Quel bilan pour l’immobilier en 2021 en France ? Quelles sont les évolutions du marché immobilier en 2022 ? Quels changements vont impacter les tendances et influencer votre projet ? Voici un point complet sur ce qu’il faut savoir pour bien gérer votre projet immobilier en 2022. C’est également l’occasion de vous annoncer la sortie du guide de l’achat immobilier en 2022 à télécharger gratuitement.
Mise à jour : découvrez notre dernier article sur la baisse des prix immobiliers en 2022 et 2023 ainsi que les changements pour l’immobilier en 2024.
Bilan de l’immobilier en 2021 : explosion des ventes et des prix sur fond de taux immobiliers records
L’activité tourne au ralenti en cette fin d’année 2021 comme habituellement avant les fêtes de fin d’année. C’est l’occasion de faire un point sur les principaux chiffres et indicateurs à retenir.
Plus de 1.2 million de vente de logements anciens en un an
Après une année 2020 marquée par les périodes de confinement qui ont rendu les achats et les ventes de logements plus difficiles, l’année 2021 est elle marquée par une explosion des ventes de logements anciens sur un an glissant. On atteint le record de 1 204 000 transactions immobilières dans l’ancien entre le 1er octobre 2020 et le 30 septembre 2021 :
Ce fort dynamisme de l’activité provient notamment d’un fort attrait pour des biens qui offrent plus d’espace et qui sont (un peu) plus éloignées des grandes agglomérations. En effet, les ventes de maisons ont explosé et les villes de taille secondaire avec un accès rapide à Paris ou à d’autres grandes villes ont connu un fort regain d’intérêt de la part des acheteurs en quête de plus de nature et de surface.
Cette explosion de la demande pour des achats immobiliers alors que l’offre de logements à vendre n’a pas augmenté dans le même temps engendre une explosion des prix et une raréfaction des biens à la vente.
Prix de l’immobilier : +7.4 % en un an en moyenne avec de grandes disparités
Sur ces dernières années, on avait une tendance assez forte : les prix de l’immobilier augmentaient fortement dans les très grandes villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux et cela était beaucoup moins fort dans les agglomérations plus petites et moins demandées. Dans les secteurs plus ruraux, on observait des prix assez stables voire en légère hausse mais très loin de l’évolution moyenne des prix.
En 2021, le marché évolue et on observe des prix stables pour un appartement à Paris. Malgré une inflation de près de 2 % sur un an (et donc en réalité une baisse du prix réel d’un logement parisien), les acquéreurs se sont plutôt tournés vers des villes moins grandes. On a ainsi vu les prix augmenter un peu partout en Province, parfois très fortement. De nombreux citadins ont acheté une nouvelle résidence principale ou une résidence secondaire en dehors des villes trop densément peuplées. Ce qui cause des difficultés pour les locaux qui veulent se loger.
Voici les courbes d’évolution pour le prix d’un bien immobilier ancien selon l’INSEE :
Ce sont les prix des maisons en Province qui augmentent le plus rapidement avec une moyenne de +9.4 % au 3ème trimestre 2021, contre +7.0 % en Ile-de-France. En moyenne sur l’ensemble du territoire, voici les variations de prix qu’il faut retenir :
Ces augmentations de prix se sont accentuées tout au long de l’année 2021 comme vous pouvez le constater sur ces derniers chiffres officiels. Pour plus de détails localement, pensez à utiliser la base DVF sur les prix de l’immobilier.
Taux de prêt immobilier : d’excellentes conditions pour emprunter toute l’année
Cette explosion des prix a également été rendue possible par de nouvelles baisses des taux de crédit immobilier qui ont eu lieu en 2021. Dès le mois de janvier, on a observé des diminutions sur les taux d’intérêt pour financer un achat ou faire un rachat de crédit immobilier :
En réalité, c’est même depuis le pic de l’été 2020 que les taux de prêt immobilier sont en baisse. Sur ces derniers mois, ils sont restés stables à environ 1.05 % de moyenne. On a même pu voir des meilleurs taux à des niveaux historiques avec par exemple un meilleur taux de 0.90 % sur 25 ans ou encore un meilleur taux de 0.52 % sur 15 ans.
Ainsi chaque acquéreur a pu voir sa capacité à emprunter augmenter en 2021. Il faut néanmoins toujours néanmoins respecter les critères d’octroi de crédit immobilier fixés par le HCSF :
- Taux d’endettement maximum de 35 % (assurance emprunteur comprise)
- Durée de prêt limitée à 25 ans
- Effort demandé sur l’apport personnel.
Il sera ainsi toujours aussi difficile d’obtenir un crédit immobilier sans apport en 2024. Seuls 20 % des emprunteurs pourront avoir un dossier qui sera en dehors de ces conditions.
Quels changements pour l’immobilier en 2022 ?
Différentes modifications (sur les aides, les réglementations, etc.) peuvent venir impacter l’évolution de l’immobilier en 2022. Voici les principales informations à retenir avant de démarrer cette nouvelle année.
Prolongation du PTZ et recentrage du prêt Action Logement
Le prêt à taux zéro est prolongé jusqu’au moins fin 2022. Il permet, selon conditions de ressources de financer avec un crédit à taux zéro un achat immobilier neuf dans les zones tendues ou d’un logement ancien avec travaux dans les zones moins tendues. Retrouvez toutes nos informations sur le PTZ 2024.
En outre, depuis quelques mois, le prêt patronal Action Logement n’est plus accessible que pour le financement d’un projet immobilier neuf et avec des conditions qui ont été améliorées récemment (doublement du montant, baisse du taux d’intérêt), etc.
En attendant de voir si les élections présidentielles et la mise en place d’un nouveau gouvernement apporteront des changements au niveau des aides à l’achat immobilier, les dispositifs de soutien restent les mêmes.
Changement infra-annuelle de l’assurance de prêt immobilier : cela avance
Cela fait quelque temps que l’on en parle sur Immobilier Danger. Après une réforme avortée en fin d’année dernière, de nouvelles avancées ont lieu pour permettre à tous les Français qui payent actuellement une assurance de prêt immobilier de pouvoir en changer de manière infra annuelle, c’est-à-dire à tout moment de leur contrat. Cette possibilité n’a pas encore passé toutes les étapes de validation, notamment au Sénat et si elle se met en place, cela ne sera probablement pas avant la fin de l’année 2022, voire en 2023.
Il y a de belles économies à faire en comparant les taux d’assurance emprunteur et en négociant au mieux votre contrat. Seulement, peu d’assurés le font et les banques continuent de capter plus de 80 % du marché avec de très belles marges financières.
Pour rappel, il est possible de choisir son assurance dans l’établissement de son choix grâce à la délégation d’assurance et il est ensuite possible de changer d’assurance emprunteur à différents moments clés, mais pas encore quand on le veut.
Baisse de l’avantage pour la loi Pinel en 2023 et prolongation d’autres dispositifs de défiscalisation
La plupart des dispositifs pour faire de la défiscalisation en immobilier en 2024 seront les mêmes que cette année. La loi Denormandie et la loi Censi-Bouvard ont été reconduites à l’identique.
En revanche, pour la loi Pinel, sa prolongation jusqu’à fin 2024 se fait avec une dégradation des avantages fiscaux à partir de 2023. En effet, les taux de réduction d’impôt par rapport au prix d’achat vont diminuer progressivement. Seuls certains biens immobiliers neufs pourront conserver cet important avantage fiscal avec un nouveau dispositif baptisé super Pinel pour 2023. Attention, l’offre de logements qui valideront ces critères risque d’être réduite. Mieux vaut lancer un tel projet dès 2022 pour pouvoir bénéficier de tous les atouts actuels.
Comment vont évoluer les taux de crédit immobilier en 2022 ?
Comme nous l’avons vu sur notre analyse du taux immobilier en décembre 2021 (mise à jour: voir les taux immobiliers en avril 2024), après avoir battu tous les records durant l’été et le début de l’automne, on assiste à une légère hausse des taux pour cette fin d’année 2021. Néanmoins, il n’y a pas d’inquiétudes à avoir pour le niveau des taux de prêt immobilier en 2022. Ils vont rester bas tout au long de l’année. Tout au plus ils augmenteront temporairement de quelques points de base, mais rien d’important n’est à prévoir.
D’une part, les craintes sur l’inflation et sur le niveau de l’OAT 10 ans de la France sont déjà en train de se réduire.
D’autre part, les banques se sont fixées des objectifs ambitieux pour la production de crédit immobilier en 2022 et elles ont bien l’intention de se livrer une belle concurrence pour capter de nouveaux clients par le biais du crédit immobilier. Cela reste un produit d’appel pour favoriser la fidélisation d’un client pour de longues années. De ce fait, les banques vont dans la majorité continuer à proposer les taux d’emprunt les plus bas possibles pour augmenter leur part de marché.
Il pourrait même être possible que, d’ici quelques mois, on observe de nouveaux records sur le taux d’intérêt moyen avec pourquoi pas un premier passage sous la barre symbolique de 1.00 % pour cette année 2022 ?
Il conviendra de s’interroger d’ici quelques semaines pour savoir quelle banque propose le meilleur taux immobilier 2024. Pour cela vous pourrez consulter en détail les :
Quelle évolution pour les prix de l’immobilier en 2022 ?
Après plusieurs années de fortes hausses, le marché immobilier commence à s’essouffler dans différents secteurs géographiques. Les prix deviennent inaccessibles pour de nombreux Français. Ce qui tend à réduire la demande. C’est pourquoi il faut s’attendre à des augmentations de prix moins fortes en 2022 et plus localisées.
À moins d’une baisse importante des taux, d’une aide financière massive pour l’achat d’un logement ancien ou d’une forte augmentation des salaires des particuliers (ce qui a peu de chances de se produire pour les 3), le pouvoir d’achat des ménages ne pourra pas augmenter significativement.
De là à envisager une baisse des prix immobiliers en 2022 ? Nous n’en sommes pas là. Comme pour la question sur la baisse des prix en 2021, il est peu probable que cela se produise. L’immobilier est fait de cycle beaucoup plus lent qu’une action en bourse ou que la cryptomonnaie. On ne passe pas d’un mouvement aussi haussier à une phase de baisse des prix en quelques mois. Si un changement de tendance devait se dessiner, cela passerait d’abord, sauf catastrophe nationale, par une période de réduction des ventes. Et ce n’est que si un blocage du marché se produit suffisamment longtemps qu’interviendrait alors une possible baisse des prix. Mais ce ne sera pas pour 2022.
Mise à jour : retrouvez notre point sur la baisse des prix de l’immobilier en 2023.
En outre, on pourrait voir un certain attentisme au printemps des acheteurs ou vendeurs comme lors de chaque année d’élection présidentielle. Le temps de savoir qui sera élu et les changements qu’ils prévoient pour l’achat ou la vente de biens immobiliers.
Guide de l’achat immobilier en 2024
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Retrouvez également nos informations pour savoir que vendre sa maison en 2024 est un moins bon moment.
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