Tendances et prévisions pour l’immobilier en 2017

Le fait marquant de 2016 : une chute de 89 points des taux de crédit immobilier

Comme depuis plusieurs années, ce sont encore les taux de prêt immobilier et leur incroyable baisse qui ont tenu le marché immobilier à bout de bras en 2016. Avec une chute d’environ 89 points de base pour le taux immobilier moyen mensuel entre la fin d’année 2015 et le mois de novembre 2016 qui offre un nouveau record à 1.31 %, cela a été une aubaine pour dynamiser le marché et tirer les prix à la hausse pour la première fois en 5 ans (nous y reviendrons ci-dessous).

Voici la courbe de l’évolution moyenne des taux de crédit immobilier sur ces dernières années :

 

Il est bien loin le temps où un taux moyen d’à peine plus de 3.00 % était jugé comme exceptionnellement bas. Et pourtant ce n’était qu’en 2013, période où le record descendait pour la première fois vers cette barre symbolique. Le taux d’intérêt pour un financement immobilier aura été depuis plus que divisé par 2 !

Grâce à cela, de nombreux anciens emprunteurs ont pu renégocier ou faire racheter leur prêt immobilier à des conditions bien plus avantageuses. Certains en sont même à leur 2ème, voire 3ème rachat à un meilleur taux sur ces dernières années. En effet, pour ceux qui ont acheté de l’immobilier à crédit en 2011 ou en 2012 avec des taux d’emprunt proches de 4.00 %, il y a eu plusieurs occasions de renégocier ces anciens contrats sur ces dernières années.

Ces taux très bas ont également permis à beaucoup d’augmenter leur budget pour un effort mensuel équivalent et cela a notamment permis un retour important des primo-accédants. ces derniers ont pu en plus bénéficier d’un meilleur prêt à taux zéro aussi bien pour un achat dans l’immobilier ancien avec travaux que pour de l’immobilier neuf.

Grâce aux taux bas, les volumes de ventes se sont envolés

La remontée des ventes sur un an glissant s’est faite de mois en mois pour atteindre à l’été 2016 des niveaux aussi importants qu’aux précédents pics de 2006 et début 2012. Il faut néanmoins tenir compte du fait que depuis ces années, le nombre de logements en France a augmenté ainsi que la population. Le taux de rotation des biens immobiliers anciens reste donc légèrement inférieur à ces hauts niveaux précédents.

Ce graphique communiqué par l’INSEE, d’après les chiffres des notaires, montre que les volumes de ventes dans l’ancien ont été bien plus élevés en 2015 et que cela s’est poursuivi en 2016 :

 

Comme les acquéreurs ont regagné à chaque baisse de taux un peu plus de pouvoir d’achat immobilier, les appartements et les maisons ont pu se vendre plus facilement. 2016 aura été une excellente année pour les vendeurs et les intermédiaires. Rien ne dit qu’il en sera de même en 2017, surtout si les taux augmentent, ne serait-ce que de quelques dizaines de points de base.

Les prix de l’immobilier ont augmenté pour la 1ère fois depuis 5 ans

En ce qui concerne l’évolution des prix de l’immobilier en 2016, il est trop tôt pour connaître les chiffres définitifs sur les derniers mois de l’année. Seuls ceux du 1er trimestre 2016 sont connus et définitifs : ils montrent de premiers signes d’une hausse globale des prix. La chute importante des taux et des ventes plus dynamiques auront fini par permettre de légères remontées des prix.

Les chiffres semi-définitifs pour le 2ème trimestre 2016 indiquent une hausse de +0.6 % sur un an. Les chiffres provisoires pour le 3ème trimestre semblent indiquer une hausse plus importante avec +1.7 %. Attention cependant, ces chiffres peuvent encore être modifiés dans les mois à venir lors de leurs consolidations. Il faudra attendre plusieurs mois avant d’avoir des statistiques globales complètes et définitives pour l’ensemble de l’année 2016.

En outre, il faut bien comprendre que ces augmentations de prix sont loin d’être homogènes. En effet, par exemple pour les chiffres semi-définitifs du 2ème trimestre, qui ne devraient pas être très éloignés des véritables chiffres définitifs, la hausse est de 1.5 % en Ile-de-France, mais que de 0.2 % en Province. Soit la même évolution que l’inflation qui était de +0.2 % sur un an au 2ème trimestre 2016.

De plus, il y a de fortes variations entre l’évolution des prix des maisons et celle des prix des appartements, notamment en Province (-0.5 % pour les appartements contre +0.6 % pour les maisons) ou encore au sein des régions avec les prix des appartements qui augmentent de 3.0 % à Paris, mais que de 1.0 % dans les Hauts-de-Seine, de 0.7 % dans le Val-de-Marne, de 0.5 % dans les Yvelines ou de 0.1 % en Seine-Saint-Denis et qui diminuent encore de 0.6 % dans le Val d’Oise, de 0.7 % dans l’Essonne ou encore de 1.7 % en Seine-et-Marne.

Comme souvent ce sont principalement les secteurs très recherchés qui voient les prix augmenter en 2016, principalement les appartements dans Paris et les maisons dans les grandes agglomérations dynamiques.

Graphique : la bulle immobilière française s’est déjà fortement dégonflée

En effet, les conditions globales pour acheter un bien immobilier en France en cette fin d’année 2016 n’ont jamais été aussi bonnes depuis 2004. C’est ce que nous indique ce graphique qui reprend la durée nécessaire pour un effort équivalent par rapport au revenu disponible des ménages pour acheter un même logement dans le temps :

 

Il ne faut plus « que » 21 ans pour acheter un logement identique à celui que l’on devait payer pendant 27 à 44 ans entre 2006 et 2013. Certes c’est toujours plus élevé que les 15 ans ou moins de la fin des années 1990, mais c’est tout de même plus supportable pour les finances des Français.

Les changements à prévoir pour le marché immobilier en 2017

Différents changements vont affecter le marché immobilier en 2017. Néanmoins, il ne devrait pas y avoir de modifications importantes avant l’arrivée du nouveau gouvernement après l’élection présidentielle de mai 2017. En attendant, la plupart des grandes mesures pour le logement sont reconduites en 2017 à l’identique de 2016. C’est le cas notamment pour :

• Le prêt à taux zéro en 2017.
• La loi Pinel en 2017.

L’un des autres faits marquants sera sûrement la possibilité de changer son assurance de prêt immobilier à chaque date anniversaire du contrat grâce à la loi Sapin II. Nous attendons d’obtenir les derniers détails sur cette mise en application, notamment pour savoir si tous les anciens contrats d’assurance emprunteur seront concernés ou non par cette nouvelle possibilité.

Dans tous les cas, cela va renforcer le besoin de comparer les assurances de crédit immobilier afin de choisir la moins chère possible pour des garanties équivalentes. Il y a encore des écarts très importants entre deux assurances pour un profil similaire, à vous d’en profiter.

D’ici à mai 2017 et les premières mesures qui seront annoncées pour le logement par le prochain gouvernement, vous pourrez scruter les programmes des principaux candidats à l’élection présidentielle. Attention, cependant comme chacun le sait, il peut y avoir un monde entre un programme présidentiel et ce qui est réellement fait une fois au pouvoir, parfois même deux mondes…

Quelle évolution des prix en 2017 ? Cela va surtout dépendre des taux

La question que tout le monde se pose et notamment ceux qui veulent acheter ou vendre un bien immobilier dans les mois à venir est « comment va évoluer le marché immobilier en 2017 ? ».

Comme vous l’avez compris, le marché immobilier est depuis quelques années fortement dépendant de l’évolution des taux de crédit. Une forte hausse vient freiner les ventes et attire les prix vers le bas, alors qu’une forte baisse a tendance à permettre plus de transactions et influencent les prix à la hausse. Les taux ne sont pas les seuls à influencer les prix, beaucoup d’autres paramètres externes ont un impact sur les prix des logements, en plus des qualités ou défauts intrinsèques de celui-ci.

Comme nous avons pu le voir entre 2011 et 2015, une baisse des taux n’est pas toujours synonyme d’une hausse des prix. Ceci s’explique sur ces années-là par le fait que les prix des logements étaient beaucoup trop montés pour que cela soit soutenable durablement. Les diminutions sur les taux n’ont permis que de limiter les baisses de prix, mais n’ont pas été suffisantes pour prolonger le mouvement de hausse.

Pour nous, le scénario le plus probable est une légère augmentation des taux de crédit immobilier (entre 0 et 50 points de base dans les mois à venir). À court terme, cela pourrait provoquer un pic d’achat pour profiter des derniers instants de taux très bas, mais après quelques semaines ou mois, cela devrait conduire à redonner une tendance baissière aux prix de l’immobilier. Seuls des changements importants au niveau de la fiscalité ou des aides après les élections présidentielles pourraient apporter à ce moment-là des conditions qui influenceraient à la hausse les prix des logements.

Le risque d’une forte hausse des taux est pour nous très limité. L’économie française et mondiale ne pourrait le supporter. Cela a donc très peu de chances de se produire. Heureusement pour le marché immobilier qui connaîtrait alors un krach important.

Par contre, il n’est pas à exclure qu’on aperçoive à nouveau des records sur les taux d’emprunt immobilier d’ici plusieurs mois. Les tensions à la hausse sur les taux pourraient n’être que temporaires et cela même si la Fed augmente son taux directeur dans quelques jours. Tout mauvais signal économique redonnerait effectivement l’occasion aux banques centrales de faire machine arrière et de revenir à des taux très accommodants…

Dans ces conditions, respectez ces 10 règles de base pour votre achat immobilier et vous limiterez ainsi les risques quelles que soient les évolutions futures difficilement prédictibles avec précision.

Pour les vendeurs, il peut être opportun de tenter de vendre rapidement car la probabilité d’une hausse des taux fait peser un risque de plus de difficultés à vendre sans baisser son prix.

Guide de l’achat immobilier en 2023

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