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Louer une chambre de sa résidence principale

Auteur : David LELONG
Pour augmenter vos revenus et arrondir vos fins de mois, il est possible de mettre en location une pièce de votre résidence principale dont vous ne servez pas. Ces loyers peuvent être non imposables si cette location répond à certains critères, notamment un plafond de loyer. Découvrez quel est le cadre légal pour louer une chambre de son logement que ce soit en location à l’année ou en location de courte durée.

Louer une partie de votre maison ou appartement dont vous ne vous servez pas

Vos besoins en logement ont changé et vous n’avez plus besoin d’autant d’espace qu’auparavant. Vous avez alors la possibilité de mettre en location une chambre de votre résidence principale. Cela vous permettra d’augmenter vos revenus. Vous pourrez ainsi plus facilement rembourser votre crédit immobilier ou vos autres prêts, vous pourrez obtenir un budget supplémentaire pour des travaux ou des vacances, etc.

Ce genre de situation se rencontre fréquemment lorsque le cadre familial évolue : les enfants qui partent du logement parental, un conjoint qui part ou décède, etc. Au lieu de conserver un bien immobilier dont vous n’utilisez pas toutes les capacités, pourquoi ne pas en faire profiter quelqu’un pour une location chez l’habitant, un étudiant par exemple ? En échange vous percevrez un petit loyer qui s’il est raisonnable ne sera même pas imposé !

L’intérêt d’un tel concept n’est pas seulement financier. Certes, il est toujours intéressant d’avoir une rentrée d’argent supplémentaire tous les mois, surtout par les temps qui courent. Mais, cela permet également de faire des rencontres avec d’autres personnes, de développer des relations tout en aidant une autre personne qui a besoin de se loger à moindres frais. Cela permet souvent de redonner un peu plus de vie à une maison devenue trop grande et silencieuse quand les enfants sont partis vivre indépendamment.

Cette démarche est de plus en plus adoptée par des séniors, surtout dans les grandes villes. Elle permet de rompre l’isolement, d’avoir de l’aide pour des tâches devenues plus difficiles, de partager des repas et d’échanger des expériences.

Quelles sont les conditions pour une location décente au sein de votre résidence principale sans imposition ?

Pour pouvoir louer une chambre de votre appartement ou de votre maison sans payer d’impôt sur les loyers, vous devez respecter certains critères assez simples qui permettent de s’assurer que votre locataire que vous allez héberger aura un minimum de confort pour vivre avec vous. Les voici :

- Le logement dans lequel vous louez une pièce doit être une partie de votre résidence principale. Pour rappel, voici la définition d’une résidence principale.

- La chambre doit être de taille suffisante : elle doit faire au moins 20 m³, soit pour une hauteur de plafond de 2.20 m, une superficie minimale de 9 m².

- Cela doit être la résidence principale de votre locataire. C’est le cas pour un étudiant qui a besoin de se loger pour au moins 9 mois avec un contrat de location étudiant. C’est aussi un besoin pour des personnes qui ont des difficultés à accéder au logement privé ou social et qui pourront bénéficier d’un toit à moindres frais en attendant de trouver un logement juste pour eux.

- Le locataire doit avoir accès à un sanitaire, à une cuisine, à une salle de bains, ainsi qu’aux besoins d’usage (eau, électricité, chauffage, etc.).

- La pièce mise en location dans votre résidence principale doit être meublée. Retrouvez la liste des équipements obligatoires pour un meublé. Pour une chambre avec accès à la cuisine du logement, il conviendra donc principalement de l’équipée avec un lit et des couvertures ou une couette, des meubles de rangement et pour le confort nécessaire à une vie dans cette pièce.

Aucun impôt à payer sur les loyers perçus si vous ne dépassez pas certains plafonds

Voici le détail des conditions pour ne pas payer d’impôt sur ces revenus locatifs. Le loyer de cet hébergement dans une chambre chez l’habitant ne doit pas dépasser un certain plafond à l’année en fonction du nombre de mètres carrés et de la localisation du bien immobilier :

- Le plafond est en 2018 de 185 € par m² et par an pour un logement situé en Ile-de-France.

- Le plafond est en 2018 de 136 € par m² et par an pour un logement dans les autres régions.

Ces plafonds de loyer ne tiennent pas compte des charges pour l’électricité, l’eau, le chauffage, etc. À vous de vous assurer de ne pas dépasser cette limite lorsque vous définissez le montant du loyer pour cette chambre de votre habitation.

Par exemple, cela représente pour une pièce de 12m² un loyer hors charges de 185 € par mois (2 220 € par an) en Ile-de-France ou de 136 € par mois (1 632 € par an) en Province.

Rien ne vous empêche de louer plus cher cette chambre de votre logement. Seulement, vous serez alors imposé sur l’ensemble de ces revenus fonciers en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire de 50 % pour les charges et frais liés à cette location meublée tant que vous ne dépassez pas 32 100 € par an. Voici ce que vous pouvez déduire de vos loyers.

Faire dans son logement de la location de courte durée

Il existe une alternative à cette location à l’année de cette chambre. C’est la possibilité de la louer sur de très courtes durées pour un hébergement secondaire. Typiquement, cela peut vous permettre d’héberger temporairement des touristes qui viennent visiter votre région. Ce type de mise en location explose notamment avec l’émergence de sites comme Airbnb airbnbAirbnb. Vous avez également la possibilité de louer votre résidence principale en entière pour de courtes durées. Par exemple, lorsque vous êtes en vacances ailleurs.

Dans ce cas-là, vous allez avoir un autre cadre fiscal. Vous n’avez besoin d’aucune autorisation pour louer votre résidence principale ou une partie de celles-ci pour des séjours d’un ou plusieurs jours. C’est ce qu’a défini récemment la loi ALUR. En revanche, vous devez respecter un plafond de 120 jours maximum de location via Airbnb.

Vos revenus seront imposés comme les revenus d’une micro-entreprise avec le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) tant que vous ne générez pas plus de 32 600 € par an de revenus locatifs de vos locations meublées. Découvrez en quoi consiste le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

Pour conclure, ce type d’investissement locatif permet d’optimiser l’usage de votre propre logement et de rendre service à un étudiant ou à une personne qui n’a pas la possibilité de se loger seul dans un logement à un tarif modéré. Cela fait partie de notre liste des 24 manières de faire de l’investissement immobilier.

Pour aller plus loin :

- Informez-vous sur les 6 choses à faire avant de louer une maison ou un appartement.

- Regardez comment réussir votre investissement dans l’immobilier.

- Étudiez la rentabilité de votre immobilier locatif.

- Découvrez comment acheter pour louer en 2018.

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