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Comment éviter qu’un achat immobilier vous conduise vers un surendettement ?

Auteur : David LELONG
Sur Immobilier-danger.com nous vous proposons de nombreux conseils et informations pour bien comprendre comment fonctionne un financement immobilier, pour éviter les pièges et pour limiter les risques de faire une mauvaise opération. Les derniers chiffres publiés par le gouvernement sur les parcours qui mènent au surendettement démontrent à quel point il faut rester vigilant par rapport aux risques que vous prenez lors de la souscription d’un crédit immobilier et plus généralement dans la gestion de vos finances personnelles. Pas d’inquiétude, avec un peu de prudence et de principe de gestion, il est possible de fortement écarte le danger du surendettement.

Quelques chiffres récents sur le surendettement en France

Nous avons vu il y a quelque temps comment déposer une demande de dossier de surendettement. C’est une pratique de plus en plus courante, surtout depuis la crise qui a débuté fin 2008. Il y a en moyenne 223 700 dossiers de surendettement qui sont déposés chaque année. Cela fait beaucoup. La Banque de France et le gouvernement cherchent donc à étudier les parcours de ceux qui sont amenés à faire ce genre de démarche. Ils les comparent à d’autres profils similaires de ménages qui rencontrent également des difficultés financières mais sans en être arrivé à une situation de surendettement. C’est notamment le cas de différents rapports à ce sujet.

D’après les derniers chiffres de la Banque de France, l’endettement moyen par dossier déposé est de 39 300 €. Sur les dossiers étudiés sur l’année 2013, il en ressort que :

- La majorité des demandes sont faites par des personnes seules (64.4 % de célibataires, séparés, divorcés ou veufs) et n’ayant pas de personnes à charge (51.4 %).

- 53.4 % des surendettés ont entre 35 et 54 ans, 22.4 % ont plus de 55 ans (sur la globalité des dossiers, 7.7 % ont même plus de 65 ans).

- 77.8 % des surendettés sont locataires. C’est une part importante, mais elle est en diminution par rapport aux autres années, car le nombre de surendettés qui sont propriétaires d’au moins un logement ne cesse d’augmenter.

- Seulement 50.1 % d’entre eux ne travaillent pas (28.7 % sont au chômage, 11.7 % sont sans profession et 9.7 % sont sans activité (invalidité, congé maladie de longue durée, congé parental)).

L’étude du parcours de ceux qui achètent leur premier logement et de leurs difficultés financières

L’achat de son premier logement n’est pas la première cause du surendettement (pour cela il faut plutôt regarder du côté de la perte d’emploi, d’un divorce, d’une longue maladie, etc.). Néanmoins l’achat immobilier est l’origine de premières tensions financières qui dégénèrent dès qu’un évènement "imprévisible" survient. En clair, dans la plupart des cas, les ménages n’ont pas conservé de marges financières pour leur quotidien ou pour parer aux "imprévus" (le terme étant mal choisi puisque de nos jours les pertes d’emplois ou les divorces sont fréquents, ce sont donc des évènements de la vie qu’il faut prendre en compte et anticiper avant de souscrire un crédit immobilier).

La mauvaise prise en compte des frais supplémentaires liés au fait d’être propriétaire engendre également des difficultés qui peuvent conduire à une situation financière compliquée. Voici quelques chiffres sur ces points :

Dossier de déclaration de surendettement suite à un premier achat immobilier

Pour limiter ces risques, voici quelques articles qui peuvent vous être utile avant de prendre un emprunt immobilier :

- Consultez nos 10 conseils pour choisir au mieux votre mensualité de remboursement de prêt immobilier.

- Regardez pourquoi il faut fuir les crédits immobiliers sur 25 ou 30 ans.

- Informez-vous sur le bon usage de votre épargne pour votre achat immobilier.

Les comportements à éviter pour ne pas tomber dans cette spirale

À partir de cette étude comparative, nous avons résumé les différents comportements qui augmentent les risques de se retrouver dans une telle situation de surendettement :

- Une trop grande prise de risque sur la capacité de remboursement.

- Une non-prise en compte des frais supplémentaires qui incombent aux propriétaires (travaux d’entretien et de rénovation, taxe foncière à payer tous les ans, assurance habitation plus chère, etc.)

- Une non-prise en compte des frais supplémentaires liés au changement de situation (par exemple : un logement plus éloigné des lieux d’activité génère un besoin de plus de moyens de déplacement (souvent deux voitures obligatoires pour un couple), des frais de déplacement supplémentaires (comme de l’essence, des frais d’autoroute ou de stationnement, etc.), un logement plus grand se révèlera plus coûteux à entretenir, etc.).

- Les connaissances en gestion financière ne sont pas suffisantes.

- L’implication dans la surveillance de son budget (entrée/sorties) est insuffisante et il y a trop peu de réactivité par rapport à un changement de situation.

- L’effort d’épargne a été moins important durant les bonnes périodes pour ces ménages-là.

- Etc.

Avoir conscience de ces phénomènes amplificateurs des risques de surendettement peut vous permettre de prendre les mesures nécessaires afin d’éviter cela pour l’avenir.

Mesurer les risques et différer si besoin votre achat immobilier

En ce qui concerne l’immobilier, le retour de la baisse des prix des logements depuis quelques années fait revenir la notion du risque que beaucoup ont eu tendance à oublier tant que l’immobilier flambait. L’achat d’un logement ne peut pas être fait sur un coup de tête, il se doit d’être préparé et mesuré par rapport à sa situation personnelle et financière. Voici quelques enseignements de bon sens à retenir :

- On n’achète un appartement ou une maison que pour du long terme (il faut du temps pour que cet achat devienne rentable par rapport à un autre moyen de se loger), il faut conserver un endettement raisonnable par rapport à son budget mensuel, etc. Tous ces principes font partie de nos 10 commandements pour un achat immobilier réussi !

- Actuellement, les prix sont fortement négociables. Alors, renseignez-vous, comparez, négociez, mais ne signez pas les yeux fermés une offre d’achat qui ne soit pas en adéquation avec vos moyens !

- Nous sommes entrés depuis quelques années dans une longue période de baisse des prix immobiliers. Si les risques sont trop présents actuellement, vous pouvez différer votre achat, tentez d’améliorer votre situation financière (épargne supplémentaire en rééquilibrant le budget mensuel, finir de rembourser d’autres crédits, meilleure situation professionnelle (en stabilité ou en niveau de revenus)) et refaire le point dans 1 ou 2 ans. Non seulement cela peut être très rentable financièrement d’attendre si la baisse de prix est suffisante, mais en plus cela peut conduire à réduire considérablement les risques si la situation financière a été assainie. Pour un locataire, une baisse de prix de 2 à 3 % par an suffit à rendre l’attente plus intéressant que l’achat immédiat dans une très grande majorité des cas.

Pour aller plus loin :

- Retrouvez notre article sur la demande de dossier de surendettement.

- Profitez des taux bas pour renégocier ou faire racheter votre crédit immobilier.

- Suivez nos autres conseils pour votre emprunt immobilier

- Renseignez-vous sur les solutions pour regrouper tous vos crédits.

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