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Les changements pour le logement annoncés par le gouvernement Macron

Emmanuel Macron l’avait annoncé dès son élection, il allait lancer un grand plan logement à l’automne. Ainsi, Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des territoires, et Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la Cohésion des territoires, ont présenté la semaine dernière les grandes lignes de la stratégie pour le logement du gouvernement. Dans cet article nous revenons sur les principales mesures afin de prendre connaissance de ce qui va réellement changer pour le logement et donc pour les différents marchés immobiliers.

Des réformes qui suivent 3 axes de développement

La "Stratégie Logement" a été communiqué via un document de présentation sur le site cohesion-territoires.gouv.fr. Elle est axée sur 3 piliers majeurs :

- Construire plus, mieux et moins cher : abattement fiscal sur la plus-value immobilière sur les terrains constructibles, aucune nouvelle norme technique dans la construction et simplification de l’existant, mieux encadrer les recours sur les permis de construire, création d’un bail numérique, engager une baisse des loyers, etc.

- Répondre aux besoins de chacun : création d’un bail mobilité, construction de 80 000 logements pour les jeunes actifs et les étudiants, plus de mobilité dans le parc social, orienté en priorité vers le logement les personnes en situation d’urgence, facilité la colocation, etc.

- Améliorer le cadre de vie : doublement du programme de renouvellement urbain, nouvelle contractualisation avec les villes moyennes et les centre-bourgs pour dynamiser les territoires, connecter tout le territoire au haut débit, puis au très haut débit, rénover les bâtiments les plus énergivores et les plus mal isolés, etc.

Un projet de loi reprenant l’ensemble de ces mesures va être proposé à partir du 27 septembre 2017 et il sera travaillé jusqu’à la fin de l’année 2017 afin d’être voté et mise en application rapidement.

Un constat différent en fonction des secteurs géographiques

Les besoins en logement ne sont pas les mêmes partout. Depuis quelques années, il y a de fortes surchauffes au niveau des grandes agglomérations et des secteurs très prisés (Genevois français, etc.). Il est difficile de se loger que ce soit à la location ou à l’achat car l’offre est inférieure à la demande.

Inversement, dans de nombreuses villes de taille moyenne ou en zone rurale, il y a de nombreux logements vacants qui ne trouvent pas preneur et pourtant on continue de construire des logements dans ces secteurs.

Le gouvernement Macron entend donc recentrer les dispositifs de stimulation de l’offre dans les zones tendues pour le logement et pratiquer plutôt une mesure de stimulation de la demande pour les zones moins tendues.

Classement des secteurs géographiques par zone de la plus tendue à la moins tendue pour le logement

Retrouvez la liste par départements :

- Des communes en zone A et A bis.

- Des communes en zone B1.

- Des communes en zone B2.

- Les communes en zone C sont toutes celles qui ne figurent pas dans les autres zones.

Le renouvellement urbain ciblé sur certaines communes

Sur l’ensemble du territoire, il a été défini des quartiers dits "Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain" (NPNRU). Il y en a 450 en tout. Il y en a par exemple 105 en Ile-de-France où l’on retrouve notamment de nombreux secteurs en zones tendues (A bis et A principalement).

Exemple des communes en priorité pour le renouvellement urbain avec l'Ile-de-France

Ces secteurs géographiques bénéficieront de l’augmentation des budgets prévus à cet effet qui passe de 5 à 10 milliards pour un programme qui produira des effets jusqu’à 2030.

Recentrage du prêt à taux zéro pour l’achat de sa résidence principale dès 2018

Jusqu’à la fin de l’année 2017, obtenir un prêt à taux zéro (PTZ) pour financer l’achat de sa résidence principale dans le neuf ou dans l’ancien avec beaucoup de travaux est possible pour la majorité des Français. Vous trouverez toutes les explications sur ce prêt à taux zéro ici.

À partir de 2018, le gouvernement veut concentrer les efforts de ce dispositif d’une manière différente :

- Le PTZ ne sera possible pour l’achat d’un logement neuf que pour les zone A bis, A, et B1 et cela pendant 4 ans, c’est-à-dire jusque fin 2021. Pour les communes en zones B2, il y aura une période de transition pour l’année 2018 afin de ne pas arrêter brutalement ce programme d’aide.

- Le PTZ pour financer l’achat d’un logement ancien qui nécessite beaucoup de travaux (au moins 25 % du coût total du projet) sera lui recentré sur les communes en zone B2 et en zone C.

L’objectif est donc bien de construire principalement dans les zones tendues et de rénover l’existant dans les zones moins tendues.

Vous êtes prévenu, si vous souhaitez acquérir votre résidence principale dans le neuf en zone B2 ou C, il faut vous dépêcher tant qu’il en est encore temps. De même pour ceux qui veulent bénéficier d’un prêt à taux zéro pour de l’immobilier ancien avec travaux en zone A bis, A ou B1, vous avez jusqu’à la fin de l’année 2017 pour le faire.

Pour compléter ce prêt à taux zéro, vous aurez obligatoirement besoin d’un prêt immobilier complémentaire, pensez à faire une simulation pour comparer les taux actuels des banques.

La loi Pinel prolongée pendant 4 ans sur les zones tendues

Un temps menacé, le dispositif de défiscalisation Pinel va être maintenu pendant 4 ans, soit jusqu’à la fin 2021. Néanmoins, il va lui aussi être recentré sur les communes qui ont le plus besoins de ces nouveaux logements.

Ainsi, à partir du 1er janvier 2018, il ne sera accessible que sur les zone A bis, A et B1. Cela exclu donc toutes les communes en zone B2. Si c’est une mauvaise nouvelle pour ces communes et pour les constructeurs dans ce secteur, c’est en revanche une excellente nouvelle pour les investisseurs. En effet, cela limitera les risques de tomber dans l’un des nombreux pièges de la défiscalisation, là où il n’y a pas de demande locative...

Pour rappel, ce dispositif propose une réduction d’impôts importante lors de l’achat d’un logement neuf lorsque vous le mettez ensuite en location à un loyer modéré pendant un certain nombre d’années. Vous pouvez recevoir une offre de défiscalisation en loi Pinel ici.

Libération de terrain constructible grâce à des incitations fiscales

Sur les 10 dernières années, le coût du foncier a explosé (+71 %) de manière beaucoup plus importante que les coûts de construction (+24 %). Ceci s’explique par le manque de foncier disponible. Le gouvernement espère donc libérer des terrains à bâtir en incitant les particuliers et les entreprises à vendre des terrains inutilisés avec de très fortes réductions d’impôts sur les plus-values réalisées lors de la vente.

En effet, pour un particulier qui va vendre un terrain constructible en zone tendue (pour le moment il n’y a pas de détails sur les zones précisément concernées), avant fin 2020 en vue de la construction de logements neufs, il y aura :

- Un abattement de 100 % sur la plus-value si c’est pour construire du logement social.

- Un abattement de 85 % de la plus-value si c’est pour construire du logement intermédiaire.

- Un abattement de 70 % de la plus-value si c’est pour construire du logement libre.

Il y aura des conditions de densification.

Retrouvez tout ce qu’il faut savoir sur la fiscalité des plus-values immobilières pour les particuliers.

Création d’un bail mobilité et généralisation du dispositif Visale aux étudiants

Le gouvernement entend créer un nouveau type de bail de location, dit "bail mobilité". Il s’agira d’un contrat de location pour une durée de 1 à 10 mois non renouvelable. Il viendra compléter le classique bail de location sur 3 ans reconductibles. Le dispositif Visale garantira ce bail mobilité afin qu’il n’y ait aucun dépôt de garantie à fournir. Cela va notamment répondre aux besoins spécifiques de certains moments dans la vie : stage, contrat d’apprentissage, formation professionnelle, mission de courte durée, etc.

En outre, le dispositif Visale de garanti des loyers par l’État va être étendu aux étudiants.

Pour conclure, nous reviendrons sur certains de ces changements plus en détail dans des articles spécifiques dès que les informations sur ces sujets seront plus importantes et définitives. N’oubliez pas de vous abonner gratuitement pour recevoir nos articles et ne rien manquer de l’actualité immobilière en France.

Le gouvernement actuel prévoit également de remplacer l’ISF par un impôt sur la fortune immobilière dès 2018.

Article initial publié le 25/09/2017

Pour aller plus loin :

- Découvrez quelle est la meilleure banque pour votre prêt immobilier en 2017.

- Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter un appartement.

- Apprenez à bien investir dans l’immobilier en 12 étapes.

- Utilisez ces 7 sites pour estimer le prix d’un bien immobilier.

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