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Devez-vous utiliser le régime micro-foncier pour déclarer vos revenus locatifs ?

Auteur : David LELONG

Les investisseurs immobiliers qui perçoivent des loyers limités peuvent choisir pour leur déclaration de revenus fonciers entre le régime micro-foncier et le régime des frais réels. Découvrez les conditions à respecter pour pouvoir bénéficier du régime micro-foncier en 2018 et comment bien choisir entre déclaration des frais réels et micro-foncier.

Cet article fait partie de nos nombreux articles pour vous aider à optimiser vos impôts immobiliers.

Un régime d’imposition réservé aux petits investissements locatifs

La déclaration des revenus fonciers sous le régime micro-foncier est réservée aux ménages investisseurs qui touchent moins de 15 000 € par an de loyers bruts.

Pour votre déclaration d’impôt sur le revenu en 2018, vous devez calculer combien vous avez perçu de loyers hors charges sur l’ensemble de l’année 2017 et pour tous vos biens immobiliers mis en location. Si ce montant ne dépasse pas le plafond de 15 000 €, vous êtes éligible au choix du micro-foncier.

Ce régime a été mis en place par l’administration fiscale pour permettre aux "petits" investisseurs de déclarer simplement leurs revenus fonciers. Il prévoit un abattement forfaitaire de 30 % sur le total des loyers bruts perçus pour prendre en compte tous les frais liés à ces investissements locatif.

Une déclaration simplifiée pour vos revenus fonciers

Le choix du micro-foncier comme régime d’imposition vous facilite fortement votre déclaration d’impôt fonciers. Vous n’avez qu’à spécifier le montant de vos loyers bruts et l’administration fiscale applique automatiquement un abattement de 30 % pour calculer le montant de vos revenus locatifs imposables.

Dans le cas du régime réel d’imposition sur vos revenus de placement immobilier, vous devrez calculer le montant total des frais déductibles et conserver tous les justificatifs en cas de contrôle fiscal. Ceci peut vite être fastidieux, surtout si vous louez plusieurs petits logements qui vous rapportent moins de 15 000 € de loyers.

Comment choisir entre micro-foncier et frais réels ?

Vous percevez moins de 15 000 € de revenus fonciers par an ? Vous êtes donc éligible à ce régime de déclaration d’impôt simplifié. Cependant, tous les investisseurs concernés non pas forcément intérêt à opter pour cette solution.

En effet, le montant des charges et des frais que vous avez à payer pour vos biens immobiliers locatifs, peut fortement dépasser le taux de 30 % retenu comme base forfaitaire.

Par exemple, si vous venez d’acheter un appartement pour le louer et que vous avez judicieusement choisi d’emprunter pour financer cet achat, il est fortement probable que vos frais de financement vous coûtent cher les premières années. Or les intérêts d’emprunt et les assurances emprunteurs sont déductibles des revenus fonciers comme de nombreux autres frais. Ainsi, vous avez surement intérêt à privilégier le choix de la déclaration d’impôt foncier aux frais réels et non au micro-foncier. Sinon vous payerez plus d’impôts sur les loyers perçus en ne déduisant pas tous vos frais déductibles.

Plus globalement, si le montant de l’ensemble de vos frais déductibles dépasse largement les 30 %, vous devez sérieusement étudier le choix des frais réels. Attention, comme nous le verrons ci-dessous, cela vous engage pour plusieurs années. Cela peut notamment être intéressant quand vous voulez faire du déficit foncier.

Dans le cas contraire, si vous avez peu de frais à déduire de vos revenus fonciers, le régime du micro-foncier vous est très favorable. Que vous ayez réellement 5 % ou 30 % de frais liés à ces appartements ne change rien au montant de vos impôts dans le cas du régime micro-foncier. Les investisseurs qui ont très peu de charges peuvent ainsi ne pas payer d’impôt sur une partie des loyers qu’ils perçoivent.

Renoncez au micro-foncier vous engage pour 3 ans

Dans le cas où vos frais et charges déductibles représentent plus de 30 % de vos revenus bruts, vous avez la possibilité d’opter pour les frais réels pour optimiser votre imposition.

Seulement, vous devez savoir que vous ne pourrez plus revenir au choix du régime micro-foncier avant 3 ans. C’est effectivement un choix irrévocable pour une période de 3 ans. Vous devez donc faire des projections pour savoir si sur l’ensemble des trois années, vos frais déductibles représenteront plus de 30 % de vos revenus fonciers.

Par exemple, si en 2018 vous optez pour le régime des frais réels pour vos revenus locatifs de 2017, vous serez contraint de conserver ce régime fiscal pour la déclaration de vos revenus fonciers perçus en 2018 et en 2019. Ce n’est qu’à partir des loyers perçus en 2020 que vous pourrez choisir à nouveau entre micro-foncier et frais réels.

Pour bien choisir, vous avez donc grandement intérêt à étudier quel montant de frais vous pouvez déduire de vos loyers.

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Pour aller plus loin :

- Découvrez les 6 choses à faire avant de louer un appartement.

- Étudiez toutes les possibilités pour réduire vos impôts immobiliers en 2018.

- Informez-vous sur les 60 villes à éviter pour de l’investissement locatif.

- Téléchargez le guide de la loi Pinel en 2018.

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