Les 60 villes à éviter pour un investissement locatif

Loi Scellier : 60 agglomérations éligibles classées à risque

Le Crédit Foncier vient de publier une étude complète qui apporte de nombreuses informations concernant les investissements locatifs en loi Scellier.

Nous renouvelons notre mise en garde contre la loi Scellier qui dès son apparition faisait apparaître autant de dangers que la loi Robien. Pour essayer de limiter les dégâts causés par la défiscalisation en loi Robien, la loi Scellier n’est éligible que sur certains secteurs : les régions classées en zone C sont exclues de ce programme de défiscalisation.

Seulement « à même cause, même conséquence », la loi Scellier n’étant qu’une loi Robien renommée, les mêmes dérives se font déjà ressentir : l’offre locative devient largement supérieure à la demande dans de nombreuses agglomérations. C’est ce que démontre cette étude du Crédit Foncier en classant à risque une soixantaine d’agglomérations françaises.

Les villes classées à risque (les villes non citées ne sont pas exclues pour autant des mêmes risques, elles sont juste moins exposées) : Bailleuil, Saint-Quentin, Charleville, Elbeuf, Châlons-en-Champagne, Forbach, Brest, Saint-Brieuc, Laval, Le Mans, Tomblaine, Erstein, Sélestat, Colmar, Mulhouse, Belfort, Montbéliard, Lorient, Angers, Cholet, Blois, Dijon, Besançon, La Roche-sur-Yon, Niort, Poitiers, Villefrance sur Saône, Bourg-en-Bresse, Angoulême, Limoges, Roanne, Saint-Etienne, Clermont-Ferrand, L’Isle-d’Abeau, Divonne-les-bains, Thonon-les-bains, Annemasse, Sillingy, Seynod, Aix-les-bains, Périgueux, Bergerac, Brive, Valence, Montélimar, Gap, Agen, Montauban, Albi, Castres, Alès, Carpentras, Manosque, Salon-de-Provence, Sète, Béziers, Narbonne, Perpignan, Tarbes…

Mise à jour : Attention certaines de ces villes sont toujours éligibles à la loi Pinel en 2024, le dispositif de défiscalisation qui remplace le Scellier…

Vérifiez donc bien la situation de la demande locative dans ces villes et leurs évolutions sur ces dernières années avant d’y investir dans l’immobilier locatif.

Une offre locative non accessible à la demande

L’offre locative qui abonde grâce à cette loi Scellier aurait dû être une bonne nouvelle pour tous ceux qui recherchent une location à prix raisonnable. Or les loyers demandés sont très largement supérieurs à la capacité financière de la demande :

Résultats : les locataires ne trouvent pas de locations qui correspondent à leurs besoins et les investisseurs se retrouvent sans locataire (et donc sans défiscalisation aussi)…

Plusieurs années après, certaines de ces villes souffrent toujours d’un parc immobilier trop important par rapport aux besoins des locataires. Les loyers ont été tirés par le bas et pourtant des constructions voient toujours le jour.

Loi Scellier /Pinel = mauvais investissement ?

Appâtés par la carotte fiscale, de nombreux ménages se sont laissés envouter par les propositions de logement neuf en loi Scellier. Seulement cet investissement se révèle un bien piètre investissement : le taux de rendement locatif brut dans le neuf ressort entre 4 % et 5 %.

Si l’on décompte les frais et charges à retirer de cet investissement et que l’on tient compte de l’évolution de la valeur du bien : la rentabilité globale se retrouve nulle, voire même négative dans de nombreuses agglomérations françaises !

En 2009, nous notions que « la baisse prévisible de l’immobilier va conforter cette tendance dans les mois et années à venir ».

En 2024, face à des taux très bas et à des prix toujours élevés, surtout dans les grandes villes, il faut s’attendre encore à une rentabilité globale très faible en 2024 sur ce type d’investissement locatif.

Pour rappel : tout investissement avec défiscalisation doit avoir un rendement intéressant sans défiscalisation, ne choisissez pas vos placements seulement dans l’optique de diminuer vos impôts. Vous achetez avant tout un logement avec des caractéristiques précises et une valeur propre et souvent avec un crédit immobilier associé. Prêtez-y donc attention comme pour n’importe quel autre investissement immobilier.

Pour obtenir des informations personnalisées, vous pouvez faire une simulation d’investissement en immobilier.

Découvrez tous les dispositifs de défiscalisation pour investir dans l’immobilier en 2024 et en particulier les conditions pour la loi Pinel en 2024.

Comment se renseigner avant d’investir en immobilier ?

Étudiez comment réussir votre investissement immobilier en 2024. Cela va notamment dépendre du contexte économique et notamment du marché immobilier actuel.

Découvrez également la rentabilité locative dans 100 grandes villes françaises. Cela permet de comprendre que le rendement peut fortement varier en fonction des villes et de bien vous interroger sur ce que vous recherchez.

Enfin, avant de mettre en location votre bien, il faudra vous informer sur les 6 choses à faire avant de louer un appartement ou une maison à un locataire.

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