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Quels sont les avantages fiscaux de la location avec le statut LMNP ?

Auteur : David LELONG
Le statut LMNP pour Loueur en Meublé Non Professionnel permet de faire de la location meublée avec une fiscalité plus intéressante qu’une location nue classique. Découvrez quelles sont les conditions pour devenir investisseur en LMNP et quels sont les bénéfices financiers que vous pouvez obtenir pour vos investissements immobiliers locatifs en meublé.

Comment faire pour avoir le statut LMNP : Loueur en Meublé Non professionnel ?

Votre investissement locatif doit porter sur un ou plusieurs logements loués en tant que meublé. Cela signifie qu’il faut équiper suffisamment le logement en meubles et éléments nécessaires pour que vos locataires puissent y vivre normalement avec leurs seules affaires personnelles. La loi définit plus précisément depuis 2015 ce que doit comporter au minimum tout logement loué en meublé. Retrouvez la liste des meubles obligatoires pour une location meublée. C’est la première condition pour devenir un "loueur en meublé".

Maintenant pour ne pas être considéré comme un professionnel de cette activité, il faut répondre à au moins une des deux règles suivantes :

- Générer moins de 23 000 € par an de revenus fonciers issus des loyers de ces logements meublés.

- Que ces revenus de vos locations meublées sont inférieurs à 50 % de tous vos revenus.

Si vous générez plus de 23 000 € par an de loyers en meublé et que cela représente au moins 50 % de vos revenus, vous serez alors qualifié du statut LMP pour Loueur en Meublé Professionnel. Ce statut est défini par l’article 155 IV du Code Général des Impôts.

Nous allons maintenant aborder les avantages de ce régime d’investissement immobilier.

1er choix fiscal : déclarer vos revenus locatifs au régime du micro-BIC

Pour pouvoir déclarer les loyers de vos locations meublées avec le régime du micro-BIC il ne faut pas qu’il dépasse 70 000 € par an. C’est le nouveau plafond applicable depuis le 1er janvier 2018. Dans ce cas-là, vous allez bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos revenus fonciers. Cela signifie que vous ne payerez des impôts que sur la moitié des sommes que vous allez percevoir de vos logements meublés.

Comme pour le micro foncier en location vide, cela n’est intéressant que si vos frais et charges réels sont inférieurs à ce seuil d’abattement de 50 % de ces revenus. Cela vous permet ainsi d’avoir une partie de votre bénéfice réel après déduction des charges et frais qui n’est pas imposé.

2ème choix fiscal : déclarer ces revenus fonciers au régime réel

Pour ceux qui ont des revenus trop élevés pour déclarer en micro-BIC ou qui ont plus de charges déductibles que la moitié des loyers, il convient de faire une déclaration avec le régime réel.

Comme pour une location nue vous pouvez déduire tout un tas de charges (intérêts du crédit immobilier, assurances, frai de gestion locative, frais de syndic de copropriété, travaux, etc.). Le grand avantage de la location en LMNP par rapport à une location vide c’est que vous pouvez également amortir le prix d’achat de votre bien lorsque vous êtes au régime réel.

Par exemple, vous achetez un logement à 100 000 € que vous allez louer en meublé avec le statut LMNP. Vous allez pouvoir amortir sur 20 ans ce logement en en déduisant une part du prix tous les ans de vos loyers perçus. Soit 5 000 € par an pour cet exemple. Cela viendra faire chuter le montant de vos revenus fonciers nets et donc vous paierez beaucoup moins d’impôts sur ces revenus immobiliers locatifs.

Possibilité de changer de régime tous les ans

Depuis 2018, la durée d’engagement sur un choix de régime n’est plus que d’un an. Cela vous permet donc de pouvoir basculer vers le régime plus favorable beaucoup plus rapidement qu’auparavant.

Cela se fait en envoyant un courrier de levée d’option à votre centre des impôts avant le 1er février de l’année fiscale de ce changement.

Pas de déficit foncier possible en LMNP

Pour vos loyers issus d’une location meublée, vous ne pourrez, en revanche, pas utiliser le mécanisme du déficit foncier. Cela signifie qu’il faudra faire en sorte que vos charges et frais déductibles restent d’un montant inférieur aux loyers perçus sur chaque année. Il faudra donc notamment faire attention à amortir le prix de l’appartement ou de la maison sur une durée suffisante pour que cela vous laisse de la marge pour déduire des travaux ou des intérêts importants sur le début de remboursement du prêt immobilier. Vous avez également la possibilité de faire un décalage comptable de cet amortissement pour le réaliser qu’à partir du moment où vous avez moins de charges, notamment d’emprunt.

En cas de dépassement, vous ne pourrez déduire ces frais supérieurs aux loyers des logements meublés de vos autres revenus. Vous pourrez seulement les reporter sur vos futurs revenus en LMNP.

Récupération de la TVA sur un logement neuf : 20 % du prix d’achat en moins

Tout investisseur avec le statut LMNP pourra récupérer la TVA sur son achat immobilier. Vous pourrez donc recevoir le remboursement de 20 % du prix d’achat du bien. Par exemple, sur un bien immobilier neuf acheté à 150 000 € HT + 30 000 € de TVA soit 180 000 €. Vous ne paierez au final que 150 000 €. Cette déductibilité de la TVA s’ajoute aux autres avantages fiscaux de la location sous le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel.

Ce dispositif complète celui de la loi Pinel pour un investissement immobilier neuf en 2018.

Pour recevoir gratuitement et sans engagement des offres pour ce type de placement, faites une simulation d’investissement immobilier en LMNP.

Pour aller plus loin :

- Découvrez comment déclarer vos revenus locatifs.

- Informez-vous sur les frais et charges déductibles de vos loyers pour les impôts.

- Renseignez-vous sur le classement des rendements locatifs moyens dans 100 grandes villes françaises.

- Utilisez le bon dispositif de défiscalisation immobilière en 2018.

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