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Immobilier juillet 2015 : les chiffres du mois

16 juillet 2015

Le marché immobilier n’est pas en vacances. L’actualité immobilière continue à être importante en ces mois d’été. Voici tout ce qu’il faut retenir pour ce mois de juillet 2015 avec un point sur l’évolution des ventes et des prix au 1er semestre 2015, la mise à jour des courbes de Friggit avec les derniers mois modifiés, un point sur les premières hausses des taux d’emprunt, le nouvel indice de référence des loyers pour le 2ème trimestre 2015 ainsi qu’un point sur le taux de rotation des logements.

Mise à jour : découvrez les chiffres pour l’immobilier en juillet 2016.

Évolution des prix de l’immobilier et du volume de vente au 1er semestre 2015

En attendant la publication officielle des notaires de France ainsi que de l’indice notaires-INSEE sur les derniers prix de l’immobilier, nous avons eu le droit comme chaque mois de juillet à différentes publications de chiffres de la part de certains grands réseaux d’agences immobilières.

Ces chiffres sont à prendre avec des pincettes tant les méthodes de calcul peuvent varier d’une société à une autre et qu’elles ne sont basées que sur un nombre restreint et spécifique de transactions (les biens vendus par ce réseau d’agence uniquement). Ils permettent néanmoins d’obtenir différentes impressions et tendances sur le marché immobilier actuel.

Ainsi, on a la confirmation que la forte chute des taux du début d’année et l’annonce d’un début de remontée (et donc d’un point bas sur les taux) et cela au moment le plus fort de l’année pour les transactions a attiré un regain difficilement quantifiable d’acquéreurs. La plupart des réseaux font état de meilleures ventes comparées au même mois de l’année dernière à partir d’avril. Petit bémol, l’année dernière à la même époque, il y avait eu un afflux de transactions au 1er trimestre juste avant les hausses sur les frais de notaires. Ces anticipations avaient provoqué ensuite des mois suivants beaucoup plus calmes... Difficile donc de comparer mois à mois. Cependant, les réseaux Guy Hoquet, Century 21, Laforêt ou encore ORPI annonce des augmentations des ventes au 1er trimestre 2015 par rapport au 1er trimestre 2014 pour leur enseigne.

Il faudra voir si cet afflux d’acheteurs se confirme au second semestre ou si ce n’était qu’un pic temporaire dû à l’anticipation d’une remontée des taux. En effet, beaucoup d’acheteurs se sont précipités pour acheter ces derniers mois pour profiter des taux exceptionnels, surtout depuis que les annonces de remontée des taux se sont fait entendre. Ces achats précipités n’ont pas été faits en tenant compte du fait que le coût d’un achat provient essentiellement du prix et non du taux...

Du côté des prix des appartements et des maisons, ce léger regain de volume n’a, semble-t-il, pas provoquer de hausse. Sur un an, les réseaux annoncent tous des baissent de prix de l’ordre de 1 à 3 % en moyenne. Aucun n’anticipe une augmentation sur la fin d’année, tout au plus les prix pourraient se stabiliser.

Nous pensons, au contraire, qu’une fois que cet afflux d’achat par anticipation d’une remontée des taux se sera arrêté, la baisse des prix ne pourra que s’accentuer avec des taux plus hauts et donc un pouvoir de financement moindre. Une hausse des taux de 100 points de base correspond en moyenne à une baisse des prix d’environ 8 %. Sur ces deux derniers mois, les taux donnés par les principaux courtiers montrent une hausse d’au moins 20 points de base sur les durées les plus courantes.

Les courbes de Friggit en juillet 2015

L’INSEE a révisé l’indice Notaires-INSEE du 1er trimestre 2015 ainsi que le revenu disponible des ménages utilisés dans le calcul du ratio prix/revenu de Jacques Friggit depuis la dernière publication complète de décembre. Les derniers points des courbes ont donc été mis à jour en juillet 2015. Voici donc les derniers graphiques avec les chiffres consolidés :

Courbes et tunnel de Friggit sur les prix des logements par rapport aux revenus en juillet 2015

Ce graphique provient des travaux de Jacques Friggit.

On constate que le léger rebond apparu sur les publications de juin n’a en fait aucune réalité, le ratio "prix des logements/revenu disponible" continue de diminuer. La baisse s’accélère même légèrement et cela aussi bien pour Paris et l’Ile-de-France que la Province :

Courbes et tunnel de Friggit avec distinction Paris, Ile-de-France, Province en juillet 2015

Ce graphique provient des travaux de Jacques Friggit.

Malgré un contexte de longue baisse des taux, la bulle immobilière continue de se dégonfler en regard de l’évolution des revenus des Français.

Un nouveau taux moyen record qui cache des premières hausses

Sur les prêts immobiliers octroyés en juin 2015, l’observatoire Crédit Logement CSA annonce un taux moyen record de 1.99 %. C’est donc encore une nouvelle baisse de 2 points de base par rapport au point précédent. Cela permet ainsi d’établir un nouveau record avec pour la première fois un taux moyen sous les 2.00 %.

Néanmoins, cette moyenne sur les prêts pour du neuf, de l’ancien et des travaux et sur différentes durées masque les premières remontées des taux moyens par durée. Vous trouverez toutes les explications dans notre article sur taux de crédit immobilier en juillet 2015.

Jusqu’à fin août, les hausses de taux resteront minimes. Traditionnellement les banques ne changent plus vraiment leur grille de taux durant juillet/août, sauf changement exceptionnel sur les marchés financiers. À moins d’une issue non anticipée de la crise grecque, il faudra attendre la rentrée de septembre pour voir comment les banques vont faire évoluer leur taux. Vont-ils continuer à augmenter ? Si oui à quelle vitesse ? Réponse d’ici quelques semaines.

Nouvel indice de référence pour les loyers avec le 2ème trimestre 2015

L’INSEE vient de communiquer officiellement ce matin la nouvelle valeur de l’indice de référence des loyers. Cet indice qui sert à calculer la hausse maximale que peut demander un propriétaire à son locataire est fixé à 125.25 pour le 2ème trimestre 2015. Ceci constitue une augmentation de 0.08 % sur un an. Autant dire que les loyers des contrats de location en cours vont rester stables.

Vous pouvez retrouver l’historique des évolutions de l’IRL depuis 2004 ici ainsi que tout ce qu’il faut savoir sur les révisions d’un loyer en fonction de la situation.

Taux de rotation des logements de seulement 2.05 %

D’après une étude du Crédit Foncier, le taux de rotation des logements est descendu à 2.05 %. Cela signifie qu’un logement change de propriétaires en moyenne tous les 49 ans !

Pour calculer ce ratio, cette étude prend en compte le nombre de transactions sur une année (691 000 en 2014) par rapport au nombre total de logements en France (33.9 millions en 2014).

Lorsque l’immobilier tournait à plein régime entre 2001 et 2007 ce taux de rotation était de 2.68 % en moyenne. Soit une baisse de 23 % en 2014 par rapport à cette période faste. Les prix immobiliers beaucoup trop élevés freinent fortement les achats immobiliers, le marché est donc au ralenti. Chose que commencent à comprendre ceux qui vivent des transactions immobilières (notaires, agents immobiliers, collectivité via les droits de mutation, etc.). Il serait préférable d’avoir un marché beaucoup plus dynamique même si cela signifie d’avoir des prix moins élevés...

Pour aller plus loin :

- Suivez l’évolution des prix immobiliers en 2016.
- Regardez comment évolue les taux immobiliers en 2016.
- Retrouvez nos conseils pour votre achat ou votre vente de logement.

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