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24 façons de faire un investissement immobilier

Auteur : David LELONG
Comment investir dans l’immobilier ? Il y a des réponses multiples. En effet, il y a de nombreuses manières de réaliser un investissement immobilier et cela pour tous les budgets. Voici une présentation de 24 façons différentes de placer de l’argent dans le secteur de l’immobilier. Vous trouverez dans certains cas un ou des liens vers des informations complémentaires sur une possibilité déjà présentée sur Immobilier-danger. À vous de choisir celle qui vous correspond le plus et qui répond à vos objectifs et à vos moyens.

Dans quoi investir et comment en fonction de votre budget et de vos objectifs ?

Pour compléter nos conseils pour votre investissement immobilier locatif, voici un tour d’horizon des différentes possibilités que vous avez pour investir dans l’immobilier en France ou dans d’autres pays. Il y en a pour tous les goûts et pour toutes les bourses. Chaque type de placement possède ses avantages et ses inconvénients. À vous de choisir celui ou ceux qui sont les plus adaptés à votre situation et à vos besoins. Pour mettre toutes les chances de votre côté de faire un investissement rentable et réussi, il conviendra de s’informer des spécificités du type de placement que vous aurez choisi.

1. Acheter sa résidence principale

C’est la première chose à laquelle on pense. Acheter le logement dans lequel on vit. Cela peut être une bonne solution pour beaucoup de ménages, notamment parce qu’une résidence principale présente certains avantages fiscaux.

Cependant ce n’est pas un bon choix pour tout le monde. Il faut rester un certain nombre d’années (variable en fonction des prix d’achat et des loyers d’un logement équivalent dans votre secteur et de leur évolution dans les années à venir) pour que cela soit rentable. Cela ne correspond donc pas à la situation de tous, notamment dans un monde où les déménagements pour raison professionnelle ou familiale sont de plus en plus fréquents.

Découvrez de nombreuses explications et pleins de conseils pour l’achat de votre résidence principale avec notamment pour ceux qui vont devenir propriétaire pour la 1ère fois ou ceux qui s’interrogent les 25 questions à se poser pour son premier achat immobilier.

2. Achat d’un logement ancien et location vide classique

La 2ème solution d’investissement immobilier la plus courante est l’achat d’un logement ancien pour le mettre en location. Vous percevez alors des loyers qui viennent rentabiliser cet achat. Il est également possible de réaliser une plus-value lorsque vous revendrez ce logement dans quelques années si l’évolution des prix de l’immobilier vous a été favorable durant cette période.

Aujourd’hui avec des prix immobiliers qui restent élevés, il est difficile d’espérer de manière certaine réaliser une plus-value. L’objectif doit avant tout d’obtenir une bonne rentabilité locative de votre investissement. Pour vous aider à choisir où investir, retrouvez notre tableau des rendements locatifs dans 100 grandes villes en France dont les chiffres sont basés sur les prix de vente moyens de la ville et les loyers moyens auxquels sont loués ces appartements.

La rentabilité sur des biens immobiliers est en 2017 et en 2018 assez limitée sur l’ensemble des secteurs à cause des prix élevés par rapport aux loyers. Ce n’est donc pas forcément là que vous trouverez les meilleurs rendements pour votre argent, notamment par rapport à des placements plus sûrs et qui demandent beaucoup moins d’efforts comme une bonne assurance-vie. Néanmoins, l’investissement immobilier locatif garde l’avantage d’être l’un des seuls placements qui peuvent se faire à crédit. Ce qui peut faire pencher votre choix sur ce type de support, surtout en ce moment avec des taux immobiliers très bas.

3. Faire du déficit foncier en rénovant un logement ancien

Pour ceux qui veulent réduire leur niveau d’imposition tout en se constituant un patrimoine immobilier, il est possible d’acheter de vieux logements qui demandent d’importants travaux de rénovation et de remise aux normes. Cela permet ainsi de faire en sorte que les frais liés à cet investissement soient beaucoup plus importants que les loyers perçus pour la location de ce bien. On parle alors d’une création d’un déficit foncier. Il pourra être déduit de vos autres revenus pour réduire vos impôts, soit l’année de la réalisation soit sur les années suivantes.

En outre, les biens à vendre avec beaucoup de travaux se vendent plus difficilement. Il sera donc possible de les avoir à un bon prix et de bien négocier. Un investissement intéressant pour ceux qui veulent réduire leur revenu imposable de référence et qui sont de bons bricoleurs ou ont un bon réseau d’artisan pour effectuer les travaux. Retrouvez des exemples de déficit foncier.

4. LMNP : Loueur en Meublé Non Professionnel

Après l’investissement d’un bien dit en location vide (ou nue), il est aussi possible de louer un logement meublé. Cela signifie que c’est vous en tant que propriétaire bailleur qui allait équiper l’appartement ou la maison de manière suffisante pour qu’une famille puisse y vivre (meubles, literies, nécessaires pour cuisiner, etc.).

Ce type d’immobilier locatif possède ses propres spécificités. Par exemple, le bail de location ne se fait que sur une durée d’un an et son délai de préavis est systématiquement réduit à 1 mois. L’avantage pour l’investisseur avec une location meublée c’est une fiscalité plus attractive que sur une location vide. On parle dans ce cas d’un Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

5. LMP : Loueur en Meublé Professionnel

Pour ceux qui veulent généraliser les investissements en location meublée et en générer des revenus importants (minimum de 23 000 € de revenus fonciers de ce type par an), il existe le statut du Loueur en Meublé Professionnel (LMP).

Il faut pour cela remplir également d’autres conditions comme le fait que les revenus des logements meublés doivent représenter au moins 50 % des revenus de votre foyer fiscal. L’investisseur devra également s’enregistrer auprès du registre du commerce et des sociétés en qualité de LMP.

L’un des avantages de ce statut est que les biens immobiliers loués en meublé font alors partie du patrimoine professionnel et ne sont donc plus comptabilisés dans votre patrimoine en ce qui concerne l’impôt de solidarité sur la fortune, l’ISF.

6. Mettre en location un parking, un box ou un garage

Pas assez d’argent à investir pour un studio ou u appartement plus grand ? Pas envie de vous embêter avec les différents tracas du propriétaire bailleur ? Privilégiez l’investissement dans des places de parking dans des endroits qui en manquent. Cela peut aussi bien être un box ou un garage.

Ce type de biens immobiliers ne demande pas ou très peu d’entretiens et se loue très facilement. Vous pouvez en acheter pour quelques milliers d’euros. Dans certaines villes la rentabilité est assez importante sur les parkings. En plus, c’est un investissement immobilier qui est exonéré d’impôt sur la plus-value si le montant de la vente ne dépasse pas 15 000 €. Cela peut être l’idéal pour commencer doucement pour un premier investissement locatif et la constitution d’un patrimoine immobilier.

7. Faire de l’investissement en viager

Le viager est un système de transaction immobilière très particulier. Vous achetez un bien en ne payant qu’une soulte (une partie du prix du logement) puis en versant une rente tous les mois jusqu’à ce que les vendeurs décèdent et que ce bien immobilier vous revient entièrement.

Pour le vendeur cela lui permet d’être sûr de pouvoir continuer à habiter son logement tout en percevant une rente mensuelle et une partie de la vente dès la signature.

Pour l’acheteur, cela permet de réaliser un investissement immobilier sur du long terme sans savoir quand est-ce que cet appartement ou cette maison sera disponible. La bonne affaire ne pourra se faire qu’en cas de décès prématuré du vendeur par rapport à une espérance de vie. Autrement dit, il faut bien être conscient des spécificités de ce type de vente immobilière.

8. N’acheter que la nue-propriété d’un bien immobilier

Pour un bien immobilier, on distingue deux catégories de personnes :

- L’usufruitier : c’est la personne qui dispose de ce logement à sa convenance (pour se loger ou pour le louer et en tirer des revenus fonciers).

- Le nu-propriétaire : c’est la personne qui est propriétaire de ce bien immobilier. Lui seul peut le vendre, le donner ou le détruire.

Généralement, une personne ou un ménage achète une maison ou un appartement. ils sont donc à la fois nus-propriétaires et usufruitier. Cependant, il est également possible de n’acheter que la nue-propriété d’un bien immobilier et de laisser l’usufruit à une autre personne ou un autre ménage. Cela permet d’obtenir un logement à moindres frais.

On retrouve souvent cela lors de donations. Par exemple, des parents décident de donner la nue-propriété à leur fils ou à leur fille et de conserver l’usufruit du logement dans lequel ils habitent et dont ils étaient jusqu’alors propriétaires.

Pour en savoir plus, découvrez nos explications sur la nue-propriété et l’usufruit d’un bien immobilier.

9. Faire de l’investissement en loi Pinel

Aujourd’hui la majorité des appartements neufs qui sont vendus à des investisseurs le sont sous le régime de défiscalisation en vigueur au moment de la vente. Il s’agit d’offrir une réduction d’impôts aux personnes qui investissent dans un logement neuf et qui le mettent en location selon certains critères.

Dans le passé, il y avait les logements en De Robien, en Scellier ou encore en Duflot. Actuellement c’est la loi Pinel en 2018 qui est en vigueur et ce dispositif sera valable jusqu’au 31 décembre 2021. Concrètement, le ménage qui achète un appartement neuf peut déduire de ces impôts sur les revenus une partie du prix de l’achat de ce logement et cela pendant 6, 9 ou 12 ans en fonction de la durée d’engagement. La réduction maximale d’impôt est de 63 000 € sur 12 ans, soit 5 333 € par an.

10. Utiliser le régime Censi-Bouvard

Le régime Censi-Bouvard est un autre type d’investissement immobilier défiscalisé. Il cible plus particulièrement la mise en location d’un logement meublé. Il est possible d’acheter plusieurs logements de ce type la même année et de cumuler les réductions d’impôts.

En 2016, celui qui investit avec le dispositif Censi-Bouvard bénéficie d’une réduction d’impôt de 11 % du prix hors taxes et de la récupération de la TVA. Par exemple, sur un appartement meublé à 100 000 € HT, l’investisseur va payer 120 000 € TTC (100 000 HT + 20 000 de TVA). Il récupérera 11 % de 100 000 €, soit 11 000 € sous la forme d’une réduction d’impôt pendant 9 ans (soit 1 222 € par an) et il récupérera en plus 20 000 € de TVA. Soit un total de 31 000 € (plus de 25 % de ce qu’il a payé dans ce cas).

Parmi les types de logement éligibles à ce dispositif d’investissement, on retrouve principalement les résidences étudiantes avec services ou les résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées.

11. Un logement en Outre-Mer

Les investisseurs qui placent leur argent dans des logements situés en Outre-Mer bénéficient d’avantages fiscaux encore plus importants. On retrouve ainsi des conditions spécifiques pour un investissement en Pinel par exemple pour les départements français d’Outre-Mer.

En contre-partie de ses avantages fiscaux plus conséquents, il y a la distance géographique qui ne permet pas de se rendre sur place (ou très peu souvent). Il faut donc bien vérifier les informations que vous recevez avant de vous engager sur un investissement financier de ce type sans jamais rien voir de l’endroit ou des logements en question.

12. Une parcelle de forêt ou un vignoble

Certains investisseurs se sont spécialisés dans des secteurs immobiliers très spécifiques. C’est par exemple le cas d’un investissement sur des parcelles de forêt ou encore sur un vignoble.

L’usage qui peut être fait de ce type de terrain et de ce qui pousse dessus sera à étudier au cas par cas. Il y a là encore des avantages particuliers. Par exemple, la valeur de parcelle de forêt n’est pas comptabilisée entièrement dans les calculs pour l’ISF. Dans certains cas, il y a jusqu’à 75 % d’exonérations. De quoi se constituer un patrimoine immobilier diversifié sans trop faire monter le montant imposable de son patrimoine.

13. Du terrain agricole

Que ce soit pour votre usage personnel, pour louer cet espace à des agriculteurs ou bien encore pour les conserver en friche, il est également possible d’acquérir du terrain agricole. Ces terrains sont beaucoup moins chers en prix au mètre carré que du terrain constructible.

Pour les terrains agricoles qui sont proches de villes ou villages, il est possible que dans le futur, ils deviennent constructibles et voient alors leur valeur exploser. Cependant, rien ne vous garantit que cela le sera dans le futur, même à long terme.

14. Louer une chambre de sa résidence principale

Vous disposez d’un logement plus grand que vos besoins ? Vous souhaitez un peu de compagnie, surtout depuis que vos enfants ont quitté le domicile familial ? Pourquoi ne pas louer une chambre dans votre logement. Cela est très recherché notamment par les étudiants qui peinent à se loger à moindres coûts.

Pour ceux qui proposent un loyer raisonnable pour la location d’une chambre chez l’habitant, il n’y aura aucun impôt à payer sur ces revenus complémentaires. Pour cela, il ne faut pas dépasser un certain plafond. En 2016, ce plafond de loyer pour ne pas être imposé est de 184 € par m² et par an en Ile-de-France et de 135 € par an et par m² pour les autres régions. Cela donne par exemple pour une chambre de 10 m², un loyer mensuel maximal de 153.33 € en Ile-de-France et de 112.50 € en Province.

15. Acheter des parts d’une SCPI

Pour faire un investissement immobilier diversifié et dont les risques sont réduits car partagés sur de grandes quantités de biens immobiliers et cela sans avoir forcément un budget très élevé, il est possible de souscrire à des parts de SCPI ou d’OPCI.

Il s’agit de sociétés civiles de placements immobiliers. Vous en achetez des parts et vous percevez les revenus des locations de ces biens immobiliers et cela sans les soucis de gestion de ces locations ou le travail d’investissement et de vente d’un parc immobilier. Il existe des SCPI diversifiés sur plusieurs types de biens immobiliers, d’autres beaucoup plus restreintes sur un certain précis. Retrouvez notre présentation de l’investissement immobilier en SCPI.

16. Acheter des actions d’une société immobilière

Vous pensez que le secteur de la construction ou du BTP en général va rebondir et connaître à nouveau de belles années de croissance. Pourquoi ne pas investir dans des actions de sociétés qui travaillent dans l’immobilier ?

Que ce soit des grands constructeurs, des sociétés de travaux publics, des fournisseurs d’équipements pour les promoteurs et pour les chantiers, vous avez diverses solutions de placement en action sur les marchés boursiers. Vous pourrez ainsi bénéficier des revenus de ce secteur en devenant actionnaire de certaines sociétés cotées en Bourse.

17. Investir dans les REIT ou des SIIC

En outre, vous pouvez devenir propriétaire d’une partie de très beaux centres commerciaux ou de très grands bureaux partout dans le monde en ciblant les sociétés foncières cotées. Comme pour les SCPI vous oubliez ainsi les soucis de gestion et d’administration. Vous pouvez investir depuis n’importe où et sur des sociétés très importantes ou très spécialisées qui possèdent certains des plus beaux biens immobiliers de la planète.

Il suffit de placer un ordre d’achat ou de vente en bourse pour bénéficier des revenus locatifs de vos investissements et de l’évolution de leurs valeurs immobilières dans le temps.

On parle de REIT pour Real Estate Investment Trust Type pour des foncières cotées américaines ou canadiennes. En France, on a des SIIC, des Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées). C’est un concept qui se rapproche fortement des REIT de l’Amérique du Nord.

L’intérêt des REIT américaines et canadiennes est quelles sont obligées de reverser une très grande partie de leurs revenus locatifs à leurs actionnaires. Vous percevez donc pleinement les fruits de vos investissements immobiliers aux quatre coins du monde.

Pour ceux que cela intéresse, nous pouvons vous faire profiter d’une offre de parrainage de 100 € de courtage offerts chez le courtier Binck.fr qui propose des tarifs attractifs sur les places européennes, américaines et canadiennes, là où vous aurez un vaste choix de REIT ou de SIIC. Contactez-nous pour en profiter.

18. Faire de la location saisonnière

En dehors du besoin de se loger à l’année, les touristes et autres visiteurs de quelques jours ont des besoins de logement très ponctuels. Certains profitent d’un lieu de résidence très fréquenté pour développer de la location saisonnière. Attention, cela peut demander beaucoup plus de gestion (les arrivées et départs de nouveaux locataires sont très fréquents), mais cela permet de percevoir en contrepartie beaucoup plus de revenus d’un même logement par rapport à une location à l’année.

19. Investir dans un terrain constructible et se lancer dans l’aventure de la construction

Que ce soit pour y construire une maison pour vous loger ou pour la mettre en location, ceux qui se sentiront le courage pourront se lancer dans l’univers de la construction de maison individuelle. Cela passe d’abord par la recherche d’un bon terrain constructible puis par la recherche d’un constructeur qui propose une maison comme vous la souhaitez. À moins que vous ayez envie de vous lancer dans une autoconstruction.

Cela demande plus d’efforts que d’acheter une maison ancienne, mais vous pourrez ainsi la faire construire exactement comme vous la désirez (taille, configuration, équipement). Pour vous aider dans cette démarche, retrouvez notre rubrique "Construction de maison individuelle".

20. Investissement immobilier plus conséquent avec l’achat d’un immeuble complet

Pour trouver un appartement à acheter qui présente une bonne rentabilité locative, c’est parfois très difficile. Les occasions intéressantes ne sont pas légions. Un bon moyen d’augmenter la rentabilité et d’être beaucoup plus maître de la situation est d’acheter un immeuble entier.

Attention, on parle d’immeuble, mais certains sont de petits lots (à partir de 2 et jusqu’à 5 logements) et se sont ceux qui sont les plus recherchés car ils demandent moins d’investissement et moins de gestion qu’un grand ensemble. Vous serez alors le seul propriétaire. Vous pourrez ainsi faire des travaux comme vous le souhaitez et à votre rythme.

Pour réaliser cet investissement à plusieurs, il peut être intéressant de regarder comment marche la création d’une SCI.

21. Acheter des bureaux ou des murs d’entreprise

De nombreuses entreprises ou commerces ne sont pas propriétaires de leurs murs. Elles sont à la recherche d’un local ou d’un bureau. Vous pouvez donc investir dans ce type de biens immobiliers pour avoir des entreprises comme locataires et non des particuliers.

C’est un domaine qui possède ses propres règles et qui différent sur de nombreux points à une location d’habitation. À vous de vous informer sur ces spécificités. Néanmoins, le jeu en vaut souvent la chandelle avec des placements avec de meilleurs rendements que sur de l’immobilier d’habitation.

22. Investissement dans des résidences de vacances ou un hôtel

Certaines sociétés se sont spécialisées dans des résidences de vacances, des hôtels ou encore des campings. Elles proposent parfois à des particuliers d’investir à leurs côtés dans de nouveaux biens immobiliers afin d’accroître leurs offres et leur chiffre d’affaire. C’est par exemple le cas de Pierre & Vacances immobilier qui dispose d’un des parcs immobiliers de loisirs les plus importants en France.

23. Faire du crowdfunding immobilier

C’est une nouveauté apparue assez récemment avec la généralisation d’Internet dans les foyers et l’apparition de nouveaux usages. Le financement participatif est une méthode de financement qui se développe dans différents domaines et l’immobilier n’échappe pas à ce nouveau phénomène.

Vous pouvez donc financer des projets immobiliers via des plateformes de financements participatifs, notamment celles spécialisées dans l’immobilier.

24. Faire de l’achat-revente rapide

Enfin, certains investisseurs ont des talents pour dénicher des affaires en or. Acheter un bien immobilier à un prix bien plus bas que celui du marché actuel, mettre en valeur ce logement pour lui donner une meilleure apparence et faire monter son prix de vente en quelques mois et le vendre rapidement avec une plus-value importante à la clé.

Attention cela demande des connaissances précises de votre marché immobilier local et de home staging. Vous ne pourrez également en faire que très peu sous peine que vos transactions soient requalifiées en tant que marchands de biens (et donc avec une fiscalité beaucoup plus lourde car adaptée pour un professionnel de ce type d’opération). Il faudra également faire avec la forte imposition sur les plus-values immobilières. Pour des investissements pendant moins de 6 ans, il n’y a aucun abattement sur la plus-value. Une grande partie des bénéfices part donc en impôt (19 %) et prélèvements sociaux (15.5 %).

On parle de ce type d’investissement en achat-revente rapide dans le livre d’Elise Franck "Comment je suis devenue rentière en 4 ans". Celui qui fait cela pendant une période où les prix de l’immobilier sont en forte augmentation peut générer des bénéfices importants malgré l’imposition.

Pour conclure : il y a de multiples façons de faire de l’investissement immobilier. Nous vous en avons présenté quelques-unes. Il en existe surement d’autres. À vous d’ouvrir l’œil et de vous montrer curieux pour trouver de bonnes manières d’investir dans l’immobilier toujours en gardant à l’esprit vos objectifs, les gains potentiels et les risques pris.

Pour bien investir, il est important d’être bien informé. Commencez donc par lire notre guide de l’achat immobilier en 2018 si vous ne l’avez pas encore fait.

Pour aller plus loin :

- Étudiez la rentabilité de votre immobilier locatif.

- Informez-vous sur les 6 choses à faire avant de louer une maison ou un appartement.

- Découvrez comment acheter pour louer en 2018.

- Apprenez quelle est la meilleure banque pour votre crédit immobilier en 2018.

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