Un rachat de crédit n’est-il intéressant qu’en début de prêt ?

Y a-t-il un délai pour faire racheter un crédit immobilier ?

Vous êtes nombreux à vous demander à partir de quand peut-on faire un rachat de crédit immobilier. Faut-il attendre un an, deux ans, cinq ans ou plus ?

La réponse ne dépend pas de la durée depuis laquelle vous avez souscrit votre emprunt. Elle dépend du moment où le rachat vous permet de gagner plus d’argent sur les intérêts et les assurances que ce que coûte un rachat de prêt.

Peu importe donc depuis quand vous avez emprunté. Il suffit de regarder votre échéancier de prêt pour savoir combien vous devez encore à votre banque. Combien de temps vous reste-t-il à rembourser ? À quel taux est votre crédit actuel ?

En fonction de cela, vous pourrez comparer aux taux de crédit immobilier actuels sur cette durée pour connaître la différence avec votre taux d’intérêt à vous. Actuellement, les meilleurs taux observés n’ont jamais été aussi bas.

Un coût de rachat qui diminue dans le temps

Attention, faire racheter son crédit n’est pas gratuit. Votre banque ne va pas vous laisser partir sans frais. Vous devrez effectivement payer des frais de remboursement anticipé. Le montant de ces frais ne peut pas dépasser 6 mois d’intérêts, ni la limite de 3 % du capital restant dû.

Concrètement, regardez dans votre échéancier combien vous avez payé d’intérêts sur les 6 dernières mensualités. Vérifiez que ce montant ne dépasse pas 3 % du montant que vous devez encore rembourser à votre banque. Si c’est le cas, votre rachat d’emprunt ne pourra pas vous être facturé plus que cela.

Plus vous avancez dans votre remboursement et moins vous payez d’intérêts. En effet, votre capital restant dû diminue. Or, c’est sur lui qu’est appliqué votre taux de prêt pour calculer le montant des intérêts dus.

Un rachat de crédit immobilier au début de la période de remboursement peut donc coûter relativement cher. Il faut donc que l’écart entre votre taux actuel et celui que vous pourrez obtenir soit suffisant pour compenser cela. Pour en savoir plus à ce sujet, regardez notre dossier sur le coût d’un rachat de crédit immobilier.

Les gains sur les intérêts d’emprunt

Pour une mensualité identique de remboursement, si vous réussissez à obtenir un meilleur taux, vous finirez de rembourser votre emprunt plus tôt. Comme vous payerez chaque mois un peu moins d’intérêts, vous rembourserez plus vite du capital. Pour cela, regardez quelle banque propose les meilleurs taux d’emprunt.

Au fil des mois, les sommes remboursées plus rapidement s’accumulent et cela fait boule de neige. Vous diminuez ainsi encore davantage le montant des intérêts dus et bénéficiez d’une plus grande part de remboursement de capital sur votre mensualité. C’est pour cela que la durée d’emprunt à un fort impact sur le coût de votre financement.

Plus vous empruntez sur une longue durée et plus le coût de vos intérêts explose. C’est d’ailleurs pour cela qu’il faut à tout prix fuir les crédits immobiliers sur 25 ou 30 ans. Le fait de faire un rachat de prêt à un taux plus avantageux, vous permet de réduire cette durée sans augmenter votre mensualité.

Sur cet aspect-là, plus votre rachat arrive tôt dans votre remboursement et plus son effet est bénéfique sur le coût des intérêts. Comme c’est au début du prêt que vous payez le plus d’intérêts, une baisse du taux porte rapidement ces fruits et ces effets bénéfiques s’accentueront sur tout le reste du remboursement.

En ce sens, certains banquiers ou courtiers affirment que c’est dans la première moitié de la période de remboursement du crédit immobilier qu’il faut faire un rachat et qu’après cela ne sert à rien.

Nous allons voir pourquoi ce n’est pas toujours vrai.

Sur la fin du prêt, ce sont les gains sur l’assurance qui sont plus importants

Faire racheter son crédit fait partie des 3 moyens pour changer d’assurance de prêt. Et cela peut avoir une forte incidence sur l’aspect bénéfique ou non d’un rachat d’emprunt.

En France, la majorité des assurances décès-invalidité basent le calcul de vos cotisations sur le capital initialement emprunté. La somme que vous empruntez au départ sert donc de base au calcul de vos frais d’assurance mensuels sur toute la durée du remboursement.

Par exemple, sur un emprunt de 300 000 € avec un taux d’assurance de prêt à 0.40 %, vous allez payer 1 200 € de cotisations d’assurance par an (soit 100 € par mois).

Lorsque vous faites racheter votre crédit, vous souscrivez une nouvelle assurance de prêt avec un montant d’emprunt initial beaucoup plus bas. Par exemple, s’il ne vous reste plus que 100 000€ à rembourser sur les 300 000 € empruntés, votre nouvelle cotisation d’assurance diminuera à 400 € par an (soit 33.33 € par mois), soit un gain annuel de 800 €. S’il vous reste encore quelques années de remboursement à effectuer, cela peut vite devenir très intéressant.

Pour conclure, certes plus votre remboursement de prêt est avancé et moins le gain potentiel sur le coût des intérêts est important. Mais, il faut également prendre en compte le gain potentiel sur votre assurance emprunteur et tenir compte du fait que le coût de votre rachat est également moins important.

Cela vaut donc le coup de faire quelques calculs rapides en comparant vos conditions actuelles de remboursement à des offres de rachat de vos prêts et cela quel que soit votre niveau d’avancement dans votre paiement.

Il est également possible de tenter une renégociation avec votre banque de votre emprunt. Pensez donc également à comparer les résultats d’un rachat avec ceux d’une renégociation.

Enfin, il faut aussi veiller à éviter les pièges des rachats de crédit.