Immobilier 2012 : la baisse, enfin ?

Le marché immobilier actuel se bloque

Le nombre de transactions immobilières a fortement reculé au 3ème trimestre 2011 comme en attestent la forte baisse des demandes de crédit immobilier (-16 % au 3ème trimestre 2011 par rapport au 3ème trimestre 2010) et la chute des ventes de logements neufs (-17 % sur les 9 premiers mois de l’année 2011). Le marché immobilier se grippe en 2011. Pour baisser en 2012 ?

Avant une baisse des prix de l’immobilier, il y a toujours un fort ralentissement des ventes de logements. Nous allons voir que le marché immobilier aura à faire face à de nombreux changements importants qui inciteront les prix à baisser en 2012.

D’importants changements sont attendus en 2012 pour le marché immobilier

Le marché immobilier est soumis à la loi de l’offre et de la demande. Différents paramètres viennent influencer ce rapport offre/demande. C’est ce qui pourrait se produire avec les changements importants qui sont attendus pour le marché immobilier en 2012.

Le pouvoir d’achat des Français en matière d’immobilier va baisser de manière importante, ce qui contraindra les vendeurs à revoir leur prix à la baisse s’ils veulent vendre.

Risque d'augmentation des taux de crédit

Après avoir augmenté de décembre 2010 à juillet 2011 pour passer en moyenne de 3.22 % à 3.86 %, les taux de crédit immobilier se sont ensuite stabiliser autour de 3.90 % depuis.

Cependant, si en apparence les conditions d’emprunt sont stables lorsqu’on ne regarde que les taux de prêt immobilier, cela cache le fait que les banques ont durci leurs conditions d’accès à l’emprunt. L’écart se creuse entre les meilleurs taux et les taux moyens comme vous pouvez le voir sur notre suivi des meilleurs taux immobiliers actuels.

De plus, l’indice OAT 10 ans ne cesse d’augmenter depuis début octobre. Si le coût de l’argent augmente, les banques le répercuteront sur leur taux d’intérêt pour des emprunts immobiliers. Le risque de perte du triple A de la France fait craindre une forte remontée des taux de crédit en 2012.

Suppression et réduction des aides de l’État

Pour tenter de préserver cette note financière AAA, le gouvernement a commencé à prendre quelques mesures légères pour réduire les dépenses et augmenter les recettes de l’État.

L’immobilier a été un secteur concerné par les deux premiers plans de rigueur. Les sommes consacrés au logement ont déjà été revues à la baisse en 2011 (baisse du Scellier, PTZ+ moins coûteux que l’ancien PTZ et le crédit d’impôt, etc.). Certaines mesures, applicables dès 2012, vont venir réduire les capacités d’achat des Français :

 Le prêt à taux zéro sera réservé en 2012 à l’achat d’un logement neuf. Et encore, pour en bénéficier vous ne devrez pas dépasser certains plafonds de revenus. Pour l’achat d’un logement ancien, il ne sera plus possible d’obtenir le PTZ Plus en 2012.

Le PTZ+ était déjà moins intéressant que l’ancien crédit d’impôt immobilier. L’État réduit encore l’enveloppe budgétaire destinée à favoriser l’accession à la propriété.

 Le dispositif de défiscalisation immobilière Scellier baissera en 2012. Le taux de réduction d’impôt déductible du prix d’achat d’un logement neuf BBC passera à 13 % en 2012 (contre 22 % en 2011). La défiscalisation sur un logement neuf non BBC ne donnera plus droit à une défiscalisation (contre 13 % en 2011).

De plus, cette loi Scellier sera supprimée en 2013.

Augmentation de la fiscalité immobilière

La forte réduction des aides visant à soutenir la demande dans l’immobilier n’est pas la seule conséquence de ces plans de rigueur. La fiscalité immobilière est aussi fortement mise à contribution :

 Dès le 1er février 2012, la nouvelle règle de calcul des abattements pour les plus-values immobilières rentrera en vigueur. L’imposition des plus-values immobilières réalisées sur une résidence secondaire, un investissement locatif ou encore un terrain constructible sera fortement augmentée.

 Les prélèvements sociaux ont également augmenté. Les investisseurs seront donc davantage taxés sur leurs revenus fonciers.

 Les impôts locaux comme la taxe foncière et la taxe d’habitation ne cessent d’augmenter depuis plusieurs années.

Si le gouvernement est amené à prendre des mesures plus strictes, d’autres impôts immobiliers pourraient bien évoluer en 2012. Les plus-values immobilières sur les résidences principales pourraient, par exemple, ne plus être totalement exonérées.

Crise économique et chômage

Depuis le début de l’automne, les plans de restriction d’effectifs s’accélèrent. Le chômage risque d’augmenter à nouveau dans les mois à venir alors qu’il est déjà à un niveau élevé. La situation économique ne permet pas non plus aux entreprises d’augmenter de manière sensible les salaires.

Il ne faut donc pas s’attendre à des hausses de revenus pour les Français. Ce n’est donc pas grâce aux revenus que l’écart énorme entre les prix de l’immobilier et les revenus va se réduire.

Un regard sur l’immobilier qui change ?

Les idées reçues en immobilier sont difficiles à effacer. Pourtant, les acquéreurs se montrent de plus en plus prudents avant de réaliser un achat immobilier. Tant que les prix montent, de nombreux acheteurs gardent un esprit spéculatif sur l’immobilier. Mais si les prix se remettent à nouveau à baisser, il sera difficile de faire croire qu’en achetant de l’immobilier on est toujours gagnant.

Si les prix baissent de manière conséquente, la baisse des prix entrainera de nouvelles baisses comme la hausse de ces 12 dernières années à entrainer une hausse sans précédent.

Une baisse généralisée des prix des logements en 2012 ?

Tous ces facteurs auront tendance à faire baisser les prix de l’immobilier. Même les plus optimistes habituellement sur le marché immobilier prévoient des baisses de prix des logements en 2012.

D’énormes plans de soutien de l’État (doublement du PTZ dans le neuf, mise en place du Scellier, PTZ+ disponible pour tous, etc.) et une baisse exceptionnelle des taux de crédit immobilier ont permis aux prix de repartir à la hausse en 2010 et début 2011 (et encore pas partout). Cette fois, nous ne voyons pas quels facteurs pourraient venir contrebalancer tous ces facteurs négatifs pour entraîner de nouvelles augmentations des prix.

Seuls ceux qui croient encore que l’immobilier est une valeur refuge et qui possèdent beaucoup d’épargne continuent d’acheter de l’immobilier avec une grosse part d’apport (voire en payant totalement en cash). Mais les Français ont déjà l’essentiel de leur patrimoine investi dans l’immobilier, il est donc difficilement imaginable que ce seul facteur puisse permettre de maintenir les prix aux niveaux actuels.

Une véritable baisse des prix de l’immobilier en 2012 profiterait à la plupart des particuliers. Ceux qui veulent devenir propriétaire le ferait moins difficilement, les propriétaires qui veulent changer de résidence principale seront également gagnants avec une baisse de prix et les investisseurs obtiendraient de biens meilleurs rendements locatifs.

Pour en savoir plus, téléchargez notre guide de l’achat immobilier en 2012, c’est gratuit !

Nous reviendrons sur chacun de ces points de manière plus détaillée dans de prochains articles (celui-ci est déjà suffisamment long). Ne manquez pas nos prochains articles et restez informé sur l’évolution du marché immobilier en 2012 en vous abonnant :

Pour aller plus loin :

 Découvrez les courbes de Friggit de décembre 2011.
 Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter un bien immobilier.
 Suivez ces 15 conseils pour obtenir un meilleur taux de crédit immobilier.