Negative equity : quand le prix du bien ne couvre plus la dette

Définition de la negative equity

La negative equity est un terme très employé dans les pays anglo-saxons ou en Allemagne mais qui est peu connu en France. On en entend malheureusement de plus en plus parler depuis la crise immobilière qui a éclaté aux États-Unis avec les subprimes, et cela va vraisemblablement devenir de plus en plus fréquent en France dans les mois et les années à venir.

La negative equity c’est quoi ? C’est un terme technique qui signifie que votre actif (votre maison ou votre appartement), a une valeur actuelle inférieure à la somme que vous devez encore rembourser à la banque pour votre prêt immobilier.

Si vous êtes obligez de vendre votre maison ou votre appartement (mutation, décès, licenciement, etc.), il vous faudra alors continuer à rembourser la fin de votre crédit immobilier pour un bien dans lequel vous ne pourrez plus vous loger et qui ne vous appartiendra plus. Il vous faudra alors être capable de rembourser le reste de votre emprunt tout en payant un loyer ou en achetant plus petit et moins cher.

En 2008, 20% des emprunteurs américains étaient en negative equity

Fin 2008, suite à l’explosion de la bulle immobilière aux États-Unis, près de 20% des emprunteurs américains se sont retrouvés en situation de negative equity. Dans un contexte de crise économique mondiale, où chaque jour de plus en plus de personnes se retrouvent au chômage, bon nombre d’entre eux se sont retrouvés obligés de vendre leur maison ou leur appartement.

La situation n’a guère évolué au printemps 2009, elle s’est même encore durcie et la valeur des biens immobiliers américains a continué de s’effondrer. Aujourd’hui le nombre de ménage en situation de negative equity aux États-Unis doit être encore plus élevé.

Quand on voit que les prix de l’immobilier sont plus décorrélés du revenu des ménages en France qu’aux États-Unis, cela annonce de graves difficultés en France pour les accédants à la propriété (ceux qui n’ont pas fini de payer leur bien, c’est-à-dire la majorité des français) dans les mois à venir et la proportion de ménages en negative equity va exploser en 2009.

La chute des prix immobilier en France augmente fortement le risque de negative equity

Tant que les prix immobilier augmentaient fortement, le risque de situation de negative equity était très faible en France. Seulement la bulle immobilière française a commencé, elle aussi, à exploser. La baisse de l’immobilier est certaine pour les mois, voire les années à venir.

Si une forte baisse des prix immobilier est favorable à la majorité des français (Immobilier en France accessible aux primo accédants, plus de possibilité de s’agrandir pour ceux qui sont déjà propriétaires, etc.), la situation risque de devenir difficile pour beaucoup de ménages qui ont acheté un appartement ou une maison en haut de cette bulle spéculative (entre 2006 à 2009).

Le risque est d’autant plus grand pour tous ceux qui ont acheté avec un faible apport personnel. En effet, un ménage qui finance son achat immobilier à 110% (prix du bien + frais de notaire et frais d’agence) se retrouve les premières années en situation de negative equity et cela même si l’immobilier monte.

Pour un primo-accédant, au bout de sept ans, un achat immobilier ne devient rentable que si les prix immobilier augmentent de 25% en sept ans (3.2% d’augmentation annuelle)[1]. Autant dire que les primo accédants à la propriété entre 2005 et 2009 seront contraint de rester de longues années dans leur bien ou de vendre à perte. Autrement dit si vous êtes actuellement locataires, la comparaison achat / location donnera quasi-systématiquement la location gagnante.

Pour aller plus loin, nous vous conseillons les lectures suivantes :

• [1] Analyse détaillée et chiffrée de Marc Candelier
• Étude sur la negative equity réalisée par l’ANIL