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Où en est le marché immobilier ? Quelles sont les tendances pour l'immobilier en 2018 ?
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Où en est le marché immobilier en 2018 ?

Cela fait 6 mois que nous avons publié notre guide de l’achat immobilier avec un bilan complet de l’évolution récente du marché immobilier en France. Nous somme en juin 2018, il est temps de refaire une synthèse de ce qu’il s’est passé sur le marché durant ces 6 derniers mois.

Les taux d’emprunt sont-ils toujours aussi attractifs ? Les volumes des ventes continuent-ils de flamber de mois en mois ? Les prix sont-ils toujours tirés fortement vers le haut notamment dans les grandes villes attractives ? Quelles tendances pour la 2ème partie de l’année ? Autant de questions auxquelles nous tenterons de répondre ici.

Grande stabilité sur les taux de prêt immobilier

Depuis notre dernier grand bilan en décembre 2017, les taux de crédit immobilier moyens n’ont quasiment pas bougé comme nous le constations dans notre analyse des taux immobiliers en juin 2018.

La moyenne est descendue très progressivement de 1.54 % et 1.46 %. 8 points de base de moins en 6 mois cela est assez faible. Attention cependant, cela cache le fait que les durées de remboursement des prêts sont aussi en moyenne plus longs (224 mois en mai contre 219 en novembre). Ce qui mécaniquement cache une baisse de taux un peu plus importante à dossier comparable.

Ainsi, c’est toujours un moment très intéressant pour ceux qui ont un ancien crédit immobilier à faire racheter ou à renégocier avec leur banque. Ce sont aussi d’excellentes conditions pour financer un nouvel achat.

Le mouvement est donc au statut-quo, voire à la légère amélioration alors que l’on pouvait craindre un début de hausse des taux. Est-elle prévue pour le second semestre 2018 ? Rien n’est moins sûr. Le scénario le plus probable reste celui d’une stabilité dans les mois à venir et cela même si la BCE doit annoncer comment et surtout quand elle envisage de diminuer puis d’arrêter ses rachats d’actifs avant ultérieurement de ré-hausser ses taux directeurs.

Pour plus d’informations sur les conditions d’emprunt, consultez notre suivi de l’évolution des taux de crédit immobilier et faites une simulation de prêt immobilier pour votre projet d’achat ou de renégociation de taux.

Des prix qui augmentent encore fortement sur un an glissant

Sur un an, d’après l’INSEE, les prix des logements anciens augmentent sur 12 mois glissants de 3.3 % en données semi-définitive (i.e. proches de valeur définitive) au 4ème trimestre 2017 et de 3.5 % en données provisoires (i.e. beaucoup plus approximatives) pour le 1er trimestre 2018 pour l’ensemble de la France.

Les prix d'un bien immobilier ancien augmentent encore fortement début 2018 d'après l'INSEE

La hausse des prix est plus forte sur les appartements anciens avec +4.3 % au 4ème trimestre 2017, contre +2.5 % pour les maisons.

Il y a également des écarts importants, comme souvent, entre les secteurs géographiques. En effet, les prix des logements anciens en Ile-de-France augmentent de 4.7 % sur un an, tandis que ceux en Province n’augmentent "que" de 2.6 %.

Si l’on tient compte de l’inflation annuelle proche de 2.0 % en France en mai (et un peu plus basse fin 2017), on assiste donc bien encore à des hausses réelles des prix immobiliers anciens assez importantes. Elles sont surtout concentrées sur les secteurs très recherchés (Ile-de-France, mais aussi les grandes villes comme Lyon (+9.5 % pour les appartements en un an au 4ème trimestre ou encore +5.3 % à Marseille).

L'évolution des prix de l'immobilier ancien en juin 2018 d'après l'INSEE

Qui dit taux très bas, retour de l’inflation et hausse importante de la demande dit forcément hausse des prix. Les vendeurs récents ont clairement profité des conditions actuelles sur le marché immobilier pour gonfler les prix (et ils ont eu raison tant que cela se vend). La loi de l’offre et de la demande prime toujours en immobilier. La rareté des logements en centre des grandes agglomérations explique ainsi les flambées des prix dès que les conditions d’achat s’améliorent un peu et que les acheteurs sont de retour.

Attention, ces statistiques ne restent qu’une étude globale de l’évolution des prix de l’immobilier du marché ou des principaux marchés. Or, il y a des milliers de marchés immobiliers différents (secteur géographique, types de biens, etc.). Il convient donc de faire une étude plus précise pour déterminer la valeur de votre bien immobilier à vendre ou du bien que vous convoitez. Pour cela, vous pouvez faire une demande d’estimation immobilière gratuite sur Immobilier-danger.com ou bien utiliser l’un de ces 7 sites sur les prix de l’immobilier.

Conséquences : des volumes de ventes qui commencent à diminuer

Après une fin d’année 2017 record au niveau des volumes de ventes de logements anciens, l’euphorie commence à s’apaiser comme le montre ces données récentes de l’INSEE :

L'évolution du nombre de ventes de logements anciens en France sur 12 mois glissants en juin 2018

À fin mars 2018, le nombre de logements anciens vendus sur 12 mois glissants est de 956 000. Soit un peu plus bas que les 960 000 ventes mesurées à fin décembre 2017.

Et cette tendance de ralentissement des ventes dans l’ancien devrait se poursuivre si l’on s’en tient à l’observation d’un autre indicateur avancé : l’évolution du nombre de crédits immobiliers accordés sur 12 mois glissants. Il est au niveau le plus bas depuis l’été 2015 comme nous l’avons vu ici.

Sans baisse des taux supplémentaire, les acheteurs ne parviennent plus à suivre les hausses des prix récentes. Cela créée donc un facteur de ralentissement progressif des ventes. Tant que les taux n’augmentent pas, cela n’aura pas trop de conséquences sur le niveau de l’activité qui reste très bon, ni sur celui des prix. Néanmoins, les vendeurs vont être un peu moins en position de force pour imposer n’importe quel prix de vente.

2ème semestre 2018 : encore des difficultés à l’achat, bonne période pour vendre ?

Même s’il est peu probable qu’ils augmentent, les taux d’emprunt immobilier ont peu de chances de baisser au second semestre ou que d’une manière marginale. Ainsi, le pouvoir d’achat des Français ne va pas s’améliorer par ce facteur-là. Si les hausses de prix se poursuivent, même modestement, cela risque d’accentuer le ralentissement des ventes.

On voit que le pouvoir d’achat immobilier n’augmente plus depuis le début de l’année 2018. Il a même perdu un peu comme l’illustre cette évolution de la durée nécessaire à l’achat d’un logement avec le même effort sur le revenu disponible par ménage :

L'évolution de la durée d'emprunt nécessaire pour acheter avec un même effort un même logement en 2018

Un achat immobilier reste toujours globalement accessible, mais les conditions ont arrêté de s’améliorer malgré quelques légers gains sur les taux d’intérêt. Espérons pour tous que nous ne retrouverons pas des niveaux de bulle immobilière dans les prochaines années. Pour éviter les erreurs, suivez ces 10 règles d’or de l’achat immobilier.

Côté vendeur, le moment semble intéressant pour vendre. Les prix sont revenus à des niveaux élevés grâce aux taux proches des records. En revanche, il paraît dangereux de repousser sa vente car toute hausse des taux risque de faire chuter à nouveau les prix. À vous de faire ce qu’il faut pour vendre rapidement votre bien immobilier.

Article initial publié le 11/06/2018

Pour aller plus loin :

- Découvrez comment choisir sa banque pour un meilleur taux immobilier en 2018.

- Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter un bien immobilier.

- Suivez ces 15 conseils pour améliorer votre dossier de financement.

- Regardez comment faire le calcul de votre capacité d’emprunt.

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