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Courtier immobilier : l’assurance d’obtenir le meilleur taux de prêt ?

Auteur : David LELONG

Il existe de nombreux courtiers en crédit immobilier qui vous promettent de vous dénicher le meilleur taux pour votre prêt immobilier. Qu’en est-il réellement ? Les courtiers vous font-ils réellement gagner de l’argent sur votre crédit ? Qui paye les frais du courtier en prêt immobilier qui sert simplement d’intermédiaire entre un particulier emprunteur et une banque ?

Découvrez tout ce que vous devez savoir sur le courtier immobilier et nos simulations pour envoyer votre demande à un courtier en ligne.

Au sommaire de cette page :

- 1. Définition du courtier immobilier

- 2. Faut-il passer par un courtier pour son crédit ?

- 3. Un courtier trouve-t-il toujours le meilleur taux de crédit ?

- 4. Avantage aux courtiers pour un montage financier complexe (PTZ, etc.)

- 5. Comment choisir son courtier immobilier

- 6. Quel est le prix d’un courtier en prêt immobilier ?

- 7. Faire appel à un courtier pour un rachat de crédit

- 8. Le courtier compare aussi les assurances emprunteurs

- 9. Développement du passage par un courtier en France

Qu’est-ce qu’un courtier immobilier ? Quel est son rôle ?

Le courtage immobilier consiste à interroger les banques à votre place pour la recherche du meilleur crédit immobilier possible en fonction de votre projet d’achat ou d’investissement. Il peut également être contacté dans une démarche de renégociation de crédit ou encore pour la négociation d’une assurance emprunteur moins chère comme nous le verrons ci-dessous.

La définition d’un courtier est donc de servir d’intermédiaire spécialisé en crédit immobilier pour vous aider à trouver la meilleure banque pour obtenir le bon crédit immobilier avec le montage financier le plus intéressant pour vous.

Il est missionné par un particulier emprunteur pour trouver la meilleure offre de financement possible pour son projet immobilier.

En théorie, le courtier se renseigne auprès de plusieurs dizaines de banques pour vous dénicher le meilleur taux de prêt immobilier et les meilleures conditions bancaires possibles.

Il négocie à votre place avec le ou les organismes de crédit qui peuvent vous faire la meilleure offre de prêt en fonction de votre profil (âge, revenu, profession, apport personnel, etc.) et de votre projet immobilier (achat de résidence principale, investissement locatif ou acquisition d’une résidence secondaire ou encore rachat de crédit).

Le métier de courtier est donc une profession immobilière qui sert d’intermédiaire entre son client, le particulier emprunteur et son réseau de partenaires bancaires. Que ce soit pour un projet d’investissement dans un appartement pour le mettre en location ou pour une acquisition de votre maison en résidence principale, il peut vous faire gagner plusieurs centaines à milliers d’euros sur le coût de votre crédit.

Courtier immobilier

Faut-il prendre un courtier pour un prêt immobilier ?

Lorsque vous avez besoin d’un emprunt, vous avez plusieurs solutions :

- Contacter différentes banques et négocier directement avec chacune d’elles afin de trouver la meilleure offre pour votre prêt. Cela demande un minimum de connaissances sur tous les éléments qui composent un financement immobilier. Vous aurez toutes ces informations sur Immobilier-danger pour cela dans la rubrique "Prêt immobilier". Cela demande également beaucoup de temps.

- Faire appel à un courtier immobilier. C’est lui qui se chargera de tout ce travail d’étude du marché, de négociation et du montage de votre financement. Il travaille pour ses clients qui lui confient de négocier pour eux auprès de leur réseau de partenaires bancaires. Il les guide vers les offres les plus intéressantes en fonction de leur simulation.

Passer par un courtier en prêt immobilier peut donc vous être très bénéfique si vous ne connaissez pas grand-chose en matière de crédit immobilier (même s’il serait bien de vous former au minimum, ne serait-ce que pour pouvoir comprendre vos échanges avec votre courtier). C’est aussi un gain de temps non négligeable.

Effectivement, pour faire le tour des principales banques, cela demande beaucoup de temps. Il faut fixer différents rendez-vous, s’y rendre physiquement (peu de banques proposent une solution complète de demande de crédit immobilier en ligne à l’heure actuelle) et ensuite poursuivre par différents échanges les négociations et échanges jusqu’à l’obtention du meilleur crédit possible.

Choisir entre "banque ou courtier" pour son prêt immobilier se fait donc de plus en plus souvent par la solution du courtier, notamment chez les jeunes qui n’ont pas de relation forte avec une banque depuis plusieurs années. Cela permet de gagner du temps et de se laisser guider par un professionnel du financement dont c’est le métier.

Par exemple, il ne vous faut que quelques minutes pour remplir cette simulation de crédit immobilier et obtenir gratuitement une offre personnalisée.

Obtient-il toujours le meilleur taux de crédit immobilier possible ?

Cette forte hausse du recours aux courtiers est principalement due à l’accroche commerciale et marketing : "Un courtier vous obtiendra le meilleur taux pour votre prêt".

Mais qu’en est-il dans la réalité ? Êtes-vous assuré d’obtenir le taux le plus bas avec un courtier ? Les autres éléments du crédit sont-ils correctement négociés ?

Comme nous l’avons vu ci-dessus, le rôle du courtier est de rechercher pour vous le meilleur crédit immobilier en fonction du contexte actuel et des politiques du moment de chaque banque en matière de financement de maison ou d’appartement. Cela veut dire, bien entendu, pour beaucoup la quête du meilleur taux de prêt immobilier possible.

Cela passe également de plus en plus par la réflexion sur une solution complète et optimale pour le montage financier dans son ensemble. Comme le savent les lecteurs d’Immobilier-danger.com, trouver le meilleur taux c’est très bien mais cela ne fait pas tout.

Il y a de nombreux autres éléments à étudier (aussi bien pour un gain financier immédiat que pour de meilleures conditions pendant toute la période de remboursement). L’offre de prêt avec le taux d’intérêt nominal le plus bas n’est pas forcément la meilleure offre. Il faut étudier le financement dans son ensemble avec tous les paramètres de l’investissement à la vente immobilière.

En outre, dans la réalité, tous les courtiers ne sont pas toujours aussi efficaces. Par exemple, certains courtiers se limitent souvent à quelques banques partenaires avec lesquelles ils ont de bonnes relations et surtout une bonne commission... Ils n’ont, effectivement, aucune obligation à contacter toutes les banques existantes. Certains se contentent d’un petit réseau avec quelques conventions avec plusieurs grandes banques françaises.

Dossier de crédit immobilier complexe avec plusieurs crédits (prêt à taux zéro, prêt patronal, etc.)

Depuis plusieurs années, de nombreux banquiers très bien formés dans le montage d’un crédit immobilier, qui est un produit très spécifique et complexe sont partis chez des agences de courtiers en prêt ou se sont mis à leur compte en tant que courtier indépendant.

Ainsi, un banquier classique qui vend aussi bien des placements, des assurances et tout un tas d’autres produits sera moins qualifié qu’un professionnel qui ne fait que du montage de prêt immobilier tous les jours.

Le courtier devient beaucoup plus spécialisé que le banquier. Il acquiert ainsi plus de compétences spécifiques à ce type de dossier.

Là où faire appel à un courtier en crédit immobilier est le plus bénéfique, c’est lorsqu’il y a plusieurs prêts différents pour boucler le financement total.

Il n’est pas rare de cumuler 2 ou 3, voire plus de crédits différents pour profiter de différentes opportunités. Par exemple, beaucoup d’emprunteurs profitent du prêt à taux zéro pour une partie de leur financement et le complète ensuite par un emprunt habitat classique.

Il est également possible d’ajouter à cela d’autres crédits avec des aides ou des conditions plus avantageuses comme le prêt patronal (ex. prêt 1 % Logement).

Dans ces cas-là, le recours à un courtier est très utile.

Comment trouver un courtier en crédit immobilier ? Comment choisir le bon ?

En 2020, les emprunteurs font de plus en plus souvent appel à un courtier pour leurs prêts immobiliers.

Cela présente des avantages mais aussi des inconvénients. Il faut bien voir la compétence du professionnel qui s’occupe de votre dossier et les services qu’il propose pour vos crédits.

Ses capacités de conseil et de solutions adaptés à votre projet et à votre dossier d’emprunteur sont importantes.

Il en est de même avec une banque où le professionnalisme peut fortement varier d’un conseiller à un autre.

Pour votre besoin d’un courtier en crédit immobilier, vous avez le choix entre un courtier immobilier en ligne et une agence de courtier physique où vous pouvez vous rendre directement pour échanger avec une personne en direct.

Pour une démarche en ligne, vous aurez accès à un simulateur, comme celui présent sur Immobilier-danger, sur lequel vous pourrez décrire votre projet d’achat et votre situation personnelle et professionnelle. Vous serez ensuite contacté par téléphone ou mail pour la suite de vos échanges pour votre mise en place de prêt immobilier. C’est un service gratuit et sans engagement qui vous permet de connaître rapidement votre capacité d’emprunt et la meilleure offre actuelle.

En plus de cela, que ce soit à Paris, à Lyon, à Bordeaux ou encore à Lille ou Marseille, vous n’aurez aucun mal à trouver de nombreuses agences de courtiers en immobilier.

Il s’en est ouvert un peu partout ces dernières années, même dans des villes de bien moindre importance. Trop peut-être...

Vous aurez le choix entre des enseignes des plus grands réseaux comme Meilleur Taux, Empruntis ou Cafpi ou encore Vousfinancer. Il existe également de nombreux réseaux d’agences plus petits ou encore une multitude de courtiers indépendants qui n’ont qu’une seule agence.

Pour bien choisir votre courtier, vous devez avant tout vérifier qu’il est bien immatriculé sur le registre de l’ORIAS en tant que courtier en opérations de banque et en services de paiement. C’est une obligation légale qui vise à protéger les particuliers dans leur démarche de recherche de crédit immobilier.

Pensez également à vérifier les avis en ligne sur le ou les courtiers qui ont retenu votre attention. Enfin, n’hésitez pas à questionner votre entourage et à vous faire recommander un courtier avec qui l’un de vos proches à déjà travailler avec satisfaction.

Un bon professionnel sera celui qui sera capable d’analyser votre dossier dans son ensemble et de savoir quelle est la banque qui propose le meilleur taux immobilier pour ce type de profil d’emprunteur au moment de la demande.

Combien coûte un courtier en prêt immobilier ? Différence entre courtier gratuit et avec honoraires

Le courtier dispose de deux modèles pour se rémunérer :

- Son client est le particulier, il lui facture des frais de courtage, le particulier acquéreur paie donc directement son travail avec ces honoraires.

- Son client est son partenaire bancaire. Il lui facture une commission d’apporteur d’affaire à chaque vente. La banque répercute cette commission, au moins en partie, sur le crédit. C’est dans ce genre de cas que l’on entend parler de courtier immobilier gratuit. En effet, l’emprunteur ne paie pas directement le service que lui rend son courtier.

Parfois, la rémunération de ce travail se fait par un cumul de faibles honoraires en plus d’un paiement par la banque lorsqu’il apporte un dossier déjà monté.

Pour le particulier cela ne change rien, au final c’est toujours lui qui finance le recours à cet intermédiaire. Le passage par un agent de courtage a donc toujours un coût. Ce coût supplémentaire n’est que le paiement du temps de recherche que cet agent vous a fait gagner, il aide à trouver un bon crédit, mais ne garantit en rien l’obtention du meilleur prêt possible.

Le prix d’un courtier est la plupart du temps de quelques centaines d’euros. Cela équivaut souvent à un montant similaire aux frais de dossier d’un prêt immobilier. Pour un projet avec un montage de crédit plus complexe cela peut aller jusqu’à 2 000 euros.

En outre, attention à ce que le courtier ne vous redirige pas systématiquement vers l’organisme qui lui verse la commission parmi ses différents établissements partenaires de ce service.

De plus, le fait de rajouter un intermédiaire peut vous faire perdre beaucoup de temps pour la réalisation et le traitement de votre dossier, ce qui peut être très pénalisant quand le compromis de vente est déjà signé et que votre autorisation de prêt se fait attendre.

Attention donc à bien choisir un courtier réactif qui sera capable de faire accélérer votre dossier si nécessaire auprès de son partenaire.

Courtier en renégociation de prêt immobilier et en rachat de crédit

En tant que professionnel du crédit immobilier, le courtier ne fait pas que de rechercher un nouvel emprunt pour l’achat d’une maison ou d’un appartement. Il est également très bien formé pour étudier avec vous la meilleure solution pour effectuer un rachat de votre crédit immobilier.

Vous pourrez ainsi bénéficier des meilleurs taux actuels au lieu des taux plus élevés que vous avez obtenus il y a quelques années. Il est ainsi possible d’économiser plusieurs centaines à milliers d’euros sur la fin de votre remboursement d’emprunt.

Il fera comme pour un nouveau financement, il va démarcher ses partenaires bancaires avec qui il est partenaire pour vous trouver la meilleure offre de rachat de crédit possible.

Courtier en assurance de prêt immobilier

De nos jours, le coût d’une assurance de prêt immobilier peut être plus élevé que celui de tous les intérêts du crédit. En effet, avec les taux bas, c’est un élément de votre financement qui a pris une part de plus en plus importante dans la répartition des coûts d’un crédit.

Il serait dommage de faire tous les efforts possibles pour souscrire le meilleur prêt immobilier possible et de simplement souscrire à l’offre d’assurance emprunteur qui est lié à cet emprunt. Il y a également de belles économies à réaliser en mettant en concurrence les offres pour assurer votre crédit immobilier.

Veillez donc à bien comprendre ce qu’est une assurance de prêt immobilier et vos possibilités de demander une délégation d’assurance pour choisir la moins chère possible. Les écarts entre les offres pour des garanties similaires sont bien plus importants que ceux sur les prêts immobiliers.

La loi Hamon et la loi Bourquin vous permettent de pouvoir changer plus facilement d’assurance emprunteur également après la signature de vos contrats. Cela fait partie du métier de courtier de négocier aussi pour son client les conditions de votre assurance de crédit en fonction des possibilités actuelles.

Développement du courtage en France et relation entre courtiers et banques

Au début des années 2010, le recours à un courtier immobilier ("broker" en anglais) ne représentait que 25 % des demandes de financement en France.

Depuis, le marché du courtage en immobilier s’est fortement développé et est rentré dans les mœurs de manière bien plus importante. Les derniers chiffres font référence à environ 40 % des prêts immobiliers qui sont réalisés en prenant un courtier en crédit immobilier comme intermédiaire.

Sur les 60 % de crédits immobiliers qui se font sans, il y a une part importante des demandes qui sont contractées directement dans la banque actuelle de l’emprunteur. En effet, malgré les sommes d’argent importantes en jeu, certains emprunteurs ne comparent pas les offres de crédit immobilier. Ils vont simplement demander un crédit immobilier à leur banquier habituel.

En 2020, les banques tentent de reprendre un peu plus la main sur la recherche de dossier de crédit immobilier en tenant de moins utiliser les courtiers. Il faut dire qu’elles sont devenues très dépendantes de ces intermédiaires qui font le travail de prospection pour de nouveaux clients et de montage de dossier de financement.

Que ce soit pour une résidence principale, secondaire ou du locatif, toute acquisition immobilière peut se financer avec l’aide d’un courtier. Négocier son crédit peut être aussi rentable que de négocier le prix de l’appartement en fonction de la loi de l’offre immobilière et de la demande.

Pour aller plus loin :

- Découvrez quelle banque propose les meilleurs taux de crédit immobiliers en 2020

- Retrouvez les taux d’emprunt immobilier actuels pratiqués par les meilleurs courtiers en 2020

- Savez-vous combien vous pouvez emprunter pour votre projet immobilier ?

- Regardez jusqu’à quel âge vous pouvez avoir un crédit immobilier

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