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Les prix des terrains constructibles augmentent encore fortement

Le Ministère de l’Écologie, du Développement Durable et de l’Énergie vient de communiquer une étude très intéressante sur les prix des terrains à bâtir en 2013. On y retrouve l’évolution des prix du mètre carré, des surfaces vendues avec des répartitions par région et par quartile. Cela permet donc d’obtenir de précieuses informations pour ceux qui recherche un terrain constructible à acheter ou pour ceux qui veulent vendre un terrain à bâtir.

On retrouve également de nombreuses statistiques sur la part du coût du terrain dans le projet total de construction d’une maison individuelle ou encore sur les maisons qui étaient construites sur ces terrains. Une flambée des prix du foncier qui pourraient bien se stopper net avec la révolution fiscale qui s’abat sur les propriétaires de terrains constructibles.

+8.8 % pour le prix d’un mètre carré de terrain à bâtir en 2013

En 2013 comme dans les années précédentes, le prix d’un mètre carré de terrain constructible a explosé en France : +8.8 % entre 2013 et 2012 alors que les prix étaient déjà très élevés. Ce qui donne un prix moyen du mètre carré à 73 € en 2013. C’est l’information principale qui ressort de cette étude complète du Ministère à ce sujet.

Le prix moyen d’un terrain à bâtir n’a augmenté en moyenne "que" de 2.6 % (74 000 € en 2013 contre 72 200 € en 2012). Ceci s’explique par le fait que la superficie des terrains vendus continue à être de plus en plus petite (1 010 m² en 2013 contre 1 070 m² en 2012).

Comme depuis plus de 10 ans, le coût d’achat d’un terrain constructible ne cesse d’augmenter fortement et cela malgré des surfaces de plus en plus petites à cause d’une flambée du prix du mètre carré constructible.

Prix d’un terrain constructible région par région

Néanmoins, cette cherté des terrains n’est pas homogène sur tout le territoire. Les secteurs géographiques les plus peuplés et les plus demandés doivent faire avec une pénurie de terrains à vendre. L’offre y étant très inférieure à la demande, cela permet aux propriétaires de ces terrains d’en demander le prix fort lors d’une vente.

Plus les agglomérations sont importantes et plus les prix explosent. Voici un tableau qui synthétise de manière détaillée la répartition des prix des terrains au m² par région aussi bien pour la moyenne, la médiane, les quartiles inférieurs et supérieurs, la superficie moyenne et la part que cela représente sur l’ensemble de la France :

Prix des terrains à bâtir région par région en France en 2013

Dans le classement des régions les plus chères, on retrouve logiquement l’Ile-de-France (215 € du m²), le Languedoc-Roussillon et Provence-Alpes-Côte-d’Azur (125 € du m²), suivi de près par les DOM (118 € du m²), l’Alsace (108 € du m²) et Rhône-Alpes (101 € du m²). Les régions les moins chères sont le Limousin (17 € du m²), l’Auvergne (35 € du m²) et la Bourgogne (38 € du m²).

Le coût des terrains compte pour un tiers du coût d’une construction

Cette disparité des prix des terrains entraîne une disparité du coût que représente l’achat du terrain dans le coût complet de la construction d’une maison individuelle :

Quelle part représente le prix du terrain dans le coût d'une construction de maison par région en France en 2013

En moyenne sur l’ensemble de la France, la part du terrain sur le coût d’une construction représente 33.5 %. Soit un peu plus d’un tiers. Cependant, cela varie fortement entre les régions puisque l’on passe de 18 % dans le Limousin à 47 % en Ile-de-France.

Ces chiffres montrent bien à quel point la flambée des prix du foncier est l’une des principales causes de l’énorme bulle immobilière actuelle. Faire construire sa maison coûte de plus en plus cher, principalement à cause du prix des terrains constructibles. Cela a également des répercussions importantes sur la valeur des biens immobiliers anciens. Cependant, les récents changements fiscaux vont peut-être mettre fin à cette flambée des prix du foncier en France comme nous le verrons ci-dessous.

Statistiques sur les nouvelles maisons construites

La flambée des prix des terrains n’est pas la seule explication sur le fait que faire construire sa maison coûte de plus en plus cher. Les prix des maisons construites sur ces terrains augmentent aussi bien plus fortement que l’inflation de 0.9 % observée sur 2013. En effet, dans cette étude on apprend que le prix d’une maison (hors terrain) a augmenté de 3.5 % en 2013.

Ainsi le coût total de l’investissement qui se décompose en prix du terrain plus prix de la maison est en hausse de 3.8 % en 2013 par rapport à 2012. Il n’est donc pas surprenant dans un contexte de crise économique que cela entraîne une chute des ventes de maisons individuelles comme nous l’avons vu dernièrement.

Les changements de fiscalité vont-ils stopper cette flambée des prix ?

Le gouvernement tente de stopper cette spéculation foncière depuis quelque temps. Les mesures qui devaient être prises début 2014 n’ont pas été validées, mais d’autres changements sont en cours. Ils pourraient avoir un impact très important sur ce marché des terrains à bâtir. Il y a deux principaux changements à retenir :

- Une explosion du prix des taxes foncières sur les terrains constructibles non bâtis dès 2015. Les propriétaires de ces terrains devront supporter un impôt local beaucoup plus élevé s’ils conservent ces terrains sans réaliser de construction.

- Un abattement exceptionnel de 30 % sur la plus-value immobilière des terrains à bâtir en plus d’un basculement du régime d’imposition sur le même que celui pour les résidences secondaires qui est plus favorable. Ce cadeau fiscal ne sera valable que jusqu’à fin 2015. Ceci est valable rétroactivement depuis le 1er septembre 2014 comme vous pouvez le voir dans notre article qui détaille ces changements.

En mettant en place un fort intérêt fiscal à vendre son terrain constructible avant fin 2015, le gouvernement laisse une porte de sortie à tous ceux qui possèdent du foncier constructible, qui ne souhaite pas construire dessus et qui souhaite échapper à la forte hausse d’imposition sur la taxe foncière.

Ceci pourrait considérablement augmenter l’offre de terrains à vendre et ainsi calmer, au moins temporairement, cette flambée des prix du foncier, voire le faire baisser un peu.

Retrouvez toutes nos informations sur les prix de l’immobilier en France en 2017.

Pour aller plus loin :

- Utilisez aussi le site Immoprix pour les prix des terrains constructibles dans votre département.

- Consultez nos conseils pour vendre rapidement un bien immobilier.

- Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter un appartement ou une maison.

- Découvrez les taux de prêt immobilier en 2017.

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