Taux immobilier septembre 2023

Où en sont les taux de crédit immobilier en septembre 2023 ? Quelles sont les conditions pour emprunter ce mois-ci ? Et dans les mois à venir, peut-on espérer une baisse des taux ? Immobilier Danger fait un point complet sur les taux d’intérêt pour un prêt immobilier en septembre 2023.

Mise à jour : découvrez le taux immobilier en avril 2024.

Quel taux d’emprunt en septembre 2023 ?

Retrouvez pour commencer les derniers chiffres officiels sur les taux d’intérêt de prêt immobilier avant de voir les nouveaux plafonds relevés pour les taux d’usure à partir de ce 1er septembre 2023.

Taux immobilier moyen à 3.61 %

Sur les crédits immobiliers souscrits en juillet 2023, le taux d’intérêt moyen s’élève à 3.61 %. Ce sont les derniers chiffres dévoilés à ce jour par l’Observatoire Crédit Logement CSA. Nous mettrons à jour cette page avec les taux des prêts contractés en août dès qu’ils seront publiés.

Mise à jour le 7 septembre 2023 : les chiffres sur les crédits contractés en août 2023 sont sortis. Le taux d’intérêt moyen s’élève désormais à 3.80 %. Il est de 3.72 % sur 15 ans, de 3.92 % sur 20 ans et de 4.08 % sur 25 ans. La durée de remboursement moyenne reste stable à 250 mois.

Le choix du nombre d’années pendant lesquelles vous allez rembourser votre crédit joue beaucoup sur le coût total des intérêts. Chaque mois ou année supplémentaire fait exploser un peu plus le coût total. Cela provient également du fait que les taux pratiqués par les banques sont plus élevés sur des durées plus importantes.

Comme vous pouvez le voir ci-dessous avec notre indicateur avancé basé sur les chiffres communiqués par les courtiers, les taux ont augmenté d’environ 20 points de base depuis. Par exemple, sur 25 ans, on est plutôt aux alentours de 4.10 %.

Taux d’usure en septembre 2023

Le niveau des taux d’usure pour un crédit immobilier a pris de plus en plus d’importance ces derniers trimestres. C’est lui qui limite chaque mois les augmentations des taux que peuvent appliquer les banques. Sans cela, nous serions déjà depuis longtemps à des taux de 5 ou 6 % comme aux États-Unis ou dans d’autres pays occidentaux qui répercutent plus rapidement les changements du marché.

Pour limiter les blocages, la Banque de France met à jour mensuellement ses taux d’usure depuis le début de l’année 2023. Voici donc les nouveaux plafonds que les banques ne peuvent pas dépasser pour le taux TAEG d’un emprunt pour l’achat d’un logement :

Les risques de refus de crédit diminuent fortement par rapport au début de l’année. Néanmoins, il est toujours utile, ne serait-ce que pour votre portefeuille de chercher à réduire tous les frais liés à un prêt immobilier (intérêts à payer, frais de garantie, d’assurance emprunteur). Sur Immobilier Danger vous trouverez tout ce qu’il faut pour cela grâce à nos nombreuses informations, nos conseils et nos comparateurs gratuits.

Comparatif des taux de crédit immobilier moyens en septembre 2023

Pour mesurer les variations d’un mois sur l’autre selon la durée d’un emprunt, voici une comparaison des taux de prêt immobilier moyens annoncés par différents courtiers ce 1er septembre 2023 par rapport à ceux relevés le 1er août 2023 lors de notre dernière analyse :

Courtier \ Durée	10 ans	15 ans	20 ans	25 ans
MeilleurTaux	3.61 % (3.58 %)	3.81 % (3.80 %)	3.87 % (3.87 %)	4.02 % (4.01 %)
Empruntis	3.70 % (3.65 %)	3.85 % (3.75 %)	4.00 % (3.85 %)	4.10 % (4.00 %)
ACE	3.70 % (3.60 %)	3.85 % (3.70 %)	4.00 % (3.80 %)	4.10 % (3.95 %)
Cyberpret	3.55 % (3.55 %)	3.80 % (3.75 %)	3.90 % (3.85 %)	4.05 % (3.95 %)

Cela augmente encore, mais les hausses ont été plus limitées ces dernières semaines. Comme nous le verrons ci-dessous, les banques perdent encore de l’argent ou du moins n’en gagnent toujours pas en prêtant pour de l’immobilier depuis plusieurs trimestres. Même si les choses s’améliorent, il faut s’attendre à d’autres augmentations dans les prochains mois.

Il s’agit dans ce tableau comparatif des taux nominaux. Pour un taux TAEG, il faudra inclure en plus le coût de l’assurance de prêt, les frais de dossier ou de garantie, etc.

Attention, ces moyennes cachent de forts écarts entre les clients qui obtiennent les meilleurs taux et ceux qui subissent des conditions bien moins intéressantes. Une banque régionale a été la première à annoncer un taux à 5.05 % pour un profil moins privilégié.

Pour découvrir votre taux d’intérêt personnalisé, remplissez dès maintenant cette simulation de prêt immobilier en ligne et découvrez les meilleures offres du moment en fonction de votre situation (âge, revenus, patrimoine, etc.) et de votre projet (achat d’une résidence principale ou investissement locatif, montant du capital à emprunter, durée de remboursement, etc.).

Vous pouvez également consulter notre dossier sur les taux actuels pratiqués par chaque banque afin de dénicher la meilleure banque pour votre prêt immobilier :

• Taux immobilier Crédit Agricole
• Taux immobilier Crédit Mutuel
• Taux immobilier BNP Paribas
• Taux immobilier Société Générale
• Taux immobilier La Banque Postale
• Taux immobilier Caisse d’Epargne
• Taux immobilier Banque Populaire
• Taux immobilier LCL
• Taux immobilier Boursorama
• Taux immobilier Fortuneo
• Taux immobilier Hello Bank

Comment négocier également une meilleure assurance emprunteur ?

Avec cette forte augmentation des taux, les emprunteurs sont de plus en plus à la recherche de la banque qui leur fera le taux d’intérêt le plus bas. C’est très bien car il y a d’importantes économies à faire.

Seulement, beaucoup d’entre eux négligent l’impact de l’assurance emprunteur sur le coût total de leur financement. Ils peuvent représenter jusqu’à 30 % du coût du crédit. Ce qui est loin d’être négligeable.

De plus, c’est sur cet élément-là qu’il y a la possibilité de fortement réduire le prix global du financement. En effet, le montant des cotisations d’assurance emprunteur peut fortement varier d’un assureur à un autre et pour des garanties équivalentes.

Retrouvez à partir de notre dossier sur la meilleure assurance de prêt immobilier en 2024 des explications sur comment comparer les offres et une présentation détaillée des offres de chaque assureur et de chaque banque.

Retrouvez par exemple notre dossier complet sur :

• L’assurance emprunteur Predica du Crédit Agricole
• L’assurance emprunteur Caisse d’Epargne
• Notre avis sur l’assurance emprunteur GMF
• Notre avis sur l’assurance emprunteur CNP

A noter, pour ceux qui ont un ou plusieurs crédits immobiliers en cours de remboursement, il est possible de changer rapidement d’assurance de prêt avec la loi Lemoine.

Combien peut-on emprunter selon son salaire avec les taux actuels ?

Nous l’avons vu régulièrement au fur et à mesure de l’augmentation importante des taux. La capacité d’emprunt des acquéreurs est en train de fondre à très grande vitesse.

Par rapport au début de l’année 2022, les acheteurs ont perdu de l’ordre de 25 à 30 % de capacité d’emprunt. De quoi fortement impacter leur budget même en tentant de limiter les dégâts (hausse de la durée de remboursement, apport personnel plus important, etc.).

Pour un calcul individualisé, regardez à « quel prêt immobilier puis-je prétendre ? ».

Par exemple, voici combien vous pouvez emprunter au maximum sur 25 ans en septembre 2023 avec un taux d’intérêt de 4.10 % selon vos revenus. Nous verrons également le montant d’emprunt en moins par rapport à un taux moyen de 1.15 % encore observé en février 2022 :

Pour cet exemple, nous avons retenu un taux d’endettement de 33.33 % car il faut tenir compte de l’assurance emprunteur dans la limite fixée par le HCSF à 35 %.

Pour les autres durées d’emprunt, vous trouverez toutes les informations sur les liens par salaire dans ce tableau.

Bon à savoir : découvrez comment sont calculés les intérêts d’un prêt immobilier.

Pourquoi les taux immobiliers vont continuer d’augmenter dans les prochains mois ?

Les taux d’intérêt pour financer un achat de maison ou d’appartement en France sont passés assez rapidement de 1 % à près de 4 %, comme le montre notre historique du taux immobilier depuis 40 ans. On pourrait penser que cela va rapidement s’arrêter, voire qu’une baisse des taux va arriver dans les mois à venir.

C’est pourtant loin d’être le cas.

En effet, longtemps bloquées par le taux d’usure trop bas, les banques n’ont pas pu répercuter toutes les hausses de taux qu’elles ont subies. Le coût du refinancement a explosé. De ce fait, les banques perdaient de l’argent à chaque fois qu’elles accordaient un crédit immobilier en 2022 et en ce début d’année 2023. C’est ce que montre ce graphique issu de l’étude sur le financement à l’habitat en 2022 de l’ACPR de la Banque de France (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution) :

De quoi mieux comprendre avec des chiffres ce que l’on explique depuis plusieurs mois : les banques ont fermé le robinet du crédit immobilier car elles ne veulent pas prêter à perte.

Cela commence à aller mieux. Avec un AOT 10 ans qui se stabilise autour de 3 % et des taux de crédit immobilier qui ont fortement augmenté ces derniers mois, les pertes se réduisent progressivement. Néanmoins, il faudra encore quelques mois pour que les banques redeviennent bénéficiaires sur ce type de produit. Et cela passera par de nouvelles hausses des taux tant que la Banque Centrale Européenne (BCE) ne baissera pas ses taux directeurs.

Il faut s’attendre à voir les taux se rapprochaient des 5 % d’ici début 2024 pour la majorité des crédits qui sont sur 20 ou 25 ans.

Pour rappel, le prêt immobilier reste un produit d’appel pour les banques. C’est ce qui leur permet de capter de nouveaux clients pour plusieurs années. Elles sont prêtes à ne pas gagner beaucoup d’argent sur ce type de financement si cela leur permet de capter des clients pour une longue durée.

Elles misent alors sur la possibilité de vous proposer d’autres produits plus rentables pendant ces années (assurances (assurance habitation, auto, santé, etc.), différents placements (assurance-vie ou autres produits d’épargne), cartes bancaires et autres services). Cependant, elles ne sont pas prêtes pour autant à perdre trop d’argent pour attirer de nouveaux clients.

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Pensez aussi à comparer les devis d’assurance de prêt immobilier pour gagner encore entre plusieurs centaines et plusieurs milliers d’euros sur le coût total de votre financement de logement.

Pour ceux qui veulent renégocier leurs différents emprunts, il est également possible de comparer les offres de rachat de crédit.

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