Investissement locatif : simulateur de rendement locatif, de prêt locatif, de calcul de capacité d'emprunt

Calcul de la rentabilité locative, du rendement annuel, du TRI ou du cash flow

Comment mesurer la performance de votre investissement locatif ? Il y a différents indicateurs que l’on peut calculer pour savoir si votre logement est rentable et comparer à d’autres possibilités de placement. On a pu voir dans notre classement du rendement locatif par ville à quel point il pouvait y avoir des disparités selon le secteur géographique où vous souhaitez investir.

Il y a différents niveaux de calcul qui peuvent être réalisés :

• Le rendement brut qui ne prend en compte que le prix d’achat et le montant du loyer
• Le rendement net de charges et frais (gestion locative, intérêt du crédit, primes d’assurance emprunteur, PNO ou de loyer impayé, travaux, etc.) : on enlève au rendement brut toutes les dépenses réalisées pour acheter ce bien, le gérer ou le maintenir en état.
• Le rendement net de charges et d’impôts : on tient également compte de la fiscalité de l’impôt sur les revenus et des prélèvements sociaux

Au final, il peut y avoir d’importantes variations d’un investissement locatif, notamment selon le régime fiscal choisi, le mode de gestion (en direct ou déléguée), le mode de financement, etc. Retrouvez toutes nos explications et outils pour le calcul de rentabilité locative.

Pour aller plus loin, il est également possible de calculer un taux de rendement interne (TRI) ou le cash flow de votre investissement. Retrouvez tout sur le calcul de rentabilité d’un projet immobilier.

Quel type d’investissement immobilier choisir ?

Avant d’investir en immobilier locatif, vous devez déterminer pourquoi vous voulez le faire, quels sont vos objectifs avec ce projet : générer dès maintenant un cash flow positif pour augmenter vos revenus dès la 1ère année, placer votre épargne, investir pour faire croître votre patrimoine sur le long terme (par exemple pour la retraite), multiplier les investissements immobiliers locatifs pour en faire votre activité principale, etc.

En fonction des réponses à ces questions, il conviendra alors de déterminer quelle fiscalité ou quel dispositif d’aide financière choisir parmi :

• Location vide au régime réel
• Location vide au micro foncier
• Location en LMNP micro-BIC
• Location en LMNP au régime réel
• Loi Pinel : en échange de loyers plafonnés selon la zone géographique vous bénéficiez d’une réduction d’impôt lors de l’achat d’un logement neuf avec l’imposition en Pinel. Le taux de réduction varie selon l’année de votre investissement Pinel et le nombre d’années d’engagement.
• Loi Denormandie
• Loi Censi Bouvard
• Loi Malraux
• Stratégie de déficit foncier
• Etc.

Nous avons listé plus de 24 façons d’investir dans l’immobilier. A chacun de trouver ce qui lui convient le mieux pour intégrer l’immobilier dans sa diversification de placement selon son budget, selon le temps que vous êtes prêt à y consacrer, selon votre taux marginal d’imposition (TMI), etc. Utiliser des simulateurs d’investissement immobilier permet de tester les résultats de différentes possibilités avant de se lancer.

Vous pouvez également consulter notre présentation des différents moyens pour faire de la défiscalisation immobilière en 2024.

Simulation de prêt immobilier locatif

Il peut y avoir des différences entre une demande de crédit immobilier pour l’achat de sa résidence principale ou pour investir pour louer. Retrouvez les spécificités d’un prêt immobilier locatif.

On peut par exemple vouloir utiliser au maximum l’effet de levier du crédit et ne pas apporter de cash à son projet. Pour cela, il faudra étudier comme réaliser un investissement locatif sans apport en 2024. On parle aussi d’emprunt à 110 % pour un financement qui intègre les frais de notaire et autres frais de l’achat immobilier.

De même, au niveau de l’assurance emprunteur, il y a moins de garanties obligatoires avec la plupart des banques pour un investisseur comme nous l’expliquons dans notre article dédié à l’assurance emprunteur pour un crédit locatif.

Pour augmenter la rentabilité de votre placement dans un appartement et augmenter vos revenus locatifs réels après avoir payé les charges, remboursé votre prêt à la banque et payé vos impôts, il est indispensable d’optimiser tous les frais. Il y a de belles opportunités à saisir de ce côté-là au niveau de votre crédit immobilier locatif et Immobilier Danger est spécialisé dans le conseil sur ces sujets.

Par exemple, selon votre stratégie, les choix de votre mensualité et de votre durée de prêt ne seront pas les mêmes selon que vous visez un investissement avec un cash flow positif ou à maximiser la rentabilité totale de votre logement.

Calcul de capacité d’emprunt pour de l’investissement locatif

De quel montant disposez-vous pour investir dans l’immobilier ? Combien d’argent pouvez-vous rembourser chaque mois à votre banque à travers votre mensualité de prêt ? Faire des simulations vous permettra de répondre plus précisément à ce genre de questions. Votre capacité d’emprunt pour un investissement va dépendre de différents éléments :

• Vos revenus actuels
• Les loyers que vous espérez obtenir de ce nouveau logement une fois loué
• Vos autres crédits en cours (crédits immobiliers mais aussi prêt à la consommation, crédit auto, etc.)
• La durée de remboursement souhaitée
• Le taux de prêt immobilier actuel sur cette durée
• Etc.

Nous expliquons tout cela en détail dans l’article « combien puis je emprunter ? » et vous pouvez utiliser notre simulateur ci-dessous pour le calcul de votre capacité d’emprunt locatif.

Avec cette information, vous allez pouvoir déterminer le prix du logement que vous pouvez acquérir en intégrant le prix des travaux à y consacrer.

Simulateur de taux d’endettement

En 2024, les banques doivent respecter certains critères d’octroi de crédit immobilier selon les critères fixés par le HCSF. Cela comprend un niveau d’apport suffisant, une durée limitée à 25 ans ou encore un taux d’endettement maximum de 35 % assurance de prêt comprise.

Ainsi, pour éviter un refus de crédit pour un nouveau projet locatif, il convient d’adapter sa demande et notamment ses mensualités à vos capacités financières du moment. Pour vous aider à faire le point, vous pouvez utiliser notre simulateur de taux d’endettement en ligne.

Autres simulations et ressources pour un achat immobilier locatif

Un investisseur immobilier aura différentes étapes à réaliser tout au long de son projet. Il devra bien définir ses objectifs et sa stratégie pour y parvenir, rechercher des biens adaptés, réaliser l’acquisition de l’appartement, de la maison ou de l’immeuble de rapport, obtenir un crédit immobilier au meilleur taux d’intérêt possible et avec la meilleure assurance emprunteur pour investisseur. Il y a ensuite différentes étapes à réaliser pour louer son appartement à un locataire : définir le montant du loyer, rechercher un locataire, établir un bon contrat de location et réaliser un état des lieux le plus complet possible, faire réaliser des diagnostics immobiliers obligatoires pour louer, etc.

Voici différentes ressources utiles pour vous aider dans tout ce parcours de propriétaire bailleur :

• 5 % de réduction pour votre application de gestion locative MrHugo avec le code promo « immodanger »
• 2 % de réduction sur votre devis de rénovation énergétique pour gagner 2 classes de DPE en passant par Immobilier Danger
• 20 € offert pour votre première déclaration de revenus de LMNP ou de SCI avec Decla.fr avec le code « IMMODANGER20 »
• Une simulation gratuite du calcul des frais de notaire
• Un modèle de bail de location
• un modèle d’état des lieux
• Un comparateur d’assurance habitation propriétaire non occupant (PNO)
• Un rendez-vous avec un expert-comptable spécialisé en immobilier pour étudier votre montage financier et réaliser vos besoins en comptabilité ou en déclaration d’impôt sur le revenu.
• D’autres calculettes de prêt immobilier en ligne gratuites : calcul de tableau d’amortissement, de mensualités, de lissage de prêt, de TAEG, etc.

Immobilier Danger vous accompagne gratuitement pour un investissement locatif réussi. En effet, vous pouvez recevoir gratuitement notre guide de l’investisseur immobilier en 12 étapes clés.

Pas envie de passer des heures et des heures à vous former, à recherche un bien rentable, à faire ou gérer des travaux et un ameublement de qualité, etc., mais motivé pour investir malgré tout en locatif ? Faites-vous aider par une agence immobilière d’investissement locatif clé en main.