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Le prix d’un mètre carré : un paramètre très approximatif

Auteur : David LELONG
On entend parler de partout du prix de l’immobilier et bien souvent cela s’accompagne d’un prix moyen au mètre carré. Si cet indicateur peut permettre de suivre des tendances globales d’évolution (et encore), il est loin d’être adapté pour estimer le prix d’un bien immobilier. Pourtant beaucoup font l’erreur de ne se fier qu’au prix du mètre carré. Tout d’abord lequel ? À quelle référence se vouer ? Ensuite tous les mètres carrés se valent-ils ? Découvrez pourquoi il peut être dangereux d’utiliser ce type de donnée pour obtenir une estimation de la valeur d’un appartement ou d’une maison.

Valeur du bien = nombre de mètres carrés * prix moyen du mètre carré ?

Nous recevons très régulièrement des messages de lecteurs qui estiment le prix de leur logement par rapport à un prix moyen du mètre carré qu’ils ont lu ou entendu quelque part. Ils prennent la superficie de leur logement et font la multiplication par cette moyenne ou médiane qu’ils ont trouvée et en déduisent la valeur potentielle.

Il faut dire qu’en France, malgré le fait qu’il n’y ait aucun accès complet à l’ensemble des ventes avec des renseignements précis sur les biens vendus en question, nous avons une multitude d’organismes qui publient des baromètres des prix de l’immobilier. Ceux-ci sont plus ou moins précis sur les secteurs géographiques ou les types de biens. Nous avons, par exemple, recensé 7 sites qui donnent des indications sur les prix de l’immobilier. Dans la plupart des cas, la méthode de calcul n’est pas indiquée. Comme le veut la citation célèbre de Winston Churchill "Je ne crois aux statistiques que lorsque je les ai moi-même falsifiées". Autrement dit, on peut faire dire ce que l’on veut aux statistiques, surtout quand il n’y a aucun moyen de vérifier cela sans les données brutes ni la méthode de calcul.

Le seul intérêt de suivre l’évolution de ces indices de prix, c’est pour connaître les tendances globales. Néanmoins, chaque micro-marché va évoluer de manière indépendante et rien ne dit que votre secteur spécifique évolue comme la majorité des secteurs. De plus, les statistiques générales peuvent être très trompeuses, notamment quand la structure des données changent suffisamment.

Nous allons revenir aujourd’hui sur les risques que présente cette méthode d’estimation à partir du prix d’un mètre carré.

À quel baromètre se fier pour connaître le prix du mètre carré ?

Comme nous l’avons vu, de nombreux sites donnent des indications sur les prix de l’immobilier. Le plus officiel et, normalement, le plus représentatif (bien qu’il présente beaucoup de défauts et d’approximations) est l’indice des notaires. Au moins il se base sur les prix réels qui sont les prix définitifs présents dans les actes de vente. Il y a également un autre point important avec les statistiques des notaires, dans la mesure du possible en fonction du nombre de biens vendus de ce type, il y a des informations plus précises sur le secteur géographique et un découpage plus fin au niveau des types de biens (appartements ou maisons de X pièces).

Si vous souhaitez utiliser cette méthode de calcul à partir d’un prix moyen ou médian du mètre carré, prenez donc de préférence les données des notaires et toujours avec les informations sur les plus précises possible au niveau de la localité et du type de biens (ces approximations sont plus proches de la réalité de votre marché local).

Se baser sur des sites comme SeLoger ou d’autres sites d’annonces immobilières qui ne font des statistiques que sur les prix souhaités par les vendeurs et donc parfois très loin de la réalité, ça complique de beaucoup les choses. Un bien qui est affiché au bon prix se vend en quelques jours, voire semaines. La très grande majorité des biens qui restent sur les sites d’annonces immobilières ne sont donc que des biens dont le prix est surévalué. Et vous voulez prendre ces prix comme référence ? Cela peut être valorisant pour un vendeur, voire faire rêver au début pour déchanter ensuite après plusieurs mois ou années sans réussir à vendre... On constate facilement des écarts d’au moins 10 à 20 % entre les prix moyens dans les annonces et ceux qui sont réellement dans les actes de vente. Autant vous dire que vous serez très loin de la réalité avec ces sources de données.

Des écarts pouvant aller de -50 % à +50 % par rapport à une moyenne ou médiane

Même en ne se fiant qu’aux prix réels des transactions, il est difficile d’obtenir une moyenne ou une médiane cohérente tant la très faible proportion de bien qui se vendent pendant un laps de temps est disparate. Seuls de très gros volumes de ventes permettent de gommer les effets de structure et de changement de structure des données. Cependant, il est impossible d’avoir à la fois de nombreuses transactions à prendre en compte et un secteur très précis avec un type de logement en particulier.

Prenons l’exemple des cas extrêmes, entre le prix moyen d’un mètre carré d’un logement en ruine ou presque par rapport à un bien très haut de gamme et quasi neuf et pourtant dans une même rue, le prix du m² n’aura plus aucun sens pour l’un comme pour l’autre. Les écarts sont moindres pour la majorité des biens entre ces extrêmes mais entre une moyenne qui donne un prix de 200 000 € et une valeur réelle de 160 000 ou 240 000 €, cela fait une sacrée différence, non ?

En tout cas, se baser sur une estimation aussi vague peut donner du fil à retordre pour qui tenterait de vendre un appartement beaucoup plus cher qu’il ne le vaut réellement suite à cette mauvaise approximation. Dans le cas contraire, il est également possible de vendre moins cher que l’on ne l’aurait pu avec une estimation trop basse. Néanmoins, la nature humaine fait que dans la majorité des situations les vendeurs se trouvent dans le 1er cas. Il est normal de chercher à vendre le plus cher possible son bien, mais la réalité du marché sera la seule à déterminer quand le prix sera adapté pour qu’un acheteur signe un acte de vente.

Chaque mètre carré supplémentaire a-t-il la même valeur ?

En utilisant cette méthode de calcul, on part du principe que chaque mètre carré à la même valeur. Pourtant il n’en est rien. Passer d’un 20 m² à un 30 m² peut faire augmenter fortement la valeur d’un petit logement. En revanche, passer de 140 à 150 m² pour une maison n’aura pas du tout le même impact sur le prix moyen au mètre carré de ce bien.

La taille du logement joue beaucoup dans la valeur moyenne du mètre carré. Plus le logement est petit plus le mètre carré sera cher. Cela se vérifie très bien sur les indicateurs qui donnent le détail entre les studios, 2 pièces, 3 pièces, etc. ou par fourchette de superficie (0 à 20 m², 20 à 40 m², 40 à 60 m², etc.). Chaque mètre carré n’a donc pas la même valeur.

Il y a un paramètre qui joue encore plus sur la valeur d’un mètre carré d’un logement par rapport à un autre. C’est l’emplacement. Deux logements identiques mais qui ne sont pas au même endroit d’une même rue peuvent avoir des écarts de prix très importants, de même que deux appartements strictement identiques d’un même immeuble mais avec l’un à un étage beaucoup plus élevé.

Il faut bien comprendre que chaque logement possède ses spécificités. Il est généralement unique, ne serait-ce que par son emplacement. Il y a donc toujours des différences de prix au mètre carré entre deux logements. Cela signifie que les moyennes ou médianes ne sont pas très représentatives pour obtenir la valeur d’un logement donné.

Nous avons listé dans notre article "Ces critères qui font grandement varier le prix d’un bien immobilier" les principaux éléments qui influencent un prix. Il n’y a pas que l’emplacement et la superficie.

Analogie avec le prix moyen du pain

Variation de taille, des matières premières, de la qualité de ces matières premières, du savoir-faire, etc. Quand vous achetez un pain bio aux céréales fabriqué entièrement de manière artisanale par un indépendant, vous n’achetez pas la même chose qu’une baguette industrielle produite avec des ingrédients les moins chères possible, congelés et cuite à la chaîne par d’immenses machines. Et pourtant, vous pouvez surement trouver le prix moyen du pain en France, voire même dans votre ville ou quartier. Imaginez toutes les sortes de pains différents qui existent et qui se vendent plus ou moins en fonction des préférences locales et demandez-vous si le prix moyen au kilo du pain à un sens ?

Maintenant, si cela est si peu significatif pour comparer du pain, imaginez ce qu’il peut en être pour quantifier la valeur d’un mètre carré d’un logement avec les innombrables paramètres qui rentrent en jeu et la difficulté d’obtenir un échantillon représentatif pour en faire des statistiques précises. Il existe de nombreuses façons d’obtenir une estimation immobilière. Attention, certains "professionnels" ne font qu’appliquer ce genre de méthode "superficie * prix moyen du secteur". Autant dire que pour faire cela, vous pouvez très bien vous passer de leur service et le faire vous-même. Cela peut servir de base de départ, mais tout l’intérêt d’un professionnel qui connaît son secteur c’est qu’il va pouvoir pondérer cela en fonction des nombreuses caractéristiques qui définissent votre bien par rapport à la moyenne.

Pour conclure : estimer la valeur d’un bien immobilier est bien plus complexe qu’il n’y paraît. Même en prenant le référentiel le plus précis et complet possible (sur un secteur précis, avec des biens d’une superficie équivalente et des prestations similaires et tout cela dans un laps de temps restreint (moins d’un an, voire moins de 6 mois)), déterminer la valeur d’un appartement ou d’une maison à partir de sa superficie ne reste qu’approximatif. Quand on connaît les difficultés à obtenir des statistiques fiables permettant d’avoir de telles informations, autant dire que ce n’est bien souvent plus une simple approximation mais bien sans réel intérêt tant les écarts avec la réalité peuvent être grands.

Consultez cette liste de 7 sites pour obtenir des informations sur les prix de l’immobilier dans votre secteur.

Pour aller plus loin :

- Découvrez toutes nos informations et conseils pour votre estimation immobilière.

- Renseignez-vous sur la base Immoprix des notaires sur les prix des appartements et des maisons.

- N’oubliez pas de faire ces 10 diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre.

- Informez-vous sur le choix de la meilleure banque pour un crédit immobilier en 2018.

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