Comment faire un investissement immobilier locatif sans apport ?

Auteur : David LELONG

Lors d’un investissement immobilier locatif, vous avez le choix entre différentes stratégies de financement pour l’achat de l’appartement neuf ou ancien. Le recours au maximum à un prêt immobilier permet de faire jouer au maximum l’effet de levier du crédit. On parle alors d’investissement locatif sans apport ou d’un crédit à 110 %. Cela permet également de garder son argent pour d’autres placements ou pour de la trésorerie disponible en cas de besoin pour ce logement dans les années à venir.

Ici, nous allons voir quels sont les avantages et les inconvénients d’investir dans l’immobilier sans apport et surtout ce qu’il est possible de faire pour emprunter sans apport en 2020. En effet, les banques sont beaucoup plus exigeantes actuellement et peu d’investisseurs immobiliers obtiennent un crédit immobilier sans un minimum d’apport personnel.

 

Quels sont les avantages d’un investissement immobilier sans apport ?

Quand on souhaite investir dans un appartement à mettre en location, il peut y avoir plusieurs raisons qui font que l’on tente d’obtenir un financement basé totalement sur un emprunt immobilier. C’est une option valable pour tout type d’investisseurs.

Faire jouer l’effet de levier du crédit : rare possibilité d’investir sans argent avec l’immobilier

Vous connaissez beaucoup de placement possible sans argent ? Et bien dans l’immobilier cela est possible !

On peut effectivement obtenir un crédit immobilier qui couvre à la fois le prix de l’appartement acheté et le montant des frais à payer lors de cette acquisition comme les frais de notaire ou les frais d’agence. On parle alors parfois d’un prêt à 110 % car il englobe les frais d’achat en plus du prix du bien.

Ainsi, on emprunte tout l’argent nécessaire à cet investissement. Si votre achat est bon, vous pourrez alors en gagner sans avoir déboursé un seul centime de votre poche. C’est la version optimale de ce que l’on nomme l’effet de levier du crédit. Cela consiste à investir avec l’argent d’un autre, en l’occurrence avec celui d’une banque dans ce cas-là.

C’est une des pistes pour faire croître plus rapidement le montant de son patrimoine global.

De plus, cela permet même à ceux qui n’ont pas beaucoup d’économies de se lancer dans l’immobilier locatif.

investissement locatif sans apport : tout emprunter pour investir dans l'immobilier

Diversifier son patrimoine en plaçant ses économies sur de meilleurs supports

Tout le monde connaît l’adage “ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier”. En France, on a tendance à le faire un peu trop. Plus de 70 % du patrimoine des Français est composé d’immobilier. Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale en plus de cet investissement locatif sans apport que vous voulez faire, cela commence à faire beaucoup d’œufs misés sur la pierre.

Emprunter sans apport permet alors d’utiliser son épargne pour le placer sur d’autres types de supports afin de diversifier davantage votre patrimoine (acheter des actions en bourse, investir dans une société non cotée, monter votre entreprise, placer cet argent sur une assurance-vie ou sur des livrets, etc.).

A vous de voir ce qui sera le plus rentable par rapport au niveau de risque désiré entre ces différentes possibilités de placements financiers et le rendement locatif de votre projet d’appartement à louer. Il faut faire le calcul.

Déduction des intérêts et des frais de vos loyers sur l’imposition de vos revenus fonciers

Contrairement aux intérêts de prêt d’une résidence principale, ceux pour un investissement locatif sont déductibles des loyers lors de votre déclaration de revenus fonciers aux impôts. Cela ne sera valable que si vous déclarez ces loyers au régime réel et non au régime micro-foncier. Et il en est de même pour tous les autres frais de votre crédit immobilier (frais de dossier, frais de garantie du prêt, assurance emprunteur, etc.).

Cela signifie qu’une partie de vos frais bancaires permettront de réduire vos impôts sur le revenu foncier que vous allez dégager de cette mise en location. Une bonne gestion de vos frais (choix du mode de gestion notamment) et des impôts (via un dispositif Pinel pour du neuf, un dispositif Denormandie pour de l’immobilier ancien ou une optimisation de votre déclaration et notamment de tous les frais et charges de cet investissement immobilier locatif) permet ainsi d’augmenter votre rendement total.

Quels sont les inconvénients d’acheter pour louer sans apport ?

Malgré tout, investir avec un crédit immobilier à 110 % présente différents inconvénients qu’il est préférable de connaître avant de choisir cette option.

Des difficultés d’obtenir un accord pour un prêt immobilier

Les banques accepteront beaucoup plus difficilement de vous prêter de l’argent pour cet investissement locatif si vous n’engagez pas vous-même une partie de votre épargne.

Il faut savoir qu’avant d’accorder un crédit, une banque va mesurer ce que cela va lui rapporter par rapport aux risques pris. En l’occurrence avec un prêt sans apport, c’est la banque qui supporte l’entièreté des risques, notamment sur la valeur de votre logement en cas de revente. Elle va donc être moins facile à convaincre. Il faudra que votre dossier soit bon et très complet pour pouvoir lui démontrer le bienfondé de votre demande.

Pour cela, choisissez bien votre ville où investir, calculer votre rentabilité locative précisément, prouvez la faisabilité du loyer prévu en fonction du marché locatif actuel dans votre ville, limitez la durée de votre prêt, prouvez votre bonne compétence en gestion locative, etc. Bref, faites le maximum pour obtenir une réponse positive à votre demande de financement.

Nous reviendrons ci-dessous sur le contexte qui pousse les banques à n’accepter que très peu de crédit immobilier sans apport pour un investissement locatif en 2020.

Un taux d’intérêt plus élevé

Vous avez l’accord d’une banque pour un emprunt à 110 %. Super ! Par contre, méfiez-vous du taux d’intérêt du prêt que celle-ci va vous proposer.

En contrepartie de cette prise de risque plus importante pour elle, la banque va prendre un taux d’emprunt plus important que lorsque vous mettez suffisamment d’apport personnel dans votre projet d’investissement.

Une prise de risque maximale

Vous aussi vous prenez des risques en pratiquant ainsi. Jouer avec un levier important peut permettre de gagner de l’argent plus vite quand tout se passe bien, mais cela peut vite accentuer les difficultés si cela ne se passe pas comme prévu. Gardez donc toujours des liquidités en cas de coup dur pour toujours pouvoir assumer le remboursement de votre prêt.

Pour cela, vous pouvez rechercher un investissement avec un cash-flow positif, voire très peu négatif. Cela signifie que chaque mois vous n’avez que peu d’argent à sortir de votre poche. Cela est possible, même si assez rare et difficile à obtenir, quand le loyer couvre en plus de la mensualité de crédit immobilier tous les autres frais de votre appartement.

Un budget total plus limité

Votre capacité d’investissement va, sans autres ressources, se limiter à votre capacité d’emprunt. Cela peut limiter l’envergure de votre projet et empêcher un investissement plus intéressant de procéder ainsi pour le financement. Il faut voir en fonction de vos revenus, de votre taux d’endettement avant ce projet, de la durée d’emprunt souhaitée, etc. ce que donne le calcul de votre capacité à emprunter pour du locatif.

Nos 6 conseils pour obtenir un prêt immobilier à 110 %

Pour mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir un meilleur crédit immobilier avec les conditions que vous désirez vous devez tout faire pour séduire une banque. Pour cela, vous pouvez consulter nos 6 conseils pour un prêt immobilier sans apport. Il s’agit de tout faire pour qu’une banque est envie de travailler avec vous et vous avoir pour client. Comme dans toute relation, cela passe par des petits détails qui vont montrer le sérieux de votre projet et de votre situation financière personnelle.

En outre, toutes les banques ne suivent pas les mêmes règles. Certaines vont appliquer plus fortement que d’autres les recommandations. D’autres seront plus agressives pendant un certain laps de temps afin d’acquérir plus de clients. C’est ce type de banque qui peut être prête à vous faire un crédit sans apport qu’il faut réussir à cibler. Il s’agit ainsi de chercher la meilleure banque pour votre crédit immobilier pour du locatif.

Par exemple, si vous êtes à la recherche d’un investissement locatif Pinel et que vous passez par cette banque comme intermédiaire pour accéder à ce type de dispositif de défiscalisation, il y bien plus de chances pour que ça réponse soit positive pour un prêt avec très peu d’apport voire pas du tout… De même si vous utilisez les quelques milliers d’euros que vous n’investissez pas dans ce projet immobilier locatif pour les placer dans un des produits de cette banque, elle montrera plus de facilité à vous financer à notre avis.

Ainsi, si vous voulez acheter pour louer avec un bon crédit immobilier, il y a des moyens pour plaire à un banquier.

Les difficultés pour emprunter sans argent en 2020

En 2019, les banques ont beaucoup prêter sans apport. Tellement, que certains organismes de protection du système bancaire ont demandé à la fin de ces pratiques de crédits trop laxistes. La Banque de France et le Haut Conseil en Stabilité Financière (HCSF) ont imposé aux banques en 2020 des mesures plus contraignantes pour limiter l’endettement des particuliers pour des prêts immobiliers :

  • Réduire fortement la part des crédits immobiliers sans apport
  • Stopper les prêts sur plus de 25 ans
  • Limiter le taux d’endettement maximum à 33 %, même pour les investisseurs. Même si aucune loi ne les y oblige, les banques y sont fortement incitées malgré tout en 2020.

Seuls 15 % des dossiers de crédit immobilier peuvent sortir de ces critères plus restrictifs. Quoi qu’il en soit, il faut que l’ensemble des crédits ne dépassent pas 7 ans de revenus pour tout emprunteur.

En outre, sur cette dérogation pour 15 % des dossiers, 75 % d’entre eux doivent privilégier le financement d’une résidence principale et les primo-accédants. Autant dire qu’une banque n’aura qu’une poignée de prêt immobilier sans apport possible pour financer de l’investissement immobilier locatif en 2020 (moins de 4 % du total des dossiers). Cela reste possible malgré tout, mais c’est bien plus difficile qu’il y a quelques trimestres. Cela sera réservé pour les meilleurs clients.

Pour conclure, notre avis est que faire un investissement locatif sans apport en 2020 s’annonce très compliqué. Même si cela présente des avantages, il ne faut pas oublier les inconvénients et les freins que cela peut mettre à votre projet d’investir. Au final, beaucoup d’investisseurs locatifs devront soit décider d’apporter un peu d’argent à leur projet (ne serait-ce que quelques milliers d’euros pour payer les frais de notaire par exemple), soit attendre un meilleur moment pour pouvoir emprunter sans apport que le marché soit plus porteur à ce sujet.

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