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Immobilier septembre 2014 : les chiffres du mois

15 septembre 2014
Les chiffres publiés ces dernières semaines montrent que le marché immobilier continue de purger ses excès en septembre 2014 : les prix évoluent toujours à la baisse et cela malgré des nouveaux taux d’emprunt records, les loyers diminuent aussi globalement, la construction tourne toujours au ralenti. Les propriétaires vont également recevoir leur taxe foncière pour 2014.

Mise à jour de l’indice Notaires-INSEE sur les prix des logements en France

L’INSEE a communiqué ce 11 septembre 2014 les dernières statistiques concernant l’évolution des prix des logements anciens et des volumes de vente d’après l’indice Notaires-INSEE :

Évolution des prix des logements anciens d'après l'indice Notaires-INSEE de septembre 2014.

On ne connaît que maintenant les chiffres définitifs pour le 4ème trimestre 2013. Comme c’est le cas depuis près de 2 ans, les chiffres communiqués en données provisoires ou semi-définitifs sont quasiment systématiquement revus à la baisse et parfois de manière non négligeable. Sur l’évolution sur un an, l’évolution des prix est passée de -1.4 % sur les maisons et les appartements (et donc sur l’ensemble) en données provisoires communiquées en janvier 2014 à des chiffres définitifs de -1.8 % pour les prix des appartements et -2.0 % pour les prix des maisons (soit -1.9 % sur l’ensemble).

De la même manière, les variations trimestrielles ont été révisées avec les données suivantes : prix des appartements -0.4 % au lieu de -0.2 %, prix des maisons +0.0 % au lieu de +0.6 % et donc un ensemble à -0.2 % au lieu de +0.3 %. Ces corrections restent minimes, mais elles montrent que tous ceux qui ont évoqué un peu trop rapidement un rebond des prix avaient tort.

On observe le même type de correction sur les chiffres du 1er trimestre 2014, à savoir des corrections à la baisse non négligeables (-1.8 % sur 12 mois sur l’ensemble au lieu des -1.4 % annoncés il y a trois mois).

On se gardera donc de tout commentaire sur les évolutions provisoires des prix pour le 2ème trimestre 2014. Tout ce que l’on peut en conclure c’est que sur les chiffres définitifs des 5 derniers trimestres connus à ce jour (du 4ème trimestre 2012 au 4ème trimestre 2013), l’indice des prix dans son ensemble baisse d’au moins 2 % sur 12 mois glissants. Dans le même temps l’inflation a été de 1.2 %, ce qui accentue les baisses de valeur des appartements et des maisons en France.

Par ailleurs, le rapport de l’INSEE montre que les volumes de vente se remettent à baisser. Cela n’a rien d’étonnant car ils suivent la même courbe que celle du nombre de nouveaux prêts immobiliers que nous avons déjà étudiée précédemment.

Le prix du mètre carré à Paris déjà sous les 8 000 € ?

Plusieurs communications sont parues sur les chiffres de l’immobilier à Paris et en Ile-de-France. Tout d’abord, les notaires ont diffusé leur note de conjoncture pour le second trimestre 2014. On y apprend que le prix d’un mètre carré à Paris vaut 8 120 € en moyenne. Soit une baisse de 1.1 % par rapport à il y a un an.

La situation est similaire en Petite Couronne avec une baisse des prix annuelle de 1.2 % (4 340 € du m²) et la diminution des prix prend de l’ampleur en Grande Couronne avec -2.4 % sur un an (3 000 € du m²). Au global, les prix de l’immobilier en Ile-de-France baisse de 1.4 %. Vous retrouverez tous les détails dans le communiqué officiel.

Il ne faut pas oublier que l’effet qualité fausse les comparaisons de moyennes notamment quand la composition des achats à fortement changer entre les périodes comparées. C’est notamment le cas ces dernières années où les logements avec des défauts ont beaucoup plus de mal à se vendre. Derrière des baisses moyennes affichées qui restent relativement faibles par rapport aux hausses des années passées, il faut croire que le marché immobilier parisien se corrige plus rapidement que cela comme en atteste le commentaire de la présidente de la Chambre des notaires de Paris dans cette vidéo de Capital : "les prix à Paris ont baissé de 13 % quand on compare ceux du 2ème trimestre 2014 avec ceux pratiqués en 2012".

Concernant les volumes, ils stagnent par rapport au 2ème trimestre 2013 avec +1 % sur l’ensemble de l’Ile-de-France. Il faut néanmoins noter une hausse de 12 % des transactions à Paris compensée par une baisse de 7 % des ventes en Petite Couronne (+1 % en Grande Couronne). Cela reste 13 % en dessous de la moyenne sur les 10 dernières années et 23 % plus bas que les périodes de forte activité. On ne peut donc pas parler de marché bloqué, seulement d’un marché un peu moins actif en Ile-de-France. Les vendeurs les plus pragmatiques vendent toujours très facilement en Ile-de-France. Seuls ceux qui restent trop gourmands sur le prix de vente se retrouvent sans acheteur.

De son côté MeilleursAgents observe une baisse des prix de l’immobilier à Paris de 1.5 % entre le 1er juillet et le 1er septembre 2014. Ce qui porte l’évolution des prix à Paris à -2.0 % depuis le début de l’année et de -7.7 % depuis le point haut de juin 2011. Il n’est pas étonnant de voir la baisse des prix s’accentuer au 3ème trimestre quand on connaît l’effet saisonnier sur les prix de l’immobilier. Pour MeilleursAgents, le prix moyen du mètre carré à Paris est descendu à 7 920 € du m², soit en dessous de la barre symbolique des 8 000 € du m².

Des taux immobiliers qui n’en finissent plus de baisser

Les taux immobiliers de septembre 2014 montrent que le mouvement important de baisse des taux d’intérêt pour des financements immobiliers n’est pas terminé. Après un nouveau record battu par les taux moyens en août avec 2.68 %, on se dirige vers un 9ème mois consécutif de baisse en septembre comme l’attestent les chiffres communiqués par les principaux courtiers.

Les taux sur le long terme comme ceux sur l’immobilier suivent la même tendance que le taux de l’OAT 10 ans de la France avec un léger décalage dans le temps. L’OAT 10 ans est descendu jusqu’à 1.20 % au 1er septembre, mais depuis il est remonté à 1.40 %. Cette période de taux records est idéale pour ceux qui veulent renégocier leur crédit immobilier. Avec une inflation en baisse, il est primordial de profiter de ces conditions pour obtenir de meilleures conditions sous peine de voir son taux d’intérêt réel (taux d’intérêt payé - taux d’inflation) augmenter.

Un point sur l’évolution des loyers en 2014 dans les principales villes

D’après l’observatoire Clameur, les loyers ont augmenté en moyenne de 0.7 % sur les premiers mois de l’année 2014. Soit le même rythme que les prix à la consommation. Les évolutions des prix des locations ne sont pas les mêmes partout :

- Ils baissent dans 10 régions : Picardie, Limousin, Languedoc-Roussillon, Bourgogne, Nord-Pas-de-Calais, Champagne-Ardenne, Basse-Normandie, Haute-Normandie, Midi-Pyrénées et Centre (de la baisse la plus forte à la moins forte).

- Ils stagnent ou augmentent moins vite que l’inflation dans 4 régions : Poitou-Charentes, Alsace, Aquitaine et Bretagne.

- Ils augmentent plus vite que l’inflation dans 7 régions : Auvergne, Lorraine, Pays-de-la-Loire, Rhône-Alpes, Provence-Alpes-Côte d’Azur, Franche-Comté, Ile-de-France (de la hausse la plus forte à la moins forte).

D’après cette même étude, la vacance locative moyenne est désormais de 8.1 semaines, soit 57 jours par an. C’est 4 % de plus que l’année dernière. Cela représente en tout 15.6 % de l’année et cela vient fortement réduire la rentabilité locative. De plus, les propriétaires bailleurs doivent faire des travaux de rénovation à chaque changement de locataire. Pour ceux qui ne le font pas, le loyer moyen diminue de 2.5 % à chaque changement de locataire. Il est donc nécessaire d’intégrer une part de vacance locative et un minimum de travaux régulièrement si vous souhaitez réussir votre investissement en immobilier locatif.

Toujours peu de construction de logements neufs

D’après les chiffres du Commissariat Général au Développement Durable arrêtés à fin juillet 2014, la construction de logements neufs ne redécolle toujours pas. Sur les 3 derniers mois glissants en données corrigées des variations saisonnières, le nombre de logements autorisés augmentent de 2.2 % par rapport aux 3 mois précédents et le nombre de logements mis en chantier diminue de 0.3 % sur la même période.

Sur un an, le nombre de logements autorisés diminuent de 17.0 % et celui des logements commencés de 10.8 %.

Il faudra attendre plusieurs mois avant de voir si la nouvelle loi Pinel pour les investisseurs qui veulent réduire leurs impôts en investissant dans de l’immobilier neuf va avoir un impact sur le marché de la construction. Le nouveau prêt à taux zéro et le nouveau zonage des communes apportent également des changements importants pouvant entrainer un rebond de l’immobilier neuf dans les mois à venir. Ils n’entreront en vigueur qu’au 1er octobre 2014 alors que le dispositif Pinel a remplacé le Duflot depuis le 1er septembre.

Envoi des taxes foncières à payer pour octobre

Comme l’indique notre article sur les dates pour la taxe foncière et la taxe d’habitation, c’est en septembre que l’administration fiscale envoie les avis de taxe foncière sur les propriétés bâties. Comme chaque année, la valeur locative qui sert au calcul du montant de cette taxe est revalorisée en suivant l’inflation, soit +0.9 % pour cette année 2014.

Il faudra également tenir compte de l’évolution des taux d’imposition de votre commune et de votre département pour connaître la variation globale du montant de votre taxe foncière par rapport à l’année dernière. Dans nos derniers articles nous rappelons qui paye la taxe foncière et surtout qui bénéficie d’exonérations ou d’abattements. Dans ce dernier article, vous retrouverez tous les chiffres sur les plafonds de revenus, les montants des exonérations, etc.

Pour aller plus loin :

- Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter votre maison ou votre appartement.
- Retrouvez nos conseils pour vendre un bien immobilier en 2014.
- Informez-vous pour bien investir dans l’immobilier locatif.

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