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Financer son investissement immobilier par son épargne ou par un crédit ?

Auteur : David LELONG

L’achat d’un appartement pour faire de l’immobilier locatif peut se faire aussi bien en utilisant son épargne qu’en effectuant un crédit immobilier. Vous avez la possibilité d’améliorer le rendement de votre investissement immobilier en choisissant judicieusement la répartition de votre financement entre crédit et épargne.

Cela dépend de votre mode de déclaration de vos revenus fonciers (micro-foncier ou régime réel), de votre taux d’imposition, des conditions de financements actuelles et de la rémunération possible pour votre épargne.

Au sommaire de cette page :

- 1. Cas spécifique d’un crédit immobilier pour du locatif

- 2. Intérêts et assurances sont déductibles de vos impôts fonciers

- 3. Exemple de comparaison entre financement cash ou à crédit

- 4. Cas spécifique des revenus déclarés au micro-foncier

- 5. Conseils supplémentaires pour votre prêt pour de l’immobilier locatif

Les particularités du financement d’un investissement locatif

Lorsque vous cherchez à optimiser le taux de rentabilité de votre investissement, vous devez calculer les résultats obtenus par différentes solutions et choisir la plus adaptée à votre situation.

Le choix du mode de financement fait partie intégrante du montage optimal à réaliser pour un bon placement. Devez-vous utiliser vos économies pour payer 100 % cash votre appartement ? Faut-il, au contraire, faire un crédit immobilier le plus important possible et placer ses économies ailleurs ?

Pour faire ce choix, il faut étudier les avantages et les inconvénients de chaque stratégie et définir la répartition idéale entre le montant du prêt et la part d’épargne.

Un emprunt ne sera plus profitable que s’il vous permet d’obtenir une meilleure rémunération pour votre épargne avec un autre placement et cela malgré les coûts d’un crédit.

Le financement d’un investissement locatif est l’un des cas plus fréquents de prêt immobilier sans apport. En effet, de nombreux investisseurs cherchent un crédit dit à 110 % afin de ne pas utiliser d’apport et de rechercher à utiliser au maximum l’effet de levier du crédit.

De plus, l’immobilier locatif est un type d’achat immobilier pour lequel les banques acceptent plus facilement de prêter sans apport si le dossier est solide.

Regardez aussi si vous devez utiliser votre épargne pour financer l’achat de votre résidence principale.

Prêt immobilier pour un investissement immobilier locatif

Les intérêts d’emprunt et les assurances emprunteurs sont déductibles

Lorsque vous mettez en location un logement, vous percevez des loyers.

Vous devez ensuite payer des impôts sur ces revenus locatifs :

- 17.2 % de prélèvements sociaux (CSG / CRDS)

- 0, 14, 30, 41 ou 45 % en fonction du taux d’imposition sur vos revenus.

Les impôts sont calculés sur un revenu locatif net. Celui-ci est calculé à partir du montant total des loyers perçus (revenus bruts) auquel il faut retirer différents frais déductibles.

C’est là que cela devient intéressant dans votre objectif d’augmenter la rentabilité de votre investissement en choisissant le bon mode de financement.

En effet, les frais de votre prêt immobilier sont déductibles de vos revenus fonciers. Avoir recours à un emprunt pour investir dans un bien immobilier présente donc l’avantage de pouvoir réduire considérablement vos impôts fonciers.

En combinant cela à des travaux d’amélioration, vous pouvez même générer du déficit foncier.

Attention, cela ne signifie pas qu’il faut systématiquement financer la totalité du montant de l’opération par un crédit. Un prêt peut coûter très cher, surtout si vous empruntez sur de longue durée.

Simplement, le coût du crédit immobilier est réduit par les gains que ces frais procurent grâce à la réduction d’impôt. Cela permet d’atténuer la charge de ce financement.

Il faut donc trouver le juste compromis entre épargne et crédit. Actuellement, comme le montre cette évolution des taux de prêt immobilier en 2019. Les conditions d’emprunt sont extrêmement intéressante.

Comparaison entre un financement à crédit et par l’épargne

Voici un exemple d’investissement immobilier et d’étude des bénéfices réalisables en fonction du mode de financement.

Pierre souhaite acheter un studio à 50 000 € pour le louer à des étudiants à un loyer de 280 € hors charges. Après soustraction des frais fixes déductibles (hors ceux du financement), il va déclarer tous les ans 2 500 €. Ses revenus locatifs seront imposés au taux de 30 %.

Il dispose de cet argent pour acheter cet appartement cash. Il peut également souscrire un crédit immobilier de 25 000 € sur 10 ans. Cela lui ferait une mensualité de 243.71 € et un coût total des intérêts de 4 246 €.

Regardons les gains générés au bout de 10 ans :

Cas 1 : paiement 100 % avec l'épargne

- Revenus fonciers nets : 25 000 €,

- Impôts sur les revenus (30 %) et prélèvements sociaux (17.2 %) : 11 800 €,

- Bénéfice net après impôts 13 200 € (25 000 - 11 800).

Cas 2 : répartition 50 % épargne et 50 % crédit

- Revenus fonciers nets : 20 754 € (25 000 € - 4 246 € d’intérêts du prêt),

- Impôts sur les revenus (30 %) et prélèvements sociaux (17.2 %) : 9 796 €,

- Intérêts du placement des 25 000 € restants à 2 % net : 5 475 €,

- Bénéfice net après impôts : 16 433 € (20 754 - 9 796 + 5 475).

Le choix de financement n°2 permet donc à Pierre de gagner 3 233 € de plus que le cas n° 1 avec ces critères.

Remarque, même avec un placement des 25 000 € restants à 1 % net au lieu de 2 %, l’opération 2 reste gagnante (+ 496 €), mais de peu.

Pour mieux étudier le financement de votre investissement locatif, faites le calcul de votre capacité d’emprunt.

Le cas spécifique du micro-foncier

Si vous percevez moins de 15 000 € de loyers par an, vous pouvez déclarer vos revenus locatifs en micro-foncier.

Dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus fonciers et cela quelles que soient vos charges réelles. Peu importe le montant des intérêts de votre prêt immobilier, vous n’en tiendrez pas compte pour le calcul de vos impôts locatifs.

Dans ce cas, il est préférable d’utiliser son épargne plutôt qu’un crédit pour financer votre appartement en locatif.

Il faut tenir un raisonnement inverse par rapport à une déclaration aux frais réels. Sans intérêt à payer sur un emprunt, ni assurance de prêt, vous réduisez considérablement vos frais réels.

Il y a de fortes chances pour que vos autres frais fixes (charges locatives imputables au propriétaire, taxe foncière, frais de gestion, etc.) vous coûtent beaucoup moins que 30 % des loyers perçus. Dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement plus important que vos charges réelles et vous payez donc moins d’impôts sur vos biens immobiliers.

Pour conclure : il convient d’étudier les spécificités d’un financement pour un investissement immobilier avant de trancher entre apport et crédit immobilier.

Comme nous l’avons vu dans nos conseils sur votre apport personnel pour un prêt, il est préférable de financer une petite partie de son investissement locatif avec un apport pour bénéficier d’un meilleur taux et de meilleures conditions de financement.

Retrouvez tous nos conseils pour le prêt immobilier de votre achat locatif.

Pour aller plus loin :

- Informez-vous sur les 60 villes à éviter pour un investissement locatif.

- Apprenez à calculer le taux de rentabilité de votre appartement.

- Suivez ces 15 conseils pour obtenir un meilleur taux de crédit immobilier.

- Retrouvez les meilleures banques pour un prêt immobilier en 2019.

- Découvrez comment moins payer d’impôts avec l’investissement Pinel.

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