La loi Malraux : un dispositif pour protéger le patrimoine historique de la France

Auteur : David LELONG

Les propriétaires de biens immobiliers anciens ou ceux qui souhaitent le devenir sont nombreux en France. Véritables témoins de notre histoire, ces bâtiments historiques constituent une part essentielle de notre patrimoine architectural français. Toutefois, si ces immeubles anciens ne sont pas entretenus par leurs propriétaires, ils risquent d’être entièrement détruits. Afin de limiter la perte de ce type de biens, des aides ont ainsi été mises en place avec la loi Malraux. En quoi consiste cette loi ? Qui est concerné ? Quels sont ses avantages ? Les experts d’Immobilier Danger vous expliquent tout dans cet article !

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Qu’est-ce que la loi Malraux ?

Loi Malraux et loi Pinel : deux dispositifs de défiscalisation immobilière

Dans un objectif de conservation du patrimoine historique français, la loi Malraux a été votée au Sénat en 1962. Il s’agit d’une législation plus ancienne que la loi Pinel puisque cette dernière date seulement de 2015. La principale différence entre ces deux lois de défiscalisation immobilière concerne d’abord l’âge du bien. En effet, la loi Malraux s’applique uniquement aux immeubles anciens, tandis que la loi Pinel s’adresse seulement aux immeubles neufs. D’autres subtilités existent, notamment concernant le poids des avantages fiscaux ou encore la période d’éligibilité.

En quoi consiste la loi Malraux ?

La loi Malraux est un dispositif qui vise à aider au financement des travaux de rénovation effectués par les propriétaires d’un bien relativement ancien. En parallèle, elle permet aussi de motiver l’investissement dans l’immobilier ancien, dans le but d’en faire des locations après restauration. Le fonctionnement de cette loi repose notamment sur une réduction des impôts pouvant s’élever jusqu’à 30 % des dépenses mobilisées pour réaliser les travaux nécessaires. Afin de pouvoir profiter de ses avantages, votre projet doit tout de même être en règle avec une liste précise de conditions.

dispositif Malraux : investissement immobilier dans les monuments historiques avec réduction de l'impôt sur les revenus

Quelles sont les conditions pour bénéficier de la loi Malraux ?

Cette loi s’applique dans des conditions spécifiques qui requièrent le respect d’un certain nombre de points. De ce fait, pour pouvoir bénéficier de cette défiscalisation, vous devez bien vérifier que vous validez toutes les cases avec votre bien immobilier et votre projet. Afin que vous soyez en mesure de contrôler convenablement vos droits, nous avons listé ces critères indispensables ci-dessous.

Quels travaux sont concernés par la loi ?

Avant tout, il faut savoir que tous les travaux effectués dans le cadre d’un bien immobilier ancien ne sont pas forcément touchés par les avantages offerts par la loi Malraux. Pour qu’elle puisse s’appliquer à votre projet, vos travaux doivent notamment être conformes à cette réglementation :

  • Un architecte des Bâtiments de France doit être responsable des travaux. Il s’agit du professionnel le plus à même de connaître les spécificités du patrimoine français et le plus apte à savoir comment le restaurer en respectant toutes les lois sur le sujet.
  • Les travaux concernés incluent uniquement : les réparations, les entretiens, les améliorations, les reconstitutions des toitures et des murs extérieurs, les démolitions d’une partie de l’immeuble, les travaux d’utilité publique, les transformations en pièces habitables, etc.

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Les travaux qui ne peuvent pas bénéficier de la loi Malraux

Vous l’aurez compris, certains travaux ne sont donc pas éligibles à la loi tels que :

  • Les travaux de copropriété,
  • les travaux imposés (selon des lois ou des règles),
  • les charges foncières,
  • etc.

Comme les travaux doivent être effectués dans le but de préserver le patrimoine architectural français, ces travaux ne peuvent pas non plus modifier le style du bâtiment, ni son aspect extérieur. Les bâtiments anciens ont en effet l’avantage d’être de véritables traces de notre passé historique et culturel. C’est pourquoi la loi Malraux vise à les conserver dans un état plutôt fidèle à leur apparence d’origine.

Dans un premier temps, avant de vous lancer dans des travaux, pensez donc bien à vérifier que ces derniers respectent les critères d’éligibilité annoncés dans la loi de 1962 et de ses récentes modifications. Sachez par ailleurs que les réductions offertes par la loi ne fonctionnent que pendant les trois années qui suivent l’obtention d’un accord (rénovation, réparation, etc.). Pour en profiter, vous devez obligatoirement mettre vos travaux à exécution durant cette période limitée. Au-delà, les avantages de la loi Malraux ne seront plus valables.

Quelles sont les autres conditions ?

Une fois que vous aurez vérifié si vos travaux peuvent être concernés par la loi Malraux, vous devez respecter d’autres critères variés. Retrouvez-les tous dans la liste ci-dessous :

  • Vous devez vous engager à restaurer l’ensemble du bâtiment.
  • Avant de débuter les travaux nécessaires, vous devez demander une autorisation auprès du Préfet en passant par une Association Syndicale de Propriétaires (ASP).
  • Vous devez vous engager à louer les logements pour une durée de 9 ans minimum. Ces logements doivent également être loués en tant que résidence principale et non en tant que résidence secondaire.
  • Vous devez mettre les biens en location dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux entrepris.
  • Vous ne pouvez pas louer votre bien restauré à des membres de votre famille.

Vous ne pourrez bénéficier des avantages de la loi Malraux qu’en cas de respect de l’ensemble de ces critères d’éligibilité.

Quels secteurs sont éligibles en France ?

Dans un second temps, vous devez noter que seules certaines zones sont éligibles à la loi Malraux. En effet, ce dispositif de défiscalisation concerne uniquement les secteurs qui disposent d’un riche passé historique et culturel. Comme évoqué plus haut, l’objectif de la loi est bien de sauvegarder le patrimoine français en restaurant ses bâtiments et en les proposant ensuite à la location. Pour satisfaire ces critères d’éligibilité, la zone dans laquelle se situe votre bien immobilier ancien doit posséder l’une des qualifications suivantes.

Site patrimonial remarquable (SPR) :

  • PSMV (Plan de sauvegarde et de mise en valeur) : concerne l’ensemble ou une partie d’un site patrimonial remarquable. Ce plan permet de préserver des zones géographiques avec une certaine valeur historique, comme les vieux quartiers des grandes villes.
  • PVAP (Plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) : concerne les bâtiments présentant une qualité architecturale, mais également les espaces naturels et urbains d’utilité publique, etc. Ce plan fonctionne uniquement s’il n’existe pas déjà de plan de sauvegarde et de mise en valeur.

Restauration d’utilité publique :

  • QAD (Quartier ancien dégradé) : concerne les restaurations d’utilité publique dans les zones avec une grande quantité de bâtiments anciens en mauvais état.

Pour résumer d’une autre façon, votre bien ancien doit soit appartenir à une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP), soit à un secteur sauvegardé (de nature historique ou esthétique). Ces secteurs sont ainsi tous concernés par les avantages de la loi Malraux. En revanche, le pourcentage de la part déduite évolue d’une zone à une autre.

Cela permet d’orienter l’investissement locatif vers une protection des monuments historiques de notre pays et de participer à des programmes pour des sauvegardes de ces bâtiments particuliers.

Quels sont les avantages offerts par la loi Malraux ?

Des avantages fiscaux

Cette loi permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant s’élever jusqu’à 400 000 €, à répartir sur quatre années maximum. La limite est en effet de 100 000 € par an. Néanmoins, cette part varie en fonction de la qualification de la zone dans laquelle se trouve le bien immobilier à préserver.

Ceux qui se situent dans un site patrimonial remarquable (SPR), que ce soit dans un PSMV ou un NPNRU, peuvent espérer jouir de 30 % de réduction d’impôt sur les travaux.

Lorsque ces biens immobiliers se situent dans un SPR couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP), le taux est plus faible puisqu’il est alors de 22 % de réduction.

Pas de plafonnement

Hormis le fait que vous participiez à conserver le patrimoine français en réalisant des travaux, vous devez par ailleurs savoir que depuis 2013 la loi Malraux n’est plus concernée par le plafonnement des niches fiscales. De ce fait, vous pouvez facilement combiner cette aide à d’autres, comme la loi Pinel par exemple.

Des revenus réguliers

Enfin, en mettant en location vos logements, vous êtes assuré de pouvoir toucher un complément de revenu non négligeable pendant de nombreuses années. Vous êtes d’ailleurs libre de choisir le prix de votre location puisque celle-ci n’est pas plafonnée.

Les pièges à éviter

Lorsque vous vous décidez à investir dans un bien immobilier ancien, supporté par la loi Malraux, vous devez tout de même prêter une grande attention aux caractéristiques du bâtiment envisagé. En effet, certaines erreurs peuvent être commises et n’être remarquées qu’après votre investissement. C’est notamment le cas pour la localisation d’un bien qui pourrait se trouver dans une zone trop excentrée ou mal desservie par les transports en commun. Ces secteurs compliqués pourraient ainsi vous empêcher de trouver les locataires dont vous avez besoin. Avant d’investir dans l’un des monuments historiques de France, pensez donc bien à étudier la zone dans laquelle il se situe et les commodités qu’elle offre.

Comment s’effectuent les démarches ?

Avant de commencer les démarches permettant de bénéficier des avantages fiscaux prévus par la loi Malraux, nous vous recommandons de préparer toutes vos pièces justificatives. Cela vous permettra de gagner un temps considérable pour la suite. Celles-ci incluent :

  • Votre engagement signé concernant la mise en location de votre bien rénové pour une durée minimale de 9 ans.
  • Un papier récapitulant les informations essentielles de votre bien immobilier (superficie, adresse, etc.).
  • Votre déclaration de revenus la plus récente.
  • Une copie de la déclaration officielle du Préfet au sujet de votre bien.

Tous ces documents vous permettront de justifier de votre situation auprès des services fiscaux et de faire valider l’attribution des avantages pour vos travaux.

Comment calculer la réduction offerte par la loi Malraux ?

Imaginons que vous ayez déniché un immeuble situé sur un site patrimonial remarquable (SPR). Disponible dans le vieux quartier d’une grande ville française, ce bâtiment historique se trouve plus exactement sur un secteur couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV). Grâce à ce plan, vous pouvez ainsi toucher 30 % de réduction d’impôt sur toutes vos dépenses effectuées dans le cadre des travaux de rénovation. Après une première expertise, vous savez que l’immeuble que vous avez repéré nécessite notamment une reconstitution de la toiture endommagée et des murs extérieurs. Pour cela, vous devez engager une somme de 100 000 euros. Vous bénéficierez donc d’un avantage fiscal de 30 000 € à utiliser dans les 4 ans suivant l’obtention du permis de construire. Si vous choisissez de l’étaler sur l’ensemble des années, vous bénéficiez donc d’une réduction de 7 500 euros par an.

Toutefois, sachez par ailleurs que les dépenses prises en compte lors du calcul de vos avantages comprennent uniquement :

  • les frais de gestion,
  • les frais d’adhésion à des AFU (associations foncières urbaines),
  • les dépenses réellement dédiées aux travaux de restauration du bien,
  • les dépenses d’entretien,
  • et les dépenses liées à la reconstitution de l’extérieur de votre bien.

En dehors des coûts cités ci-dessus, la loi Malraux ne s’applique pas.

Vous pouvez désormais définir précisément l’éligibilité de votre projet immobilier en fonction de sa zone et de sa nature. L’occasion de profiter d’un crédit d’impôt avantageux pour concrétiser votre investissement avec le dispositif de la loi Malraux et participer à la sauvegarde du patrimoine architectural français tout en réduisant vos impôts sur les revenus !

Retrouvez la liste des dispositifs de défiscalisation immobilière et leurs avantages respectifs. Attention cependant à ne pas choisir un investissement locatif seulement pour son avantage fiscal. Le montant de la réduction de vos impôts ne doit pas être le seul critère de choix de votre choix du bien locatif et de la ville. Il y a d’autres critères à étudier comme le prix du logement ou des travaux, la rentabilité de cet investissement locatif, etc. La défiscalisation dans un bien locatif doit être en accord avec vos objectifs en terme de patrimoine et en adéquation avec le montant de vos impôts sur les années à venir.

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