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Comment fixer le 1er loyer lors d’une mise en location d’un logement ?

Estimer un loyer pour une première location d’un bien immobilier est une étape clé de la vie d’un propriétaire bailleur. En effet, nous allons voir qu’il est préférable de ne pas se tromper car il sera beaucoup plus difficile de ré-adapter son loyer par la suite et car le bon choix de loyer va grandement contribuer à la rentabilité globale de votre investissement. Voici donc les pistes à suivre et les règles à respecter pour calculer le bon loyer pour un appartement ou pour une maison.

Un choix initial déterminant et des évolutions ensuite très encadrées

En France, un propriétaire bailleur est libre de fixer le loyer qu’il souhaite pour la mise en location d’un appartement ou d’une maison. Seules quelques situations particulières apportent des restrictions avec des plafonds de loyer maximum à ne pas dépasser.

L’objectif d’un investisseur va être de trouver comment obtenir le plus de rendement possible avec un loyer suffisamment élevé et la réalité économique de ceux que les locataires sont prêts à payer pour louer ce type de logement dans ce secteur géographique.

Cette étape de calcul du loyer d’une location est indispensable et ne doit pas être prise à la légère :

- Vous avez en tant que bailleur des charges à payer, souvent un crédit immobilier à rembourser, des assurances, une taxe foncière, etc. Il vous faut donc une rentrée d’argent la plus importante possible pour assumer ces frais et essayer de gagner de l’argent.

- Vous ne pourrez pas modifier comme vous le souhaitez votre loyer en cours de bail ou lors d’un changement de locataire. Le loyer de départ doit donc être fixé avec soin.

En effet, nous avons vu dans notre dossier sur les règles pour augmenter un loyer que le propriétaire bailleur était loin d’être libre :

- Si une clause du bail le permet, il ne pourra augmenter son loyer que dans la limite fixée par celle de l’évolution de l’indice de référence des loyers.

- Lors d’un changement de locataire, il est également souvent contraint par cet indice de référence des loyers (sauf cas particuliers de clair sous-évaluation par rapport au marché locatif ou de travaux importants dans le logement).

Des plafonds sont parfois imposés par la loi ou par un dispositif fiscal

Il peut exister des contraintes imposées par des règlements spécifiques à la situation de votre bien. Les principales sont les suivantes :

- Ville où les loyers sont encadrés par la loi : c’est actuellement le cas à Paris ou à Lille par exemple actuellement et d’autres villes souhaitent suivre la même voie. Retrouvez notre article sur l’encadrement des loyers à Paris pour en savoir plus à ce sujet.

- Cas de dispositif de défiscalisation avec loyer modéré : certains dispositifs fiscaux qui offrent des réductions d’impôts vous demandent en contrepartie de limiter les loyers demandés à vos locataires. C’est par exemple le cas pour la loi Pinel ou l’ancienne loi Duflot.

Vérifiez donc bien si vous avez des contraintes de plafonnement pour le loyer de votre appartement ou de votre maison et si oui lesquelles.

En outre, il y a certaines taxes qui existent sur les abus sur les prix des locations. C’est par exemple le cas pour les très petits biens immobiliers d’une superficie de moins de 14 m². On parle ici de la taxe sur les loyers excessifs pour les micro-logements de la loi Apparu.

Loyer trop élevé = rendement plus faible !

On pourrait penser que plus vous demandez un loyer élevé pour un logement et plus sa rentabilité sera importante. Sur le long terme, ce serait une fausse croyance. En effet, Tristan-Pierre Maury et Stéphane Grégoir, deux chercheurs de l’EDHEC Business School, ont montré que sur le long terme les propriétaires bailleurs qui demandaient un loyer 10 ou 20 % au-dessus du prix du marché pour ce type de bien se retrouvaient avec un rendement moyen sur le long terme inférieur à ceux qui fixaient un loyer dans les prix du marché.

Ainsi, sur la période 1996-2007, ils constatent en effet que quel que soit le "type de bien considéré, les bailleurs ayant fixé un loyer 10% ou 20% au-dessus du loyer de marché observé localement ne parviennent pas à obtenir un rendement moyen supérieur à ceux obtenus avec les loyers de marché". Au-dessus du loyer de marché, les rendements sont même plus faibles et nettement plus volatils. Sur cette période l’investissement dans un studio à Paris a rapporté :

- Une rentabilité moyenne par an de 4.47 % pour un loyer au prix du marché.

- Cette rentabilité moyenne diminue à 4.39 % pour un loyer 10 % plus élevé que le prix du marché.

- Elle descend même à 4.23 % pour un loyer supérieur de 20 % aux loyers normaux constatés pour ce type de bien.

Le secret pour bien comprendre pourquoi de tels résultats est de bien prendre conscience et connaissance de ce que quelques périodes de vacances locatives peuvent entraîner sur la rentabilité globale.

Plus vous choisirez un loyer élevé par rapport aux autres biens similaires à louer dans votre secteur et plus vous mettrez du temps à trouver un locataire (et cette étude a été faite à Paris où il y a beaucoup de demandes, l’impact serait pire en Province). Ce locataire risque également de partir plus tôt quand il se rendra compte qu’il peut avoir un logement équivalent pour bien moins cher. Vous aurez donc beaucoup plus de rotation des locataires et des périodes sans versement de loyer très importantes. En outre, plus le loyer est élevé et plus le risque d’avoir des impayés de loyer est important.

L’essentiel pour éviter cela est donc de bien comprendre quels sont les prix actuels du marché pour ce type de bien.

Les sources d’information sur les loyers en France

Grâce à Internet et au foisonnement d’information sur le sujet, vous pouvez trouver différentes sources d’informations plus ou moins fiables sur les loyers dans votre ville ou quartier pour le type de logement que vous louez.

Ces études globales ne tiennent compte que des moyennes. Elles vous permettront dans un premier temps d’obtenir une fourchette réaliste pour l’estimation de votre loyer. Il conviendra ensuite d’affiner ce prix de location en fonction de différents critères. Ceux dont nous reparlerons ci-dessous.

À vous de comparer les différents résultats tout en ayant conscience de comment ont été calculés ces données. En les confrontant, vous vous rapprocherez d’une fourchette pas trop grande de loyers. Attention à ne pas retenir que ce qui vous est le plus favorable, car comme nous l’avons vu ci-dessus votre objectif doit être de toujours louer votre bien et d’éviter la vacance locative et les changements trop fréquents de locataires.

Les sources sur les loyers que nous avons retenues :

- L’observatoire Clameur.

- Les chiffres du portail Locservice spécialisé sur la location.

- Les résultats de l’observatoire-des-loyers.fr.

- Vous pouvez également regarder sur les nombreux sites d’annonces immobilières les tarifs qui se pratiquent dans votre secteur géographique pour des biens similaires.

Attention sur cette dernière solution à bien sélectionner des annonces qui ont une durée d’existence courte. En effet, les annonces qui restent trop longtemps en ligne sont majoritairement des annonces avec des loyers trop élevés par rapport au marché. Des bons exemples de ce qu’il ne faut pas faire. Vous pouvez suivre l’historique d’évolution d’une annonce avec des outils comme Castorus.

Des ajustements à faire en fonction des qualités et défauts de votre logement

Toutes ces moyennes ne vous donnent qu’un loyer approximatif. Chaque bien immobilier étant unique, il convient de prendre en considération les spécificités de votre logement par rapport aux biens de superficies équivalentes et d’ajuster le loyer en fonction de ces atouts ou défauts.

Avoir un balcon ou une terrasse dans une grande ville où cela est rare aura un effet bénéfique sur le loyer qu’il faut pouvoir quantifier. Et des spécificités de ce genre, il peut y en avoir beaucoup :

- Un lieu de stationnement est un plus, voire un grand plus dans certains quartiers (place de parking privative, garage ou box). Des locataires seront prêts à payer plus cher pour avoir ce service en plus par rapport à un logement qui n’en a pas.

- Un espace de stockage : un grenier, une cave, etc.

- Un étage élevé (si ascenseur) sera plus intéressant dans la plupart des cas qu’un rez-de-chaussée. Cela joue donc sur le calcul du loyer idéal.

- La qualité et l’état du logement : on ne fixe pas le même loyer pour un logement refait à neuf que pour un bien qui n’a pas été rénové ou qu’en partie depuis plusieurs années.

- Un emplacement de qualité aura également une côte beaucoup plus favorable (proche des transports en commun, des commerces, des écoles, calme, une belle vue, etc.).

Ce sont les mêmes types d’éléments que ceux qui déterminent le prix d’un bien immobilier, mais à adapter en fonction de la demande locative et non en fonction de ce que recherche des acquéreurs.

À vous d’évaluer le plus objectivement possible la valeur locative de votre appartement ou de votre maison et de fixer judicieusement le loyer demandé en fonction de votre marché locatif spécifique et en tenant compte de la concurrence. Le mieux pour assurer une recherche facile de locataire tout en obtenant une bonne rentabilité est de placer votre loyer dans la fourchette haute en matière de rapport qualité-prix. En clair, si vous voulez être dans la fourchette haute des loyers pour ce type de bien, il faudra que votre logement se démarque par des qualités importantes et qui justifient un loyer plus élevé que d’autres biens de moindre importance pour une même taille ou un même nombre de pièces.

Cet article fait partie de l’étape n°7 de notre formation gratuite pour les investisseurs immobiliers avec celui pour trouver un locataire.

Pour aller plus loin :

- Suivez ces 6 choses à faire avant de louer un appartement ou une maison.

- Découvrez le classement des villes les plus rentables pour du locatif parmi les 100 plus grandes villes de France.

- Renseignez-vous sur la défiscalisation immobilière en 2017.

- Apprenez à calculer si votre investissement locatif est rentable.

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