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Les prix des terrains constructibles augmentent fortement

Auteur : David LELONG

Chaque terrain est unique. Il est donc difficile d’estimer le prix d’un terrain constructible dans un secteur donné. Des moyennes locales permettent néanmoins d’obtenir une estimation approximative du prix au mètre carré (m²). Cette estimation sera à nuancer en fonction de la qualité du terrain à bâtir, de son emplacement et de sa superficie. Découvrez comment estimer le prix au mètre carré d’un terrain constructible.

De plus, différentes statistiques nous permettent d’avoir plus d’informations sur l’évolution des prix du foncier en France. Une étude de 2019 de DataLab sur les prix des terrains à bâtir donne de très précieuses informations à ce sujet pour ceux qui veulent acheter ou vendre un terrain constructible ou simplement en obtenir une estimation de valeur.

Au sommaire de cette page :

- 1. Obtenir le prix d’un terrain constructible dans sa commune

- 2. Prix du m² d’un terrain constructible : +29 % en 6 ans

- 3. Statistiques sur les prix des terrains à bâtir par région

- 4. Part du coût du terrain dans le coût d’une construction de maison

- 5. Frais de notaire d’un terrain constructible

Comment connaître le prix d’un terrain constructible au m² par commune en 2020 ?

Auparavant, le site des notaires sur les prix de l’immobilier donnait de nombreuses indications sur les prix des terrains département par département et même dans certaines villes pour lesquelles il y avait assez de transactions.

Dans sa nouvelle version, le site des notaires ne reprend que les prix des maisons et des appartements et leurs évolutions. Mais alors comment faire pour connaître le prix d’un terrain à bâtir ?

Depuis 2019, le gouvernement a officialisé la base DVF sur les prix de l’immobilier. Il s’agit d’un accès à toutes les informations sur les ventes de biens immobiliers sur plusieurs années en arrière.

Bonne nouvelle, cela concerne également les ventes de terrains. Il est donc possible d’aller étudier dans votre commune à combien se sont vendus les terrains constructibles récemment. Vous les trouverez avec la dénomination "terrain à bâtir"

Vous avez pour chaque vente :

- La parcelle cadastrale concernée et donc la localisation exacte ce qui est très appréciable quand il s’agit de qualifier un emplacement. En effet, d’une localisation à une autre, la valeur d’un terrain peut varier assez fortement en fonction de son environnement.

- La superficie du terrain vendu.

Cela vous permet alors de calculer le prix au mètre carré du terrain constructible vendu en divisant le prix par la superficie. Vous pouvez faire cela pour chaque bien et voir les tendances qui se dessinent dans votre commune.

Cela permet ainsi d’avoir une estimation du prix d’un terrain constructible au m² dans le même secteur géographique.

À vous d’affiner cette estimation approximative en fonction de différents éléments :

- Essayer de voir si votre emplacement est meilleur ou moins bon que la moyenne de ces biens afin d’ajuster le prix estimé en tenant compte de la qualité de la localisation de votre terrain.

- Les superficies des terrains comparés sont-elles équivalentes ? Un petit terrain aura un prix au m² un peu plus élevé qu’un grand terrain.

Remarque, ceci fonctionne aussi pour le prix d’un terrain non constructible.

+29 % en 6 ans pour le prix du mètre carré d’un terrain constructible

Le Ministère de l’Écologie, du Développement Durable et de l’Énergie vient de communiquer en octobre 2019 une étude très intéressante sur les prix des terrains à bâtir en 2018 (à télécharger ici).

On y retrouve l’évolution des prix du mètre carré du foncier en France, celle des surfaces vendues avec des répartitions par région et par quartile.

On retrouve également de nombreuses statistiques sur la part du coût du terrain dans le projet total de construction d’une maison individuelle ou encore sur les maisons qui étaient construites sur ces terrains. Vous les trouverez dans notre article sur le prix d’une construction de maison individuelle.

Après de très fortes hausses des prix entre 2012 et 2014 (+8.8 % entre 2012 et 2013 et encore + 7.8 % entre 2013 et 2014), cette flambée des prix des terrains à bâtir s’est calmée.

En 2018, la hausse du foncier en France n’est que de 1.7 %, contre 3.6 % en 2017.

Voici un graphique qui reprend la courbe d’évolution du prix du mètre carré du terrain constructible en France entre 2008 et 2018 :

Évolution du prix des terrains constructibles entre 2008 et 2018 et de la surface moyenne achetée

En 2018, en moyenne le prix d’un mètre carré de terrain constructible était de 87 €. Nous verrons ci-dessous qu’il y a néanmoins de fortes disparités géographiques (d’une région à une autre, mais aussi d’une commune à une autre voire d’une rue à une autre).

On peut d’ailleurs constater que pour faire face à cette forte augmentation des prix, les acheteurs de terrains privilégient des terrains de plus en plus petits. Les plus gros terrains sont découpés en plusieurs lots pour être vendus ainsi plus cher. La superficie moyenne est sur une tendance de forte baisse, même si elle a légèrement augmenté sur la dernière année.

Prix d’un terrain constructible région par région

Néanmoins, cette cherté des terrains n’est pas homogène sur tout le territoire. Les secteurs géographiques les plus peuplés et les plus demandés doivent faire avec une pénurie de terrains à vendre. L’offre y étant très inférieure à la demande, cela permet aux propriétaires de ces terrains d’en demander le prix fort lors d’une vente.

Plus les agglomérations sont importantes et plus les prix explosent. Voici un tableau qui synthétise de manière détaillée la répartition des prix des terrains au m² par région aussi bien pour la moyenne, la médiane, les quartiles inférieurs et supérieurs, la superficie moyenne et la part que cela représente sur l’ensemble de la France :

Prix des terrains à bâtir région par région en France en 2018

Dans le classement des régions les plus chères, on retrouve logiquement :

- l’Ile-de-France (228 € du m²)

- Provence-Alpes-Côte-d’Azur (150 € du m²)

- Les DOM (143 € du m²)

- Auvergne-Rhône-Alpes (95 € du m²)

- Pays de la Loire (93 € du m²)

Les régions les moins chères sont :

- Bourgogne-Franche-Comté (47 € du m²)

- La Normandie (57 € du m²)

- Le Centre-Val de Loire (58 € du m²)

Le coût des terrains compte pour un tiers du coût d’une construction

Cette disparité des prix des terrains entraîne une disparité du coût que représente l’achat du terrain dans le coût complet de la construction d’une maison individuelle.

En moyenne sur l’ensemble de la France, la part du terrain sur le coût d’une construction représente 33 %. Soit environ un tiers. Cependant, cela varie fortement entre les régions puisque l’on passe de 27 % en zone rurale à 46 % dans l’agglomération de Paris en passant par 41 % pour les unités urbaines de plus de 200 000 habitants.

Quelle part représente le prix du terrain dans le coût d'une construction de maison par région en France en 2018

Ces chiffres montrent bien à quel point la flambée des prix du foncier est l’une des principales causes de l’énorme augmentation des prix des logements par rapport aux revenus.

Son impact sur la capacité d’achat d’immobilier des Français a été heureusement réduit par une très forte baisse des taux de prêt immobilier.

Faire construire sa maison coûte de plus en plus cher, principalement à cause du prix des terrains constructibles. Cela a également des répercussions importantes sur la valeur des biens immobiliers neufs et anciens.

Frais de notaire pour un terrain constructible

À ces prix élevés d’un terrain à bâtir, il faudra, comme pour l’achat d’une maison ou d’un appartement prévoir le paiement des frais de notaire pour l’achat d’un terrain constructible.

Comme ces frais sont proportionnels au prix d’achat, ils ont également fortement augmenté d’année en année. Ils représentent désormais un coût également très important pour l’achat du foncier.

Retrouvez notre calculatrice des frais de notaire pour un terrain constructible en France en 2020 pour estimer ce coût en fonction du montant d’achat du terrain et de votre département.

Pour en savoir (beaucoup) plus, consultez nos informations sur les prix de l’immobilier en France en 2020.

Article initial publié le 21/11/2014 et fortement modifié le 17/02/2020

Pour aller plus loin :

- Découvrez comment choisir un constructeur pour votre maison

- Profitez des frais de notaire réduits pour un bien immobilier neuf

- Recevez une estimation du prix de votre maison ou de votre appartement gratuitement

- Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter un appartement ou une maison.

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