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Réduire ses impôts avec un investissement dans l’ancien avec le Denormandie ou la loi Cosse

Auteur : David LELONG

Pour les investisseurs, on entend beaucoup parler de la loi Pinel pour investir dans l’immobilier neuf avec défiscalisation, mais c’est beaucoup moins le cas d’autres dispositifs qui permettent de réduire l’impôt sur vos revenus grâce à des investissements dans un bien immobilier.

Pour rappel, nous avons dressé une liste des possibilités de défiscalisation dans l’immobilier en 2019 avec des présentations succinctes de chacun des dispositifs possibles.

Dans cette page nous allons revenir en détail sur les possibilités de réduire ses impôts en investissant dans des logements anciens avec beaucoup de travaux ou avec des conditions de loyer particulières. Le gouvernement incite à rénover et à réhabiliter les vieux bâtiments avec différents programmes en vigueur en 2019. Il tente également de créer du logement social par une partie du parc locatif privé. Nous allons donc expliquer ci-dessous les conditions pour bénéficier du dispositif Denormandie ou de la loi Cosse dit aussi "Louer abordable".

Réhabiliter de vieux logements plutôt que d’en construire, louer abordable

Dans de nombreux secteurs, le parc immobilier est par endroits en abandon ou n’est plus rénové régulièrement et demande beaucoup de travaux pour être remis au goût du jour et aux normes actuelles. En outre, certains locataires peinent à trouver une location.

En parallèle des aides pour la construction de logements neufs comme la loi Pinel pour les investisseurs ou le prêt à taux zéro pour les primo-accédants qui achètent leur résidence principale, l’État incite aussi à rénover les vieux logements avec la loi Denormandie, surtout dans certaines zones géographiques.

Cela présente de nombreux avantages pour les investisseurs :

- Les meilleurs emplacements sont souvent déjà utilisés par des bâtiments existants. Les constructions neuves doivent se contenter des terrains constructibles disponibles.

- Cela limite les intermédiaires qui ponctionnent une bonne partie des avantages fiscaux dans la chaîne de mise en vente de biens immobiliers neufs défiscalisés.

- Les réductions d’impôts sont tout aussi importantes.

Alors découvrez quelles sont les conditions pour défiscaliser en investissant dans l’immobilier ancien avec :

- le dispositif Denormandie qui est une nouvelle variante du Pinel ancien et qui rentre en vigueur en 2019.

- le dispositif "Louer abordable", aussi appelé "loi Cosse ancien", qui est valable pour les conventions signées jusqu’à la fin de l’année 2019 avec l’ANAH et qui n’obligent pas à faire des travaux pour des logements déjà aux normes.

Loi Denormandie : l’investissement locatif ancien avec réduction d’impôts

La loi de défiscalisation Denormandie est largement inspirée de la loi Pinel. Elle permet d’appliquer un fonctionnement identique, notamment au niveau des conditions de réduction d’impôt en échange d’un engagement de mise en location à loyer modéré pendant toute la durée de l’engagement.

Quel logement peut bénéficier du dispositif Denormandie ?

Ce régime de défiscalisation n’est utilisable que dans l’une des 222 villes retenues dans le cadre de l’opération "Action cœur de ville". Cette liste est disponible sur www.cohesion-territoires.gouv.fr. Elle cible les villes qui ont été spécifiquement identifiées comme parfaitement adaptées pour que ce type d’aide fonctionne pleinement en permettant de redynamiser les centres-villes vieillissants et moins fréquentés.

Le bien immobilier devrait être acheté entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021. Vous pourrez appliquer tous nos conseils pour votre achat immobilier à ce moment-là.

En outre, comme pour le prêt à taux zéro dans l’ancien, il faut que le montant global des travaux réalisés par un professionnel soit d’au moins 25 % du coût total de l’opération.

Les conditions de défiscalisation

Comme pour la loi Pinel pour le neuf, la loi Denormandie permet d’obtenir :

- Le propriétaire bailleur qui achète un logement adapté à ce dispositif bénéficie lui aussi d’une réduction d’impôts de 12, 18 ou 21 % du coût total de l’opération pour respectivement des engagements sur 6, 9 ou 12 ans.

- Le coût total de l’opération comprend : le prix d’achat du logement, les frais de notaire et le montant des travaux.

Par ailleurs, tous les travaux effectués dans ce cadre pourront bénéficier du taux de TVA réduit à 10 %.

Les conditions de mise en location en Denormandie

Comme dans le cadre de la loi Pinel pour le neuf, il faudra louer ce bien :

- à des locataires dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond en fonction de la composition du ménage.

- à un loyer ne dépassant pas un certain plafond en fonction de la zone géographique.

- en location nue en tant que résidence principale du ou des locataires.

Pour les plafonds de ressources des locataires et les plafonds des loyers, ils sont identiques à ceux de la loi Pinel. Découvrez ces plafonds ici.

Choix entre déficit foncier et Denormandie mais pas les 2

Les travaux qui seront inclus dans le calcul du coût total de l’opération pour obtenir la réduction sur votre impôt sur les revenus ne pourront pas être déduits en double pour générer du déficit foncier.

Il faudra donc calculer précisément en fonction de votre projet d’investissement quel est le meilleur choix fiscal sur la durée entre le dispositif Denormandie ou l’utilisation du mécanisme du déficit foncier.

Par exemple, déduire directement ses travaux des revenus pour faire du déficit foncier restera probablement plus intéressant pour ceux qui ont déjà des revenus fonciers et pour qui le montant des travaux est bien plus élevé que le prix d’achat de l’appartement ou de la maison.

Gestion des travaux

La liste des travaux pouvant être inclus dans le dispositif Denormandie est la suivante :

- Isolation des combles

- Changement de la chaudière

- Isolation des murs

- Changement de production d’eau chaude

- Isolation des fenêtres

Vous avez le choix entre 2 possibilités :

- Soit faire au moins 2 de ces types de travaux sur la liste des 5 catégories.

- Soit à votre guise mais de sorte que cela améliore les performances énergétiques d’au moins 30 % au total pour un logement individuel ou de 20 % pour un logement en collectif.

Ainsi, il sera indispensable d’avoir un bon réseau d’artisans compétents pour faire réaliser ses améliorations dans les meilleures conditions. Pensez à comparer les devis pour vos travaux afin d’obtenir les meilleurs prix pour vos opérations de réhabilitation et ainsi optimiser la rentabilité de votre placement immobilier.

Attention, vos artisans doivent obligatoirement être certifié "Reconnu garant de l’environnement" (RGE).

Pour pouvoir prouver les améliorations énergétiques, ce sera au propriétaire de faire réaliser un 2ème diagnostic de performance énergétique (DPE) et de conserver ces résultats et ceux du 1er DPE afin de pouvoir démontrer les meilleures performances en cas de contrôle fiscal.

Loi Cosse ancien ou Louer abordable pour des réhabilitations complètes fiscalement attractives

Un autre dispositif pour réhabiliter de vieux logements a vu le jour depuis le 1er janvier 2017, il s’agit du programme "Louer abordable", aussi nommé la "loi Cosse ancien". C’est un dispositif qui remplace le Borloo ancien.

L’avantage fiscal procuré aux investissements de ce type est loin d’être négligeable, surtout pour ceux qui ont une tranche marginale d’imposition élevée, puisqu’il s’agit d’un abattement sur vos revenus fonciers qui peut atteindre jusqu’à 85 %.

Les conditions pour bénéficier de la loi Cosse

Pour pouvoir bénéficier d’abattements sur les loyers déclarés aux impôts, vous devez respecter certaines conditions pour votre location :

- Vous devez signer une convention avec l’ANAH (l’Agence nationale de l’habitat) entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019.

- Vous restez maître du choix du locataire.

- Le logement doit être la résidence principale du locataire.

- Le contrat de location ne doit pas être en meublé.

- Le bien peut être neuf ou ancien.

- Jusque fin 2018, le logement devait être en zone urbaine. Depuis le 1er janvier 2019, la loi ELAN autorise, en complément, son application dans toutes les communes de la zone C.

- La durée d’engagement va de 6 ans à 9 ans en cas de travaux subventionnés par l’ANAH.

- Le logement ne peut pas être loué à un proche (même foyer fiscal, ascendant ou descendant, associés d’une même société, etc.).

- Le propriétaire bailleur s’engage à louer pendant toute la durée de l’engagement en respectant des plafonds de loyer et des plafonds de revenus pour les locataires. Il existe différents niveaux avec différentes possibilités d’abattements.

Voici les plafonds à ne pas dépasser en fonction de la zone et du caractère social de l’investissement, il s’agit d’un plafond pour le loyer hors charges par mètre carré et par mois :

Catégorie Zona A Bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Plafond intermédiaire 16.96 € 12.59 € 10.15 € 8.82 € 8.82 €
Plafond social 11.86 € 9.13 € 7.86 € 7.55 € 7.00 €
Plafond très social 9.23 € 7.10 € 6.12 € 5.86 € 5.44 €

Prenez soin de contacter l’ANAH pour vérifier ces plafonds dans votre secteur car ils peuvent varier localement pour être adaptés plus précisément aux besoins locaux.

La taille du logement est calculée en fonction de la surface habitable officielle. Il peut être ajouté la moitié des surfaces annexes dans la limite de 8 m² par logement.

Pour rappel, les communes situées en zone C sont toutes celles qui ne sont pas situées dans l’une des autres zones (A Bis, A, B1 et B2).

En ce qui concerne les plafonds de revenus des locataires, ils sont publiés par l’ANAH ici et en voici une copie à cette date pour les 3 catégories de logements.

Plafonds de revenus des locataires pour les conventions en loyer intermédiaire :

Composition du foyer Zona A Bis Zone A Zone B1 Zone B2 et C
Personne seule 37 508 € 37 508 € 30 572 € 27 515 €
Couple 56 058 € 56 058 € 40 826 € 36 743 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge 73 486 € 67 386 € 49 097 € 44 187 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 87 737 € 80 716 € 59 270 € 53 344 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge 104 390 € 95 553 € 69 725 € 62 753 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge 117 466 € 107 527 € 78 579 € 70 721 €
Personne à charge supplémentaire + 13 087 € + 11 981 € + 8 766 € + 7 888 €

Plafonds de revenus des locataires pour les conventions "en loyer social / en loyer très social" (en €) :

Composition du foyer Paris et communes limitrophes Ile-de-France hors Paris et communes limitrophes Autres régions
Personne seule 23 721 / 13 050 23 721 / 13 050 20 623 / 11 342
2 personnes ne comportant aucune personne à charge, à l’exclusion des jeunes ménages 35 452 / 21 272 35 452 / 21 272 27 540 / 16 525
3 personnes

- ou personne seule avec une personne à charge

- ou jeune ménage sans personne à charge
46 473 / 27 883 42 616 / 25 569 33 119 / 19 872
4 personnes

- ou personne seule avec 2 personnes à charge
55 486 / 30 521 51 046 / 28 075 39 982 / 22 111
5 personnes

- ou personne seule avec 3 personnes à charge
66 017 / 36 307 60 429 / 33 238 47 035 / 25 870
6 personnes

- ou personne seule avec 4 personnes à charge
74 286 / 40 859 68 001 / 37 401 53 008 / 29 155
Personne à charge supplémentaire + 8 278 / + 4 552 + 7 577 / + 4 166 + 5 912 / + 3 252

Quel abattement sur vos revenus fonciers ?

Le pourcentage d’abattement sur vos revenus fonciers dans votre déclaration aux impôts de vos revenus va dépendre de l’endroit dans lequel se situe votre logement en location et du type de convention choisi. Il s’ajoute aux autres frais et charges déjà déductibles de vos loyers. C’est donc un dispositif qui permet d’accentuer fortement la création de déficit foncier.

Voici les taux retenus en 2019 :

Type de convention Zone A Bis, A et B1 Zone B2 Zone C
Loyer intermédiaire 30 % 15 % Impossible
Loyer social 70 % 50 % 50 % si travaux
Loyer très social 70 % 50 % 50 % si travaux
Intermédiation locative 85 % 85 % 85 %

L’intermédiation locative consiste à confier la gestion de votre bien immobilier à une structure agréée (Agence immobilière sociale ou association), voir les avantages spécifiques sur le site de l’ANAH.

En outre, la loi ELAN permet de bénéficier d’un avantage supplémentaire pour les investisseurs qui louent en loi Cosse ancien : le plafond de déficit imputable dans ce cas passe de 10 700 à 15 300 € pour l’année 2019. C’est 4 600 € en plus à imputer sur vos autres revenus. De quoi renforcer l’attrait pour la loi Cosse.

À vous de voir quel dispositif est possible dans votre secteur géographique et ce qui vous paraît le plus intéressant par rapport à vos objectifs et à votre projet d’investissement dans l’ancien.

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Pour aller plus loin :

- Découvrez les autres possibilités de défiscaliser avec l’immobilier en 2019.

- Informez-vous sur le classement des rendements locatifs dans 100 grandes villes.

- Regardez comment bien acheter pour louer en 2019.

- Prenez connaissance des 24 façons d’investir dans l’immobilier : il y en a pour tous les budgets et les objectifs.

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