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Obtenir un crédit sans apport devient de plus en plus difficile

Auteur : David LELONG

Les banques exigent de plus en plus que le financement d’un achat immobilier se fasse avec un apport personnel. Sous la contrainte de l’autorité de contrôle prudentiel de la Banque de France, les prêts sans apport se font de plus en plus rares. Découvrez comment depuis septembre 2011, la Banque de France incite à réduire le risque sur les conditions de financement en vue d’un ajustement significatif des prix de l’immobilier.

Mise à jour : découvrez les conditions pour emprunter en juillet 2019.

Une baisse importante des prix de l’immobilier est anticipée par la Banque de France

Dans ce document, l’autorité de contrôle de la Banque de France revient sur les menaces qui pèsent sur les établissements bancaires s’ils ne se montrent pas plus prudents vis-à-vis des crédits immobiliers. En effet, cette institution estime que le risque d’une forte baisse des prix de l’immobilier est loin d’être négligeable. C’est ce qu’explique ce passage :

"En juillet 2011, le Conseil de régulation financière et du risque systémique (CoReFRiS) avait estimé que la possibilité d’un ajustement significatif à la baisse des prix de l’immobilier résidentiel n’était pas à écarter, ce qui pourrait représenter un risque pour la stabilité financière."

Le 7 septembre 2011, le Gouverneur de la Banque de France a donc envoyé un courrier au Président de la Fédération bancaire française. Dans ce courrier, il recommande un respect plus rigoureux des risques sur les dossiers de financement d’un projet immobilier.

En outre, les banques et autres organismes de crédits doivent transmettre un rapport mensuel sur les nouveaux prêts accordés. Certains critères sont désormais suivis de près et les prêteurs doivent s’engager à les faire évoluer de manière positive.

Les éléments des financements qui sont analysés régulièrement

Depuis ce mois de septembre, nous avons régulièrement relaté les durcissements des conditions de financement dans nos articles sur les crédits immobiliers. Voici les critères principaux qui sont analysés par la Banque de France est sur lesquels les banques doivent réduire le risque.

1. Le montant moyen des prêts

Le montant moyen emprunté par projet est l’un des quatre critères que surveille l’autorité de contrôle prudentiel de la Banque de France.

Ce montant moyen des crédits immobiliers a augmenté durant tout le premier semestre 2011 pour passer de 130 000 € en janvier à 153 000 € en juillet. Il est ensuite redescendu à 141 000 € en octobre.

À cause du niveau des prix des logements, il faut distinguer les achats en Ile-de-France de ceux réalisés en Province car les écarts sont importants. En effet, en Province le montant moyen varie de 122 000 à 135 000 €, alors qu’en Ile-de-France il varie entre 175 000 € et 235 000 €.

2. Le rapport entre le montant des emprunts et la valeur des biens financés

La comparaison entre le montant de l’ensemble de vos prêts habitats par rapport à la valeur initiale du bien acheté permet de mesurer le risque sur votre dette en fonction de la valeur de votre bien.

Si vous achetez sans apport, ou juste avec les frais de notaire et d’agence en apport, vous avez 100 % de la valeur du bien en dette immobilière. Vous êtes donc pleinement exposés aux risques d’une baisse de la valeur de votre bien.

Ceci est surtout vrai pour l’achat d’une résidence principale ou secondaire, car dans le cas d’un investissement immobilier locatif il est recommandé de limiter l’apport pour optimiser la fiscalité des revenus fonciers.

En octobre 2011, la Banque de France relève un niveau à 80.9 % pour ce ratio. Toutefois, cette moyenne cache de fortes différences entre les types de projet. La part des "sur-financements", c’est-à-dire où le rapport est supérieur à 100 %, était encore à plus de 10 % fin 2011 (contre 11 % au début de l’année).

Part des financements où l'apport ne couvre pas les frais d'achat

Plus d’un emprunteur sur dix emprunte donc sans avoir en apport personnel les frais d’une acquisition immobilière !

3. La durée initiale moyenne

L’allongement des durées d’emprunt est l’une des causes principales de l’explosion des dettes des Français. Depuis le début des années 2000, la durée moyenne des financements a fortement augmenté.

Pour rappel, un crédit immobilier sur 30 ans représente un suicide financier ! Nous avons déjà démontré pourquoi il était dangereux et inutile de souscrire des prêts sur d’aussi longues durées. Vous n’obtenez que très peu de budget supplémentaire et cela pour un coût faramineux.

Cumulez un emprunt long avec un achat avec très peu d’apport et vous prenez les risques maximums de rencontrer de graves difficultés financières.

4. Le taux moyen d'endettement

Le taux d’endettement correspond au rapport entre toutes les charges de tous les crédits que vous devez payer et tous vos revenus. Pour déterminer quelle est la mensualité maximale qu’elle vous autorise, votre banque va calculer ce taux d’endettement en prenant en compte vos autres crédits (prêt automobile, crédits à la consommation, etc.).

Le taux d’endettement moyen a atteint un pic en juillet 2011 à environ 30.8 %. Il diminue légèrement depuis.

Vous pouvez le calculer vous-même grâce à notre calculette de taux d’endettement.

Emprunter en 2019 : moins de possibilités, mais toujours de bonnes conditions

En période de baisse des prix, l’acheteur et la banque prennent des risques en achetant et en finançant cet achat. La valeur du bien acheté peut continuer à baisser sensiblement. Les banques sont donc obligées de réduire les prêts sans apport. Dans le cas contraire, l’emprunteur pourrait se retrouver avec plus de dettes que la valeur de la maison ou de l’appartement.

Cependant, les taux restent bas en 2019. Pour ceux qui veulent, malgré tout, acheter un bien actuellement, il est toujours possible de faire financer son projet dans des conditions intéressantes. La seule contrainte nouvelle est qu’il est de moins en moins possible de prendre des risques importants (prêt à 110 %, sur 30 ans, avec un fort endettement, etc.). Les emprunteurs actuels bénéficient d’un taux d’intérêt moyen à 1.29 % en juillet 2019.

En étudiant bien vos possibilités et en optimisant votre montage financier, vous pouvez réduire de 20 % le coût de votre financement immobilier.

Pour aller plus loin :

- Suivez ces 15 conseils pour obtenir un bon crédit immobilier en 2019.

- Consultez l’évolution actuelle des taux d’emprunt.

- N’empruntez surtout pas sur 30 ans !.

- Ne manquez aucun de nos renseignements sur le prêt immobilier.

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