Devez-vous utiliser le régime micro-foncier pour déclarer vos revenus locatifs ?

Auteur : David LELONG | Date de modification : 18 octobre 2022

Les investisseurs immobiliers qui perçoivent des loyers limités peuvent choisir pour leur déclaration de revenus fonciers entre le régime micro-foncier et le régime des frais réels. Découvrez les conditions à respecter pour pouvoir bénéficier du régime micro-foncier en 2022 et comment bien choisir entre déclaration des frais réels et micro-foncier.

En tant que propriétaire bailleur, avez-vous intérêt à déduire le montant des travaux, des intérêts de crédit immobilier, vos assurances, etc. pour vos logements et vos immeubles ou l’option pour l’abattement forfaitaire vous est-elle plus favorable ? Votre éligibilité va dépendre du revenu locatif imposable du contribuable et de ses frais pour ces biens (travaux, financement, gestion locative, assurance emprunteur, assurance habitation, etc.).

Cet article fait partie de nos nombreux articles pour vous aider à optimiser vos impôts immobiliers proposés par Immobilier Danger.

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Un régime d’imposition réservé aux petits investissements locatifs

La déclaration des revenus fonciers sous le régime micro-foncier est réservée aux ménages investisseurs qui touchent moins de 15 000 euros par an de loyers bruts. Ce plafond est valable pour tous les membres du foyer fiscal. Le contribuable qui est propriétaire d’un immeuble ou de plusieurs immeubles sera souvent automatiquement soumis au régime réel pour leur mise en location et n’aura pas cette option à cause de ce seuil du micro-foncier.

Pour votre déclaration d’impôt sur le revenu en année 2022, vous devez calculer combien vous avez perçu de loyers hors charges sur l’ensemble de l’année 2021 et pour tous vos biens immobiliers mis en location. Si ce montant ne dépasse pas le plafond de 15 000 euros, vous êtes éligible au choix du micro-foncier.

Ceci est valable pour une location nue, pour un meublé, il faudra se tourner vers le régime micro-bic.

Ce régime a été mis en place par l’administration fiscale pour permettre aux « petits » investisseurs de déclarer simplement leurs revenus fonciers. Il prévoit un abattement forfaitaire de 30 % sur le total des loyers bruts perçus pour prendre en compte tous les frais liés à ces investissements locatif. Cela permet une déduction simple d’un montant forfaitaire au titre des frais de votre revenu locatif imposable en 2022. Pour le contribuable, c’est beaucoup plus rapide pour déclarer les revenus d’un investissement immobilier. Cela peut même faire faire de belles économies pour ceux qui ont peu de charges déductibles.

régime microfoncier ou réel pour votre revenu de location cette année ?

Une déclaration simplifiée pour vos revenus fonciers

Le choix du micro-foncier comme régime d’imposition vous facilite fortement votre déclaration d’impôt fonciers. Vous n’avez qu’à spécifier le montant de vos loyers bruts et l’administration fiscale applique automatiquement un abattement de 30 % pour calculer le montant de vos revenus locatifs imposables.

Dans le cadre d’un investissement en SCI, il n’y a que pour une régime d’impôt sur le revenu que vous pourrez bénéficier du micro-foncier. Cela ne sera pas possible lors d’une imposition sur les sociétés.

Dans le cas du régime réel d’imposition sur vos revenus de placement immobilier, vous devrez calculer le montant total des frais déductibles et conserver tous les justificatifs en cas de contrôle fiscal. Ceci peut vite être fastidieux, surtout si vous louez plusieurs petits logements qui vous rapportent moins de 15 000 € de loyers.

Le revenu net taxable pour des biens locatifs sera ensuite ajouté aux autres revenus du contribuable et donc imposé selon le taux correspondant à la tranche marginale d’imposition de ce dernier. Il faudra, en outre, payer des prélèvements sociaux sur cette somme.

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Comment choisir entre micro-foncier et frais réels ?

Vous percevez moins de 15 000 € de revenus fonciers par an ? Vous êtes donc éligible à ce régime de déclaration d’impôt simplifié. Cependant, tous les investisseurs concernés non pas forcément intérêt à opter pour cette solution.

En effet, le montant des charges et des frais que vous avez à payer pour vos biens immobiliers locatifs, peut fortement dépasser le taux de 30 % retenu comme base forfaitaire.

Par exemple, si vous venez d’acheter un appartement pour le louer et que vous avez judicieusement choisi d’emprunter pour financer cet achat, il est fortement probable que vos frais de financement vous coûtent cher les premières années. Or les intérêts d’emprunt et les assurances emprunteurs sont déductibles des revenus fonciers comme de nombreux autres frais. Ainsi, vous avez surement intérêt à privilégier le choix de la déclaration d’impôt foncier au régime réel et non au micro-foncier. Sinon vous payerez plus d’impôts sur les loyers perçus en ne déduisant pas tous vos frais déductibles. Cela peut notamment être le cas pour ceux qui ont réalisé des travaux importants.

Plus globalement, si le montant de l’ensemble de vos frais déductibles dépasse largement les 30 %, vous devez sérieusement étudier le choix des frais réels. Attention, comme nous le verrons ci-dessous, cela vous engage pour plusieurs années. Cela peut notamment être intéressant quand vous voulez faire du déficit foncier. Un dispositif avantageux pour ceux qui veulent optimiser leur impôt tout en continuant l’investissement dans des immeubles.

Dans le cas contraire, si vous avez peu de frais à déduire de vos revenus fonciers, le régime du micro-foncier vous est très favorable. Que vous ayez réellement 5 % ou 30 % de frais liés à ces appartements ne change rien au montant de vos impôts dans le cas du régime micro-foncier. Les investisseurs qui ont très peu de charges peuvent ainsi ne pas payer d’impôt sur une partie des loyers qu’ils perçoivent.

Ainsi, si les dépenses sont bien inférieures aux recettes, il faut plutôt choisir la déduction au micro-foncier plutôt que le régime réel si vous y avez droit.

Pour ceux qui ont investi en utilisant des dispositifs de défiscalisation, il faudra veiller à bien déclarer correctement votre projet pour continuer à bénéficier de vos avantages fiscaux. Par exemple, il faudra faire attention à bien déclarer son dispositif Pinel à l’administration fiscale.

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Renoncez au micro-foncier vous engage pour 3 ans

Dans le cas où vos frais et charges déductibles représentent plus de 30 % de vos revenus bruts, vous avez la possibilité d’opter pour les frais réels pour optimiser votre imposition. C’est une fiscalité assez souple sur le loyer perçu d’une maison ou d’un appartement en location, mais un engagement sur plusieurs années fiscales.

Seulement, vous devez savoir que vous ne pourrez plus revenir au choix du régime micro-foncier avant 3 ans. C’est effectivement un choix irrévocable pour une période de 3 ans. Vous devez donc faire des projections pour savoir si sur l’ensemble des trois années, vos frais déductibles représenteront plus de 30 % de vos revenus fonciers. Il ne faut pas prendre en compte que votre intérêt pour cette année fiscale.

Par exemple, si en 2022 vous optez pour le régime des frais réels pour vos revenus locatifs de 2021, vous serez contraint de conserver ce régime fiscal pour la déclaration de vos revenus fonciers perçus en 2022 et en 2023. Ce n’est qu’à partir des loyers perçus en 2024 que vous pourrez choisir à nouveau entre micro-foncier et frais réels.

Pour bien choisir, vous avez donc grandement intérêt à étudier quel montant de frais vous pouvez déduire de vos loyers.

Découvrez également les 6 choses à faire avant de louer un appartement ainsi que toutes les possibilités pour réduire vos impôts immobiliers en 2022.

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