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Obtenir un crédit immobilier sans apport : c’est possible !

Auteur : David LELONG

Acheter sans apport est parfois plus rentable pour certains projets immobiliers. Pour certains emprunteurs, il n’est pas toujours possible d’apporter de l’argent faute d’une épargne suffisante.

Rassurez-vous, il est possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport dans plusieurs cas. Certaines banques acceptent de faire un crédit immobilier à 110 %, mais ce ne sera pas pour tous les emprunteurs.

Découvrons dans ce dossier dans quelle situation cela est possible. Qui peut avoir un crédit sans apport pour acheter une maison ou un appartement ? Comment faire pour augmenter vos chances qu’une banque accepte de financer un bien immobilier sans épargne ?

Au sommaire de cette page :

- 1. Pourquoi une banque demande un apport personnel pour un prêt immobilier

- 2. 7 moyens d’augmenter ses chances d’emprunter sans apport

- 3. Acheter sans apport : risque sur le taux du prêt

Emprunter sans apport : pourquoi les banques n’aiment pas trop cela

Comme nous l’avons vu dans nos explications sur l’apport personnel pour un prêt immobilier, on parle d’apport pour tout l’argent que vous investissez dans votre achat immobilier sans le crédit immobilier de votre banque.

Dans la plupart des dossiers de financement, les banques demandent au moins 10 % d’apport personnel. Cela permet de couvrir au moins les frais d’achat (frais de notaire, de garantie, etc.) et permet de rassurer la banque sur votre capacité à épargner. Cela montre que vous êtes prévoyant et que vous pouvez assumer vos dépenses. C’est un signal très positif.

Néanmoins, par manque de moyens financiers ou pour optimiser le montage de son projet, il est fréquent de souhaiter obtenir un prêt immobilier sans apport.

Certaines banques acceptent ce type de financement appelé aussi un crédit à 100 % ou à 110 % (cas où l’emprunt fait à la banque finance également les frais d’acquisition). Seulement, elles ne peuvent pas le faire pour n’importe quel type de dossier.

En effet, pour une banque française, outre son souhait de prêter un maximum d’argent, elle veut avant tout s’assurer de limiter les risques sur les remboursements de ses crédits. Elle va donc prendre toute une série de mesures pour limiter les pertes et s’assurer de revoir son argent en faisant un bénéfice.

C’est pour cela qu’une banque aime bien qu’il y ait un minimum d’apport personnel. Cela montre un engagement plus fort de votre part dans votre projet et cela lui permet de couvrir plus facilement un non-remboursement sur la valeur de la maison ou de l’appartement qu’elle finance.

Pour un crédit immobilier sans apport personnel, il va falloir rassurer votre banque par d’autres moyens. Nous allons voir lesquels ci-dessous.

Sur ces dernières années, entre 9 et 13 % des crédits immobiliers se font sans apport d’après l’ACPR comme le montre ce graphique (courbe en rouge) :

Évolution de la part des prêts immobiliers sans apport et d'apport faible par année

Plus de 25 % des prêts immobiliers se font avec un apport personnel non nul mais de moins de 5 % du montant du projet. C’est donc bien la preuve qu’on peut emprunter sans apport ou avec un faible apport en ce moment.

Comment convaincre une banque de faire un prêt sans apport ?

Il y a d’autres moyens pour rassurer un banquier et lui donner l’envie de vous faire un prêt immobilier que de proposer un apport personnel suffisant. Pour cela, vous devez jouer sur ces autres leviers :

- Prouvez la fiabilité et la stabilité de votre situation professionnelle. Un couple où les 2 personnes travaillent depuis plusieurs années sans grosse période de chômage et avec un CDI ou un statut de fonctionnaire apportera de bonnes garanties sur ses rentrées d’argent futures. Une personne en profession libérale depuis plusieurs années et avec de bons revenus n’aura pas de mal à avoir la confiance de sa banque non plus.

- Démontrez la valeur de votre patrimoine en dehors de ce projet immobilier : possédez-vous d’autres biens immobiliers sans trop de crédit à finir de rembourser ? Avez-vous d’autres placements ou biens de valeur ? Avez-vous des parts dans votre entreprise ? Quel est votre niveau d’épargne ? Ce n’est pas un secret, plus vous pouvez montrer que vous avez d’argent et plus on vous en prête beaucoup plus facilement.

- Quel est votre reste à vivre après le remboursement de votre mensualité de prêt immobilier ? Plus vous avez de marges financières tous les mois après avoir payé votre crédit immobilier et vos charges fixes et plus votre banque pourra vous faire confiance sur votre aptitude à rembourser vos engagements.

Par exemple, parlez de l’écart entre vos futures échéances avec ce prêt (mensualité d’emprunt+ cotisation d’assurance emprunteur) par rapport à vos charges actuelles (loyer payé chaque mois ou ancien prêt immobilier) et de votre capacité à assumer ce niveau de vie (soit parce qu’ils sont à un niveau proche, soit parce que cela fait plusieurs mois voire années que vous épargnez au moins la différence).

- Votre âge joue également. Les banques prêteront plus facilement sans apport à un primo-accédant de moins de 30 ans qui peut justifier facilement son manque d’apport et qui correspond à une clientèle qu’une banque veut attirer chez elle pour de longues années. Elles financeront également plus facilement à 110 % un investisseur immobilier de moins de 40 ans.

- Ayez un profil bancaire irréprochable : limitez les découverts, fuyez les crédits à la consommation, démontrez votre capacité d’épargne régulière, etc. Tous ces éléments peuvent prouver le sérieux de votre gestion financière à long terme et donner du crédit à votre demande de financement sans apport.

- Rassurez sur la valeur de du bien immobilier que vous allez acheter. La banque appréciera que vous soyez en mesure de montrer que vous n’achetez pas un bien à un prix surévalué. De plus, cela peut être un atout d’expliquer en quoi l’emplacement de cette maison ou de cet appartement est amené à s’apprécier avec le temps (aménagement urbain prévu, etc.). Ainsi, la banque pourra s’assurer qu’en cas de vente rapide de ce logement, vous serez en mesure de récupérer suffisamment d’argent pour solder votre prêt.

- Soyez capable de justifier votre absence d’apport. Si vous venez de commencer à travailler récemment et que vous n’avez pas eu assez de temps pour épargner, une banque le comprendra aisément. Par contre, si vous avez plus de 40 ans et que vous n’avez pas d’épargne, cela pourra être plus difficile à justifier (sauf situations particulières).

En outre, pour certains, il est préférable de conserver leur épargne pour d’autres projets d’investissement plutôt que de les injecter dans cet achat immobilier. Par exemple, un investisseur immobilier aura tendance à privilégier le crédit pour de l’optimisation fiscale. De même pour celui qui sera capable de placer cet argent à des taux de rendement plus élevés que celui du prêt immobilier proposé. Cela est d’autant plus vrai que les taux de crédit immobilier actuels sont très bas.

Prêt immobilier à 110 % : attention au taux d’intérêt plus élevé et aux autres conditions

Il ne faut pas se le cacher, vous ne pourrez pas tout obtenir. Si vous cherchez à négocier un emprunt sans apport, il faudra accepter d’avoir en contrepartie un taux de prêt immobilier plus élevé que celui que vous auriez pu obtenir avec un apport d’au moins 10 %.

On ne peut pas gagner sur tous les tableaux. Ainsi, en vous passant d’apport, vous vous passez aussi d’un levier puissant pour négocier un meilleur taux et des conditions plus intéressantes sur d’autres points (frais de dossier allégés, réduction des frais de remboursement anticipé, etc.).

Il est donc préférable de bien choisir ce qui est le plus important pour la réussite de votre projet immobilier entre l’absence d’apport, un taux d’emprunt plus bas, etc.

Si vous passez par un courtier en prêt immobilier, demandez-lui ce qu’il peut obtenir pour un crédit sans apport et ce que cela change sur les conditions si vous apportez 10 ou 20 % du montant nécessaire pour votre projet. Ce sera ensuite à vous de choisir l’offre la plus adaptée.

Vous pouvez également faire cette simulation de prêt immobilier pour tester les meilleures offres du moment auprès de nombreuses banques.

Pour aller plus loin :

- Découvrez quelle banque fait les meilleurs taux de crédit immobilier en 2019.

- Pensez également à comparer les assurances de prêt immobilier pour optimiser vos dépenses.

- Regardez combien d’épargne utilisée pour votre achat immobilier.

- N’empruntez surtout pas sur 30 ans ou plus !.

- Ne manquez aucunes de nos informations sur le prêt immobilier pour bien vous informer avant d’emprunter.

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