immobilier.

Remplacement de l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune) par l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) à partir de 2018

Le gouvernement actuel modifie la fiscalité existante afin de favoriser les investissements productifs par rapport à ceux qui ne le sont pas. Le secteur de l’immobilier est le grand perdant de ces réformes. La refonte de l’ISF en un impôt sur la fortune immobilière (l’IFI) dès 2018 en est l’un des principaux exemples.

Comme de nombreux supports de placement (PEA, PEA-PME, compte-titre, assurance-vie, livret d’épargne, etc.) ne vont plus être pris en compte, sauf pour les parts ou actions de biens ou droits immobiliers. Il s’agit d’une réduction d’impôt pour tous les contribuables qui étaient jusque-là redevables de l’ISF car ils possèdent un patrimoine important. En effet, cet IFI garde le même type de taxation annuelle du patrimoine que l’ISF avec les mêmes montants, mais les éléments taxables de votre patrimoine sont beaucoup moins nombreux.

Néanmoins cette réduction d’impôt sera plus ou moins favorable en fonction de la part d’immobilier que comportent les gros patrimoines. En effet, plus votre patrimoine est composé d’immobilier et moins vous bénéficierez de cette réduction d’impôt. Une raison de plus pour rappeler qu’il est préférable sur le long terme de diversifier vos placements, surtout quand votre patrimoine dépasse de tel montant.

Pourtant, en France, pour de nombreux ménages, les patrimoines sont composés principalement d’immobilier. Il va donc falloir calculer si vous faites partie de ceux qui possèdent beaucoup de biens immobiliers si vous êtes redevable ou non de cet impôt sur la fortune immobilière en 2018.

Barème d’imposition pour l’IFI en 2018

Le barème d’imposition de l’impôt sur la fortune immobilière en 2018 sera le même que celui de l’ISF en 2017. Cela signifie que pour payer un IFI en 2018, il faudra que votre patrimoine immobilier imposable soit de plus de 1 300 000 € au 1er janvier de l’année 2018.

Nous reviendrons ci-dessous sur les modalités pour calculer ce patrimoine imposable en fonction des types de biens et des abattements ou exonérations possibles.

Pour ceux dont ce patrimoine imposable dépasse les 1 300 000 €, le calcul du montant à payer chaque année se fait en fonction d’un barème progressif par tranche :

Fraction nette taxable Taux de l’IFI
De 0 à 800 000 € 0 %
De 800 000 à 1 300 000 € 0.50 %
De 1 300 000 à 2 570 000 € 0.70 %
De 2 570 000 à 5 000 000 € 1 %
De 5 000 000 à 10 000 000 € 1.25 %
Supérieur à 10 000 000 € 1.50 %

Pour minorer les effets de seuil, les contribuables qui auront un patrimoine imposable compris entre 1.3 et 1.4 millions d’euros bénéficieront d’une réduction égale à "17 500 € - 1.25 % de la valeur taxable du patrimoine".

Exemple de calcul :

Vous avez la chance de posséder un patrimoine immobilier taxable de 7 000 000 € au 1er janvier 2018. Vous allez devoir payer :

- 0 € pour la fraction allant jusqu’à 800 000 €.

- 2 500 € pour la fraction allant de 800 000 à 1 300 000 €.

- 8 890 € pour la fraction allant de 1 300 000 à 2 570 000 €.

- 24 300 € pour la fraction allant de 2 570 000 à 5 000 000 €.

- 25 000 € pour la fraction allant de 5 000 000 à 7 000 000 €.

Soit un total de 60 690 €.

Adapter votre stratégie patrimoniale à ces changements de fiscalité

Pour ceux qui veulent optimiser leur patrimoine en limitant les impôts à payer chaque année dessus, il convient de tenir compte de ces changements importants, notamment pour ceux qui détiennent beaucoup d’immobilier.

À vous de calculer s’il peut être judicieux de vendre une partie de votre parc immobilier afin de diminuer le patrimoine taxable au titre de l’IFI et de placer le fruit de ces ventes sur d’autres supports non taxables au titre de l’IFI (bourse, assurance-vie, obligations, investissement dans une entreprise, etc.). Si c’est le cas, consultez tous nos conseils et informations pour vendre un bien immobilier et téléchargez notre guide de la vente d’immobilier en 2017.

Quels sont les biens immobiliers pris en compte dans cette base taxable ?

L’assiette taxable au titre de l’impôt sur la fortune immobilière est calculée à partir de la valeur nette au 1er janvier de l’année de l’ensemble des biens et droits immobiliers appartenant aux personnes redevables de l’IFI ainsi qu’à leurs enfants mineurs lorsqu’elles ont l’administration légale de ces biens.

Cela signifie que cela comprend également les parts, actions, FCP ou SICAV, SCPI, OPCI, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers. Si vous avez de tels placements au sein d’une assurance-vie, ils feront également partie de cette assiette taxable.

Comme anciennement pour l’ISF, le montant de votre patrimoine taxable au titre de l’IFI sera à déclarer au moment de votre déclaration de revenus au printemps pour ceux dont le patrimoine taxable ne dépasse pas 2 570 000 €. Le paiement de l’impôt se fera alors au mois de septembre de la même année.

Il y aura une déclaration spécifique à remplir pour les patrimoines plus importants et le paiement devra se faire dès la déclaration spécifique de l’IFI.

Quelles sont les exonérations, abattements ou déductions possibles ?

Voici différents points à retenir sur ce qui permet de réduire votre patrimoine imposable à l’impôt sur la fortune immobilière :

- Comme pour l’ISF, la résidence principale conserve son abattement de 30 %. Cela signifie que seulement 70 % de la valeur de votre résidence principale est taxable au titre de l’IFI. Pour rappel, voici la définition d’une résidence principale d’un point de vue fiscal.

- C’est votre patrimoine net qui est taxé. Vous pouvez donc déduire vos crédits immobiliers en date du 1er janvier de l’année. Vous devez donc déduire le capital restant dû au 1er janvier de chaque prêt immobilier qui a servi à financer ces biens, droits, parts ou actions en immobilier et cela à proportion de leur valeur imposable (par exemple, 70 % du crédit immobilier restant pour votre résidence principale). Attention, les crédits in fine ne sont pas entièrement déductibles dans leur intégralité.

- Les biens ou droits immobiliers affectés à l’activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale des personnes imposables à l’IFI sont totalement exonérés sous conditions.

- Les actifs taxables grevés d’un usufruit, d’un droit d’habitation ou d’un droit d’usage accordé à titre personnel sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété.

- Les loueurs en meublés professionnels (LMP) voient leurs locations meublées être exonérées d’impôt sur la fortune immobilière. Ce n’est pas le cas des biens en LMNP (loueur en meublé non professionnel).

- Sous conditions, différents types de biens particuliers peuvent bénéficier d’abattements comme les propriétés en nature de bois et forêts, et les groupements forestiers (GFF), les parts de groupements fonciers agricoles et de groupements agricoles fonciers, les biens donnés à bail à long terme, etc.

Pour conclure, ces éléments figurent dans le projet de loi de finances de 2018 annoncé par le gouvernement récemment. Tant que ceci n’est pas voté et mis en application, il peut y avoir des modifications sur les détails de ce nouvel impôt sur la fortune immobilière. Nous mettrons alors à jour cet article.

Retrouvez toutes nos informations sur l’immobilier et les impôts.

Pour aller plus loin :

- Découvrez les autres changements pour l’immobilier en 2018 annoncés par le gouvernement Macron.

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