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Les bonnes questions avant de transformer votre résidence principale en locatif

Vous avez acheté votre résidence principale il y a quelques années et vous souhaitez en changer. Se pose alors la question de quoi faire de votre ancienne résidence principale. Devez-vous la vendre pour récupérer votre argent ou la mettre en location afin de percevoir des loyers ? C’est une question à laquelle il n’est pas si simple de répondre.

Il y a de nombreux éléments à prendre en compte et il vaut mieux bien réfléchir car certains changements ont des conséquences directes. Alors vendre ou louer votre résidence principale, comment choisir ? Voici une série de questions à vous poser avant de prendre la décision de transformer votre maison ou votre appartement actuel en un investissement immobilier mis en location.

Ce logement est-il rentable ?

Vous avez choisi ce logement en fonction de votre budget de l’époque, de vos besoins, de vos goûts, etc. En fonction des personnalités et de votre tempérament, la question de la rentabilité financière de cet appartement ou de cette maison n’était sûrement pas le critère numéro un lors de votre recherche.

En effet, on ne choisit pas de la même manière un logement pour y vivre soit même qu’un logement pour un placement immobilier. Dans le second cas, ce qui compte avant tout c’est sa rentabilité par les loyers ou par son potentielle de plus-value. Soit il permet d’avoir un bon rendement entre les loyers perçus et le prix payé, soit il a un gros potentiel de valorisation dans les années à venir.

Votre résidence principale actuelle ne répond donc pas forcément aux critères de sélection que vous auriez si vous cherchez un bien immobilier pour en faire directement un investissement locatif.

L’étude de marché est la première chose à faire :

- combien vaut votre bien immobilier ? Vous devez estimer son prix de vente en étant le plus réaliste possible afin d’avoir une idée claire de sa valeur à la vente dans votre marché immobilier actuel. Pour cela, vous pouvez, par exemple, utiliser notre simulation gratuite de valeur.

- À combien je pourrais louer ce logement ? Déterminer le loyer hors charges que vous pourriez toucher vous permettra de pouvoir calculer la rentabilité locative de ce placement. Pour cela, vous pouvez regarder le loyer moyen au mètre carré d’observatoire comme celui de Clameur ou de LocService ou encore étudier les annonces immobilières dont les biens se louent rapidement. regardez comment fixer son 1er loyer pour une mise en location.

- Comment se porte la demande locative pour ce type de bien dans votre secteur ? Il y en a-t-il beaucoup de similaires à louer ? Quels sont les éléments qui lui permettre de se différencier ? Etc.

Tous ces éléments vont vous permettre de déterminer une rentabilité brute pour ce logement. Il faut bien avoir en tête qu’il faudra déduire de cela les charges et frais liés à ce placement, ainsi que la fiscalité sur les loyers perçus (nous y reviendrons ci-dessous).

Pour des calculs plus poussés de rentabilité, de cash-flow, de TRI, il existe des outils pour mesurer le degré de rentabilité d’un bien en locatif.

Quel est le potentiel d’évolution de votre quartier, de votre ville ?

Vous avez vécu pendant quelques années dans ce logement. Vous en avez donc une parfaite connaissance, ainsi que de son environnement. Vous connaissez :

- ses qualités et défauts : est-il calme, lumineux, bien agencé, en bon état (et les parties communes ?) etc. ?

- Le voisinage : comment est votre immeuble ou votre lotissement ?

- La proximité des commerces, des services ou des transports en commun. Les projets de développement dans votre quartier ou votre ville.

Vous êtes le mieux placé pour pouvoir déterminer si ce type de bien immobilier dans cet endroit précis a des chances de prendre de la valeur et de vous faire profiter d’une plus-value dans quelques années.

Cela permet également de se poser des questions sur l’évolution du potentiel locatif dans les années à venir. Ce logement est-il ancien ? Sera-t-il en concurrence dans les années à venir avec de nombreux autres biens immobiliers neufs en projet de construction ?

Avez-vous le temps et l’envie de gérer une location ?

Il ne faut pas se mentir. S’occuper d’un bien immobilier demande du temps et de la disponibilité. Si vous courez déjà après le temps, que vous pouvez rarement vous rendre disponible, il faudra soit renoncer à vous ajouter ces contraintes, soit trouver quelqu’un pour gérer tout cela.

Il y a, en effet, de nombreuses tâches régulières à effectuer :

- chercher un locataire (publier des annonces, répondre aux mails ou coup de téléphone, faire faire des visites, étudier le profil des dossiers des locataires potentiels...) et gérer le côté administratif (signer un bail de location, faire un état des lieux d’entrée, etc.).

- Gérer la relation avec ce locataire : appel de loyer, vérification des paiements, relance, générer des quittances de loyer, réviser le loyer, régulariser les charges, etc.

- Répondre rapidement aux problèmes rencontrés par le locataire : un ballon d’eau chaude qui tombe en panne, un équipement qui est cassé, etc.

Certes, il y a la possibilité de déléguer tout ou une partie de ces tâches à une agence immobilière de location ou un intermédiaire. Mais cela demandera du temps pour en sélectionner un bon, vérifier de temps en temps son travail et vous serez malgré tout solliciter quelques fois. En plus, cela aura un coût qui viendra impacter votre rentabilité locative.

Pas de panique : si vous ne connaissez rien à la plupart des choses à faire et que vous débutez en investissement immobilier. Nous vous proposons une formation gratuite pour apprendre à investir dans l’immobilier locatif en 12 étapes clés.

Avez-vous encore un prêt immobilier ? Quel impact sur votre endettement ?

Si vous êtes en train de réfléchir à quoi faire de votre ancienne résidence principale c’est que vous allez en avoir besoin d’une nouvelle. En fonction de votre nouveau projet, il convient d’étudier si le fait de conserver cet appartement ou cette maison ne va pas vous limiter dans votre budget pour une nouvelle résidence principale.

Si vous souhaitez louer votre prochaine résidence principale, il n’y aura pas d’inconvénients majeurs à placer l’ancienne en locatif plutôt qu’à la vendre. En revanche, si vous souhaitez acheter un nouveau bien immobilier, il faut étudier le côté financier de l’ancien.

La question principale à se poser est : remboursez-vous encore un crédit immobilier pour ce logement ? Si oui, quel est le capital restant dû ? De combien sont les mensualités ? Quelle différence, positive ou négative, entre votre mensualité sur cet emprunt et le loyer hors charges que vous allez percevoir en le louant ?

En effet, si vous devez faire une demande de prêt immobilier pour acheter une nouvelle maison ou un nouvel appartement, il ne faudrait pas que cet ancien emprunt vienne trop diminuer votre budget.

La banque va calculer, avant de vous accorder un nouveau crédit, votre taux d’endettement. Pour cela, elle va regarder quels sont vos remboursements de tous vos crédits par rapport à l’ensemble de vos revenus. En cas de mise en location de votre ancienne résidence principale, elle pourra tenir compte d’une fraction du loyer hors charges comme revenus supplémentaires (en général de l’ordre de 70 % du loyer hors charges).

Vous pouvez faire des évaluations vous-même grâce à notre calculette de taux d’endettement. Veillez à ne pas dépasser les 33 % avec votre nouveau prêt immobilier, sauf si vous avez des revenus importants qui vous laissent un reste à vivre suffisant.

En outre, si votre mensualité sur cet ancien prêt immobilier est supérieure au loyer hors charges perçu, il faudra que vous ayez la capacité financière de compléter tous les mois cette différence. Pour réduire ce risque, vérifiez si vous avez intérêt à faire un rachat de prêt immobilier et profitez de la nouvelle loi qui vous permet de changer facilement d’assurance de prêt immobilier pour une moins chère.

Avez-vous calculé le coût des impôts sur les revenus fonciers perçus ?

Les loyers hors charges que va vous payer votre locataire ne vont pas aller directement dans votre poche. Une partie va servir à payer différents frais et charges (intérêts et assurances de l’éventuel prêt immobilier, assurance habitation de propriétaire non occupant, autres assurances, frais administratifs de gestion, travaux d’entretien et réparation, charges non récupérables auprès du locataire, etc.

Il faudra également payer des impôts et des prélèvements sociaux sur ces revenus fonciers. Pour tout savoir sur ce sujet, vous pouvez découvrir comment déclarer les loyers de sa location aux impôts.

Vous aurez notamment le choix entre deux régimes d’imposition pour une location nue :

- le régime réel où vous pourrez déduire toutes vos charges et frais avec les chiffres exacts.

- Le régime du micro-foncier pour lequel c’est un abattement forfaitaire de 30 % qui est retenu pour l’ensemble de vos frais et charges sur ces revenus locatifs. Cette possibilité est limitée à un certain plafond de revenus fonciers par an.

Le choix de ce régime d’imposition va vous permettre de calculer votre revenu foncier net imposable après déduction (au réel ou au forfait) de vos charges. Ces revenus complémentaires s’ajouteront à vos autres revenus imposables et ils seront donc taxés comme tel en fonction de votre tranche marginale d’imposition (de 0 à 45 %).

En outre, il faudra payer la CSG CRDS sur ces revenus nets de charges. En 2018, elle est passée à 17.2 %. Cela a donc un coût non négligeable puisqu’en fonction de vos autres revenus et de la composition de votre foyer fiscal, vos loyers nets seront imposés dans une fourchette comprise entre 17.2 et 62.2 %).

Savez-vous que vous serez imposable sur la plus-value dès le 1er jour ?

Autre élément très important à prendre en compte avant de mettre en location votre ancienne résidence principale. Dès la signature du contrat de location, votre bien immobilier ne sera plus considéré comme votre résidence principale (voir la définition de la résidence principale et ses privilèges).

Ainsi, si vous décidez de finalement vendre ce logement au bout de quelques jours, mois ou années de location, vous serez redevable de l’impôt sur la plus-value immobilière si vous en réalisez une. Alors qu’en cas de vente en tant que votre ancienne résidence principale (jusqu’à 1 an après avoir quitté les lieux) vous auriez été entièrement exonéré de cet impôt.

Ainsi, il faut être sûr de ne pas vouloir vendre cette maison ou cet appartement assez rapidement après l’avoir mis en location. Cette imposition est, en plus, assez forte : 19 % quels que soient vos revenus et des prélèvements sociaux. Il existe des abattements pour durée de détention, mais il faut être propriétaire de ce bien depuis plus de 30 ans pour bénéficier d’une exonération totale qu’en ce logement est considéré comme une résidence secondaire. Pour en savoir plus à ce sujet, consultez la fiscalité des plus-values immobilières en 2018.

Connaissez-vous les contraintes pour une vente future ?

Mettre en location votre ancienne résidence principale aura également des conséquences sur vos possibilités de vendre facilement ce logement.

Aujourd’hui, si vous vendez directement ce logement, vous n’avez qu’une contrainte. Celle de vous reloger et de faire la transition entre deux résidences principales (acheter avant de vendre ou l’inverse, une vaste question).

Demain, si vous signez un bail de location vous serez lié contractuellement à votre locataire. Pour un an renouvelable par tacite reconduction pour une location meublée et pour 3 ans renouvelables pour une location nue. Si vous décidez de vendre, ce contrat de location aura une importance forte. Vous devrez :

- soit vendre ce bien immobilier avec un bail de location en cours : cela signifie souvent de devoir vendre avec un rabais sur sa valeur à vide de l’ordre de 10 à 20 % et des difficultés malgré tout à trouver un acquéreur qui accepte de reprendre votre logement avec ce contrat de location.

- Soit de suivre la procédure stricte de rupture de bail pour vente. C’est possible, mais cela demande du temps et de bien respecter toutes les étapes de la démarche pour faire cela dans les règles. Ou attendre que votre locataire donne son préavis car il souhaite quitter ce logement.

Bref, avec un locataire dans le logement, il sera plus contraignant de vendre ultérieurement ce bien immobilier. Il vaut mieux le savoir avant de signer un bail et de vous engager pour du long terme.

Êtes-vous informé sur les risques et comment les réduire ?

Enfin, investir dans l’immobilier ne se fait pas sans risque. Il en existe de nombreux. Il y a des moyens pour limiter les dangers et tenter de se prémunir contre ceux-ci. En voici une liste non exhaustive :

- risque d’impayé de loyers : c’est l’un des cauchemars des propriétaires bailleurs. Tomber sur un locataire mauvais payeur. Il est difficile, long et coûteux de se faire rembourser d’un mauvais payeur en France et de se sortir d’une telle situation. Cela ne représente qu’une fraction infime des locations, mais elle a tellement d’impact que c’est l’une des peurs principales des bailleurs. Certes, il existe des assurances contre les loyers impayés, mais elles ont des franchises, imposent des contraintes dans la sélection des locataires, une durée de prise en charge limitée, etc.

- Risque de dégradation du logement : certains locataires peuvent dégrader fortement votre appartement ou votre maison. Ils ne l’entretiennent pas, ne nettoient pas souvent, cassent, etc. Combien de propriétaires bailleurs ont dû refaire complètement leur logement après le passage d’un mauvais locataire ? Le dépôt de garantie qui sert de caution contre ces risques est bien souvent trop faible pour faire face à ces travaux de réparation et il sera difficile de faire condamner le locataire indélicat à payer la remise en état de l’habitation.

- Risque de vacance locative : on parle de vacance locative pour désigner une période entre deux locataires. Il arrive parfois qu’il se passe plusieurs semaines voire mois, sans locataire. C’est alors à vous de prendre en charge les frais courants, les remboursements de prêt immobilier, etc. et cela sans aucun loyer qui rentre... Il est donc indispensable d’avoir une épargne de précaution pour gérer ce type de période (et les besoins en travaux non prévus) et de vérifier régulièrement que son loyer est dans les prix du marché local.

La liste des risques est longue. On pourrait rajouter le risque de perte importante de valeur du logement, celui d’une augmentation importante des charges ou des impôts, etc. Mais les 3 premiers cités sont les plus importants.

Pour conclure : vous voyez qu’il n’est pas aussi simple de décider de louer ou vendre son logement. Vous avez bien étudié le sujet et vous êtes prêt à transformer cette ancienne résidence principale en location ? Alors, découvrez les 6 étapes à suivre pour louer un bien immobilier. Sinon, suivez nos conseils pour bien vendre votre maison ou votre appartement.

Pour aller plus loin :

- Retrouvez tous nos conseils pour votre investissement immobilier.

- Découvrez le classement des rentabilités locatives de 100 grandes villes françaises.

- Prenez connaissance ces possibilités de défiscalisation immobilière en 2018.

- Informez-vous sur les 24 façons d’investir dans l’immobilier.

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